Eiendomsmegleren nr. 5 - 2021

30 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2021 At både boligeiendommer og fritidseiendommer skifter eierskap innad i familier, er intet nytt. Fremgangsmåte og årsak til gjennomføring av slike generasjonsskifter, har imidlertid variert noe gjennom de siste tiårene. Frem til arveavgiften ble avskaffet med virkning fra 2014, ble man­ ge eiendommer overdratt til neste generasjon sammen med en livsvarig bruksrett for foreldregenerasjonen for å redu­ sere arveavgiftsgrunnlaget. Samtidig var det ønskelig å få innhentet en lav takst eller prisantydning på eiendommen. Dette skyldtes det såkalte diskontinuitetsprinsippet på gave- og arveoverføringer, som innebar at markedsverdien skulle legges til grunn for beregning av arveavgift og inn­ gangsverdi på den overtakende generasjons hånd. Et gene­ rasjonsskifte innebar dermed at erverver fikk en ny inn­ gangsverdi, basert på arveavgiftsgrunnlaget. Når arveavgiften ble avskaffet av den borgerlige regjeringen med virkning fra 2014, ble imidlertid også prinsippene for beregning av inngangsverdi endret. Skattelovens hoved­ regel er nå at det gjelder et kontinuitetsprinsipp ved over­ føring av eiendom som arv eller gave, noe som innebærer at mottaker av arv eller gave har både rett og plikt til å videreføre arvelaters eller givers historiske inngangsverdi. Ved generasjonsskifte av fast eiendom, vil et slikt kontinuitets- prinsipp i utgangspunktet kunne føre til en stor latent skatteforpliktelse for den overtakende generasjon. Skatteloven inneholder imidlertid et svært praktisk unn­ tak fra hovedregelen om kontinuitet: For bolig og fritids­ bolig (og alminnelig gårdsbruk eller skogbruk) som giver eller arvelater kunne ha solgt skattefritt på gave- eller døds­ fallstidspunktet, skal inngangsverdien for gavemottaker eller arving settes til antatt salgsverdi av eiendommen på tidspunktet for gave- eller arveervervet. Dette innebærer at dersom foreldregenerasjonen oppfyller skattelovens vil­ kår om eiertid og botid for boligeiendom, eller eiertid og brukstid for fritidseiendom, vil den overtakende genera­ sjon få en egen inngangsverdi på disse eiendommene som tilsvarer antatt salgsverdi på det tidspunktet de erverver eiendommen. Dersom arvingene senere selger slik bolig- eller fritidseiendom uten selv å oppfylle kravene for skatte­ fritt salg, vil grunnlaget for beregning av gevinstskatt være differansen mellom salgsverdien ved overtakelse fra foreldr­ ene og den pris som oppnås ved salget. Vi anbefaler derfor å innhente takst eller prisantydning for eiendommer som overdras ved generasjonsskifte, slik at inngangsverdien om nødvendig kan dokumenteres. Om overdragelsen skal tinglyses, er det også viktig å være oppmerksom på at det er markedsverdien av eiendommen, og ikke (den lavere) overdragelsessummen som er grunnlag for beregning av dokumentavgift. Også ved tinglysing vil det derfor være nødvendig å ha dokumentasjon for verdien av den over­ dratte eiendommen. De foran nevnte reglene om diskontinuitet gjelder kun for eiendommer som kunne selges skattefritt av giver eller arvelater. Det er derfor viktig å merke seg at overdragelse av sekundærboliger eller eiendom som er benyttet til nær­ ingsvirksomhet ikke omfattes, da slike eiendommer ikke kan selges skattefritt. Typisk vil dette kunne være en utleie­ leilighet som overdras fra foreldre til barn. Ved slike over­ dragelser vil barna overta foreldrenes inngangsverdi på utleieleiligheten, og vil dermed måtte betale gevinstskatt av differansen mellom foreldrenes inngangsverdi og salgs­ summen ved et senere salg. Vi vil også peke på at det er viktig å være oppmerksom på at det gjelder ulike regler for dokumentavgift ved gave/ forskudd på arv, og ved arv. Ved gave eller forskudd på arv fra foreldregenerasjonen til barn/livsarvinger, påløper det dokumentavgift med 2,5 prosent ved tinglysing av over­ dragelsen. Her gjelder altså de vanlige reglene for doku­ mentavgift. Ved overdragelser ved arv, gjelder det imidler­ tid et viktig unntak fra dokumentavgift. Når eiendom blir overført ved arv til lovbestemte arvinger, påløper det ikke dokumentavgift for arvingenes «ideelle arveandel» etter loven. Med «ideell arveandel» menes den ideelle arveandel i den eller de eiendommer som overtas, og ikke i verdien STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER GENERASJONSSKIFTE AV PRIVAT FAST EIENDOM Blant de mange eiendomsoverdragelser som finner sted hvert år, skjer mange som ledd i generasjonsskifte i familier. I 2021 opplever vi også at det har funnet sted flere overdragelser innad i familier som følge av frykt for gjeninnføring av arveavgift etter et regjeringsskifte. Frykten for at en ny regjering skal gjeninnføre arveavgift ser - enn så lenge - ut til å ha vært ubegrunnet. Uavhengig av hva som er årsaken til et planlagt generasjonsskifte av fast eiendom, er det likevel flere forhold en bør ta i betraktning. AV STIAN WESSEL, ADVOKAT OG PARTNER I ADVOKATFIRMAET SELAND ORWALL AS STIAN WESSEL