Eiendomsmegleren nr. 5 - 2021
EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2021 27 SKAL MÅNEBERG SELGE LEILIGHETEN KORT TID ETTER OVERTAKELSEN? Ved salg av ny bolig som blir solgt innen seks måneder etter boligen er fullført, må selger stille garanti i samsvar med boligoppføringsloven § 12, såframt den nye kjøperen er forbruker, og selgeren «har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd». 7 Bestemmelsen trådte i kraft 1. januar 2019, altså en god stund etter Finanstilsynets rundskriv om formidling av kontraktsposisjoner. Bakgrunnen for bestemmelsen var at enkelte entreprenører ventet med å inngå salgsavtale til byggearbeidene var ferdigstilt, for på den måten å unngå boligoppføringslovens krav om garanti. For å motvirke dette, ble det da foreslått en plikt til å stille garanti tilsvarende som i boligoppføringsloven. Formuleringen i avhendingsloven er identisk med for muleringen i boligoppføringsloven. Også for å avgjøre om Måneberg plikter å stille garanti etter avhendingsloven, må det tas stilling til om Måneberg «har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd». Gitt bakgrunnen for bestemmelsen og at ordlyden er identisk, er det nærliggende å tenke at formuleringen har det samme meningsinnholdet i de to lovbestemmelsene. LOVAVDELINGENS TOLKNINGSUTTALELSE 25. MARS 2019 Forvaltningsansvaret for avhendingsloven og boligopp føringsloven ligger hos Justis- og beredskapsdepartementet. Ved årsskiftet 2018/2019 ba NEF om en tolkningsuttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling, blant annet om hvordan «som ledd i næringsverksemd» skal forstås i avhendings loven, og om begrepet skal tolkes like strengt som det Finanstilsynets rundskriv legger opp til i forståelsen av tilsvarende bestemmelse i boligoppføringsloven. Lovavdelingen sier 8 at innholdet i begrepet bør forstås likt i både boligoppføringslovens og avhendingslovens be stemmelse. Lovavdelingen peker på at ordlyden isolert sett tilsier at kjøps- og salgsvirksomheten må ha en viss varighet og et visst omfang, og at en fysisk persons enkeltstående boligkjøp og -salg ikke er naturlig å betegne som nærings virksomhet, selv om formålet skulle være pengeplassering eller spekulasjon. De viser til juridisk litteratur 9 , som sier at den skatterettslige karakteristikken av aktivitetene kan gi rettledning, men at den ikke er avgjørende. Det bør foretas en konkret vurdering hvor det legges vekt på om fang, tidsrom og formål. Dersom formålet med kjøpet er gevinst ved videresalg, kan det ifølge juridisk teori argu menteres for at oppkjøp av ned til to boliger innenfor et tidsrom av noen måneder, bør regnes som næringsvirk somhet, selv om videresalget først kommer senere. Hvis boligene dels leies ut, dels selges videre, bør disse aktivitet ene ses i sammenheng. Men det er altså ikke tilstrekkelig at formålet med kjøpet har vært å oppnå avkastning ved utleie eller gevinst ved videresalg; utleie- og spekulasjons virksomheten må ha et visst omfang for å kunne regnes som næringsvirksomhet. HVA NÅ, ARNT MÅNEBERG? I følge uttalelsen til Justis- og beredskapsdepartementets lovavdeling vil nok ikke Måneberg omfattes av plikten til å stille garanti etter avhendingsloven hvis han selger leilig heten på Stormyr etter overtakelsen; Lovavdelingen sier jo at et enkeltstående kjøp i utleie- og spekulasjonsøyemed ikke er tilstrekkelig for å anses å ha gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Men hva nå med spørsmålet om videresalg av kontrakts posisjonen før overtakelse? I lys av Finanstilsynets uttalelser i rundskrivet om formidling av kontraktsposisjoner; betyr dette at Måneberg anses å ha gjort videresalget som ledd i næringsvirksomhet hvis han selger kontraktsposisjonen før overtakelse, men utenfor næringsvirksomhet hvis han selger leiligheten etter overtakelse? Svaret på dette er nei. Måneberg bør bedømmes likt, uavhengig av når han velger å selge leiligheten. Lovavdelingen sier eksplisitt at næringsvirksomhetsbegrepet bør forstås likt i de to bestem melsene i henholdsvis boligoppføringsloven og avhend ingsloven. Som nevnt over, ligger forvaltningsansvaret for begge disse lovene hos Justis- og beredskapsdepartementet. Finanstilsynet vil legge Lovavdelingens forståelse av næringsvirksomhetsbegrepet til grunn i sin tilsynspraksis. Dermed er det Lovavdelingens uttalelse om nærings virksomhetsbegrepet – ikke Finanstilsynets – som kan legges til grunn ved tolkning av bestemmelsen i boligopp føringsloven. Så på samme måte som Arnt Måneberg nok ikke om fattes av garantiplikten etter avhendingsloven, kan han neppe sies å ha «gjort avtalen som ledd i næringsverksemd» i boligoppføringslovens forstand. Måneberg kan dermed selge kontraktsposisjonen sin uten å måtte stille oppfyllel sesgaranti eller forskuddsgaranti, han kan komme ut av kontraktsforholdet med sin selger uten å måtte betale hele kjøpesummen, og han må ikke svare for forsinkelser og mangler overfor den nye kjøperen. Det er likevel verdt å merke seg at terskelen for når videreselger anses som næringsdrivende likevel ikke nød vendigvis er særlig høy. Hvis formålet med avtalen klart er gevinst ved videresalg, kan oppkjøp av ned til to boliger innenfor et tidsrom på noen måneder, regnes som nærings virksomhet, selv om videresalget først kommer senere. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER Fotnoter: 1 Buoffl. § 1 første ledd bokstav b) andre punktum 2 Buoffl. § 12 3 Buoffl. § 47 4 Avhl. § 1-1 fjerde ledd 5 Buoffl. § 2 andre ledd 6 RFT 2015/6 Formidling av kontraktsposisjonar 7 Avhl. § 2-11 8 JDLOV-2018-3639-2 9 Særlig Kåre Lilleholt
Made with FlippingBook
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy