Eiendomsmegleren nr. 5 - 2021

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2021 35 rådet som et boligstrøk, men det i tidens medfør har blitt bygget flere industribygg i området vil formålet ikke lenger kunne oppnås i området i dag. Dette kan føre til at man lander på et annet tolkningsresultat enn hva ordlyden skulle tilsi, fordi det ikke lenger er rimelig å stå fast ved servituttens opprinnelige innhold. I slike tilfeller kan servitutten også tenkes bortfalt, dette vil behandles under artikkelens neste overskrift. At strøket har endret sin karakter har ofte vært grunn­ laget for at Høyesterett har kommet til et mer utviklings­ vennlig tolkningsresultat enn hva servitutten i utgangs­ punktet åpner for. HÅNDTERING AV STRØKSSERVITUTTEN Basert på tolkningen man har foretatt av servitutten kan man komme frem til at servitutten ikke stenger for utbygg­ ingen i den grad man først trodde. Man kan også tenkes å finne en bestemmelse i servitutten som gir en av rettighets­ haverne enerett til å slette servitutten, til tross for at det er en strøksservitutt. Dermed kan man ta kontakt med denne rettighetshaveren og undersøke mulighetene for å få servitutten slettet, kanskje mot et vederlag. Strøksservituttene kjennetegnes blant annet ved at det er tilsvarende mange tjenende (eiendommen som er bundet av servitutten) som herskende (eiendommen som har retten) eien- dommer. Dette kan vanskeliggjøre prosessen med å få slettet en strøksservitutt, dersom adgangen til sletting ikke er tillagt en bestemt rettighetshaver i stiftelsesgrunnlaget. Sletting forutsetter da at man får kartlagt alle rettighetshaverne og får samtykke til sletting fra samtlige. En slik kartlegging vil kunne være omfattende og krevende, og bør inngå i for eksempel en due diligence for kjøp av utviklingseiendom. BORTFALLSGRUNNER Hvorvidt negative servitutter, herunder strøksservitutter, kan bortfalle som følge av at de strider med reguleringsplan har vært behandlet av Høyesterett flere ganger. I Rt-2008- 362 (Naturbetong-dommen) uttrykte Høyesteretts flertall at servitutter kan bortfalle ved strid med reguleringsplan dersom det er direkte strid mellom formålene i servitutt og reguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelse av servi­ tutten på annen måte vil føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger. I den konkrete saken var dette ikke tilfelle, fordi det kunne bygges rekkehus i tråd med både servitutten og reguleringsplanen, og rekkehus kunne ikke innebære en meningsløs ikke-bruk. Høyesterett påpekte videre at dersom det er ønskelig som generell ordning at strøksservitutter skal vike for reguleringsplan er dette en lovgiveroppgave. Like etter at dommen ble avsagt ble spørsmålet tatt opp i Miljøverndepartementet, men lov­ forslaget ble senere lagt på is. Ved bruk av denne bortfalls­ grunnen gis det som utgangspunkt ikke erstatning. Som vi så vidt har vært innom kan servitutten tenkes å være bortfalt dersom området har gjennomgått en så vidt­ rekkende endring at servitutten må anses for å ha mistet sin aktualitet. I Rt-1995-904 (Gjensidige-dommen) fant Høyesterett at en servitutt påheftet en tomt på Lysaker var bortfalt som følge av at strøket hadde endret karakter. Om­ rådet bestod hovedsakelig av næringsbygg og kontorbygg, og anlegget av en svært trafikkert motorvei som skilte om­ rådet fra villastrøket hadde innvirket på miljøet, dette medførte at servitutten på tomten var bortfalt. Det vil ikke foretas noe etteroppgjør som gir rettighetshaver krav på kompensasjon dersom servitutten bortfaller etter denne bortfallsgrunnen. EKSPROPRIASJON Servituttlova § 7 er en særlig bestemmelse for å avløse servitutter. Dersom servitutthavers rett, etter en interesse­ avveining, er klart mer til skade for den tjenende eiendom enn til gagn for rettighetshaver og endring av servitutten etter servituttlova § 5 eller § 6 ikke er tilstrekkelig, kan jordskifteretten gi eieren medhold i å avløse servitutten. Endring av servitutten etter servituttlova § 5 eller § 6 vil sjeldent være passende for strøksservitutter. Eier av den tjenende eiendom skal ved avløsning betale vederlag til­ svarende minst det retten er verdt for rettighetshaveren. Ekspropriasjon kan etter samtykke fra det offentlige også gjennomføres etter oreigningslova § 2. Bestemmelsen åpner for ekspropriasjon til fordel for en rekke formål, herunder boligbygging, mot vederlag til den ekspropria­ sjonen rammer. Av rundskriv H-14/02 følger det at sam­ funnsinteresser skal tilsi at det kan eksproprieres. Som forklaring på hva som kan utgjøre en slik interesse, trekkes det frem som eksempel at kommunen i reguleringsplan kan ha avsatt et boligområde med ønske om fortetting, som følge av boligmangel. Et slikt samtykke forutsetter at «inngrepet tvillaust er meir til gagn enn til skade», jf. oreigningslova § 2 annet ledd. AVSLUTTENDE BEMERKNINGER Det er finnes flere mulige løsninger dersom man kommer frem til at det hefter en negativ servitutt på en eiendom. Man er imidlertid ikke garantert å verken få slettet eller avløst servitutten, og dette kan være både en tidkrevende og kostbar prosess. Det anbefales derfor å gjøre en grundig undersøkelse av heftelsesbildet allerede før kjøp av eien­ dommen slik at denne risikoen kan avspeile prisen og fremheves i forhandlinger. Kartleggingen av heftelsesbildet forutsetter inngående kunnskap om hvordan man får ut informasjon fra grunnboken, hvor det til dels er hånd­ skrevne og vanskelig tilgjengelige dokumenter fra Stats­ arkivet som ofte må tolkes for å gi det endelige svaret på hva servitutten inneholder. Ved kjøp av eiendom i områder som er kjent for å være påheftet slike servitutter, som for eksempel Nordstrand, Vinderen, Slemdal og Røa, er det grunn til å være ekstra oppmerksom. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER GRETTE Advokatfirmaet Grette er, med uavbrutt advokatvirksomhet siden 1887, en moderne kompe- tanseorganisasjon med ca. 70 advokater. Grette bistår med juridisk rådgivning til norske og internasjonale klienter, med særlig fokus på fem spesialiserte bransjeområder - bygg og anlegg, eiendom, bank, finans og forsik- ring og, energi og industri. Grette har de senere år investert betydelig i organisasjons- og kompetanse- utvikling for å dekke klientenes behov for relevant advokatbistand og inngående bransjeinnsikt som bidrar til deres verdiskapning www.grette.no