Eiendomsmegleren nr. 5 - 2021

34 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2021 På 1800- og tidlig 1900-tallet ble strøksservituttene gjerne brukt som en privat regulering av utbyggingen i et område. Siden den gang har det offentlige i større grad påtatt seg denne oppgaven. Strøksservituttene er privatrettslige for­ hold som plan- og bygningsmyndigheten som utgangs­ punkt ikke skal legge vekt på i sin saksbehandling. Dette innebærer at en utbygger, til tross for å ha fått alle offent­ lige tillatelser for sitt prosjekt, kan risikere å bli stoppet som følge av at det ligger en strøksservitutt på eiendom­ men. Dette utgjør en risikofaktor i transaksjoner og utviklingsprosjekter. Servitutten vil stenge for utvikling til formål som strider med denne, for eksempel kan servitutten stenge for at eiendommer der det i dag står en enebolig eller villa kan utvikles til leiligheter. Som utgangspunkt er servitutter evigvarende. Noen kan imidlertid tenkes bort­ falt i møte med utviklingen i samfunnet, mens andre må avløses ved minnelig avtale eller med et ekspropriasjons­ lignende virkemiddel. Nedenfor skal vi se nærmere på hvordan disse servituttene kan kartlegges og forstås, samt behandle noen av de mest relevante verktøyene for å hånd­ tere slike servitutter. KARTLEGGING AV HEFTELSESBILDET Allerede på et tidlig stadium bør en eiendomsutvikler forsøke å kartlegge hvorvidt det ligger servitutter på eien­ dommen. Risikoen for slike forhold vil og bør påvirke prisen på eiendommen. Hvorvidt det ligger servitutter på eiendommen vil følge av eiendommens grunnbokblad, eventuelt av grunnbok­ bladet til hovedbruket dersom eiendommen er fradelt. At man må se på grunnbokbladet til hovedbruket dersom eiendommen er fradelt skyldes at man gikk over til elek­ tronisk tinglysning og det ble bestemt at servitutter tinglyst på hovedbruket ikke skulle overføres til den utskilte eien­ dommens grunnbokblad. Grunnbokbladet til eiendom­ men vil kun informere om at servitutter som er tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle arealoverføringer, ikke fremgår av den fradelte eiendommens grunnboksblad, og at disse må finnes på grunnboksutskriften til hovedbruket/avgiver­ eiendommen. Dette innebærer at man ikke kan stole på at servituttene/ heftelsene som fremkommer av den fradelte eiendommens grunnbokblad gir et rettvisende bilde av heftelsene på eiendommen. Oppdager man en servitutt som regulerer retten til å bygge på tomten, herunder karakteren, høyden eller plasseringen til bebyggelsen, bestemmelser som skal sikre andre utsikt, eller som legger begrensninger på virksom­ heten som kan utøves på eiendommen bør man stoppe opp. Slike bestemmelser er typiske strøksservitutter, og man bør derfor undersøke ytterligere om tilsvarende servitutt ligger på flere eiendommer i området. Dersom servitutten ligger på alle eiendommene i et område kan dette tilsi at servitutten er en strøksservitutt, som vil kunne komplisere eventuell sletting av servitutten. Dette vil behandles nærmere under artikkelens tredje overskrift. TOLKNINGEN AV STRØKSSERVITUTTEN Dersom man finner ut at eiendommen er påheftet en servitutt bør man forsøke å fastlegge innholdet i servitutten. Det er ikke alle strøksservitutter som vil være til hinder for utbygging. Innholdet i servitutten vil også gi en pekepinn på hvordan man i neste fase skal håndtere denne. Ordlyden i stiftelsesgrunnlaget (dokumentet som stifter servitutten) vil være et naturlig utgangspunkt ved tolkningen. Hva er det servitutten stenger eller åpner for? I utgangs­ punktet tolkes stiftelsesgrunnlaget ut fra forholdene da servitutten ble stiftet. I rettspraksis er det imidlertid lagt til grunn at man også kan se hen til hvordan bestemte ord og uttrykk i stiftelsesgrunnlaget forstås etter dagens opp­ fatning og oppfatningen på vedkommende sted hvor ser­ vitutten faktisk ligger. I LB-2014-62617 påpekte lag­ mannsretten at begrepet «villamessig bebyggelse» ikke er statisk, men at det kan endre seg over tid, når de landet på at tre tomannsboliger og en tremannsbolig med underjordisk garasje gikk klar av strøksservitutten som krevde villames­ sig bebyggelse. I Rt-1930-369, som gjaldt hvorvidt to leilighetsbygg på tre etasjer og en rekkebebyggelse med seks eneboliger på to etasjer i Frognerveien og Balders gate var i tråd med strøksservitutten som krevde «villamessig bebyggelse», påpekte Høyesterett at utviklingen begrepet kan ha gjennomgått på vedkommende sted må tas hensyn til. En slik språklig utvikling kan for eksempel skyldes at senere bygningslovgivning har oppstilt lempeligere krav. Servitutten skal også tolkes i lys av hva som var formålet med denne, hva som er rimelig og hva som er i samsvar med tiden og forholdene, jf. servituttlova § 2. Dersom formålet med en strøksservitutt i sin tid var å bevare om­ STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER STRØKSSERVITUTTER Strøksservitutter kjennetegnes ved at de forbyr eller innskrenker den faktiske rådigheten over en eiendom med sikte på å beskytte bo- og byggeskikk på et område. AV FANNY CHRISTIANE FLØGSTAD SOHLBERG, ADVOKATFULLMEKTIG, ADVOKATFIRMAET GRETTE FANNY CHRISTIANE FLØGSTAD SOHLBERG