Eiendomsmegleren nr. 5 - 2021

36 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2021 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER MIKROHUS Det er en økende interesse for mikrohus, av flere mulige årsaker. Mikrohus har som regel en gunstig pris, og gir økt fleksibilitet. Mikrohus er også en del av en miljøvennlig trend og et uttrykk for et ønske om å bo alternativt på mindre arealer. Det er imidlertid stor usikkerhet rundt det faktiske behovet for, og etterspørselen etter, mikrohus i markedet. Det finnes flere definisjoner på et mikrohus. Noen mener dette er småhus under 40 kvadratmeter, og fra utlandet er det antatt at «tinyhouses» er boliger under 37 kvadratmeter. I forslaget til endringer av byggeforskriftene er en mikro­ bolig foreslått definert som en selvstendig frittliggende boenhet til boligformål på inntil 30 kvadratmeter med alle hovedfunksjoner og med en maksimal høyde på 4 meter. RETTSLIG UTGANGSPUNKT Byggesaksbestemmelsene i plan- og bygningsloven (pbl.) gjelder blant annet for oppføring av «bygning» og plasse­ ring av «midlertidig bygning». Det følger av rikholdig retts- og forvaltningspraksis at mikrohus er å anse som «bygning» i plan- og bygningslo­ vens forstand. Og det spiller ingen rolle om huset står på fundament eller på hjul. I en dom fra Høyesterett (HR) fra 1965, som gjaldt ulovlig plassering av en utsalgsbod som stod på hjul, kom HR til at boden måtte anses som bygning i bygningslovens forstand, selv om den stod på hjul. HR vektla bodens stasjonære karakter og uttalte: «plasseringen av boden på den leiede grunn under de fore­ liggende omstendigheter har fått en så stasjonær karakter at boden uansett […] må ansees som «bygning». Ovennevnte innebærer at i utgangspunktet gjelder alle krav i plan- og bygningsloven med byggesaksforskriften (SAK10) og byggteknisk forskrift (TEK17) ved oppføring av mikrohus, uavhengig av om mikrohuset er oppført på terreng eller står på tilhenger eller hjul. FORSLAG TIL ENDRINGER Det er mange som opplever at dagens regelverket er lite egnet for mikrohus til boligformål, og mener det er til hinder for å oppføre praktiske og gode mikrohus. Det er en utbredt oppfatning at flere krav fremstår som unødven­ dige, fordyrende og er vanskelige å gjennomføre i mikro­ hus. Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) har derfor – på oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet – sendt høringsforslag om endringer i TEK17 og SAK10. ENKLERE BYGGEREGLER For å fremme mikrohus som boform, er det foreslått å forenkle reglene for oppføring av mikrohus til boligformål. Forenklingene skal bidra til at det kan oppføres flere og mer fleksible mikrohus tilpasset målgruppen. Forslaget tilrettelegger for en enklere og mer effektiv byggeprosess, samtidig som grunnleggende krav til sikkerhet oppretthol­ des for denne type mikrohus. Det er blant annet foreslått at oppføring av mikrohus ikke krever bruk av ansvarlige foretak. Videre foreslås å unnta mikrohus fra kravet om uavhengig kontroll. Begge disse endringene vil gi økonomiske besparelser og åpne for større egeninnsats i byggeprosessen. BOLIGFORMÅL Forslaget til endringer er først og fremst knyttet opp mot mikrohus til boligformål. Dette innebærer at oppføring av mikrohus til annen bruk enn boligformål, for eksempel hobbyvirksomhet, næringsvirksomhet eller lager, ikke om­ fattes av forslaget og således må forholde seg til gjeldende regler. Forslaget er avgrenset til mikrohus som innehar alle hovedfunksjoner for bolig, det vil si stue, kjøkken, sove­ rom, bad og toalett. Mikrohus som kun inneholder enkelte funksjoner, for eksempel våtrom eller oppholdsrom, omfattes derfor heller ikke av forslaget. MIKROHUS – FORSLAG TIL REGELENDRINGER Det har blitt en voksende trend å bo i alternative boformer og i det siste har det vært en økt interesse for småhus – eller såkalte minihus eller mikrohus. Hvilke regler gjelder og hvilke endringer er foreslått? Og hva er betydningen av om huset står på fundament eller på hjul? AV ADVOKAT/PARTNER JARLE EDLER, BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP I BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA JARLE EDLER