Eiendomsmegleren nr. 5 - 2021

32 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2021 PROBLEMET MED TOMTEFESTE Det finnes i dag rundt 200.000 aktive tomtefesteforhold i Norge, men det finnes ingen sentral oversikt og tallene er usikre. Festekontraktene er ofte gamle, enkle og uten regulering av viktige forhold som regulering av festeavgiften, innløsning og forlengelse. Mange av de viktige rettighetene er derfor lovregulert i tomtefesteloven, som har ulike regler for bolig, fritidsbolig og andre festeformål. Utfordringen er derfor at man ikke kan forstå risiko basert på festekon­ trakten i seg selv. For å oppfatte de sentrale risikofaktorene kreves det god forståelse av tomtefesteloven og rettspraksis. Det mest omtvistede forholdet i dag er grunneiers rett til å oppregulere festeavgiften. I noen tilfeller kan grunn­ eier kreve oppregulere etter festekontraktens vilkår én gang, men i all hovedsak er dagens grunnlag for oppregu­ lering utover endring i KPI å finne i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd. Reguleringstidpunktet er ved utløp av den avtalte festetiden i festekontrakten, hvor fester av bolig- og fritidsboligtomter uansett har rett til å forlenge festefor­ holdet til «evig tid». I 2015 ble hovedregelen i § 15 fjerde ledd at grunneier kan kreve at årlig festeavgift settes til 2 % av tomteverdien, men begrenset av et høyestebeløp per dekar tomt. Høyestebeløpet reguleres etter endring i KPI og utgjør ca. 13 000 kroner i 2021. Grunneiersiden har anført at høyestebeløpet er i strid med eiendomsvernet etter den Europeiske Menneskerettskonvensjon, men dette ble avvist av Høyesterett i 2019 (Øvre Ullern II-dommen). Saken er imidlertid anket av grunneiersiden til EMD og sluppet inn til behandling. Det er derfor usikkert om reglene vil bli endret innen kort tid. Et gjentagende tvistetema er også beregningen av tomte­ verdien, noe som er viktig både for innløsning og reguler­ ing av festeavgiften. Her kan ofte en takstmann eller eien­ domsmegler bli bedt om å fastsette tomteverdien. Det er da viktig å forstå at «tomteverdi» etter tomfestelovens regler er noe annet enn tomtens markedsverdi. Det skal blant annet sees bort fra verdien av utviklingsmuligheter på tomten og alle verdiøkende tiltak som fester har bekostet. Ofte ser vi at verdivurderingene innhentet av grunneier eller fester kan sprike med 100 til 300 %, noe som blant annet var tilfellet i Øvre Ullern II-dommen, hvor verdivurderingene varierte med 350 %. Dette skyldes både at dette er vanskelige vurderinger, men ikke minst at mange verd­ settere ikke har satt seg godt nok inn i hva som skiller verdivurderinger for tomtefesteformål fra vanlige verdivur­ deringer. MEGLERS INFORMASJONSPLIKT Eiendomsmeglere må ha et bevisst forhold til de særlige forhold ved eiendommen som selges for å ivareta sin informasjonsplikt. Dette får en særskilt betydning overfor forbrukere – men også ved samhandling med andre eien­ domsaktører. Det forventes blant annet at eiendomsmeglere gir opp­ lysninger om eiendommen på en nøytral måte, og foretar en reflektert verdsettelse av det aktuelle salgsobjektet. Basert på vår erfaring, er det sjelden at megler gjør de nødvendige undersøkelsene og innhenter nødvendig ekspertise for å få kontroll på festeforholdet ved et salg. Etter vår vurdering er det ikke tilstrekkelig å innta feste­ kontrakten i salgsoppgaven, da en vanlig kjøper ikke vil ha forutsetninger for å forstå risikoområdene. Det kan heller ikke forventes at hver mulige boligkjøper skal innhente egen ekspertise for å vurdere dette, når selger på en effektiv måte kan gjøre det på vegne av alle parter. Megler må derfor særskilt påpeke en risiko for at festeavgiften vil bli regulert, samt gi en indikasjon på hvilke nivåer som er aktuelle. Det har ikke vært noen fast mal for festekontrakter, slik at det er stor variasjon i hvilke forhold som er regulert og hvordan de eventuelt er regulert i festekontraktene. Det er derfor ikke mulig å lage en uttømmende liste med alle variasjoner av forhold som må vurderes. Gjennomgående ser vi imidlertid følgende sentrale punkter, som alltid bør undersøkes: STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER TOMTEFESTE OG MEGLERS ANSVAR Tomtefeste er en av de mest kompliserte og konfliktfylte eierformene vi har, men den er vanlig for både bolig og fritidsboliger i tillegg til næring. Tvister om tomtefeste har vært behandlet i Høyesterett over 50 ganger de siste 20 årene og skal snart til ny behandling i den Europeiske Menneskerettsdomstolen (EMD). Reglene er kompliserte, og endringene er hyppige. Som megler har du en plikt til å legge frem relevante opplysninger og synliggjøre risikoforhold ved et salg. AV KNUT SKARVANG, SENIORADVOKAT OG LAVRANS TVEITO SPITERI, ADVOKATFULLMEKTIG, BEGGE I DELOITTE ADVOKATFIRMA AS LAVRANS TVEITO SPITERI KNUT SKARVANG «Eiendomsmeglere må ha et bevisst forhold til de særlige forhold ved eiendommen som selges for å ivareta sin informasjonsplikt»