Eiendomsmegleren nr. 5 - 2021

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2021 27 SKAL MÅNEBERG SELGE LEILIGHETEN KORT TID ETTER OVERTAKELSEN? Ved salg av ny bolig som blir solgt innen seks måneder etter boligen er fullført, må selger stille garanti i samsvar med boligoppføringsloven § 12, såframt den nye kjøperen er forbruker, og selgeren «har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd». 7 Bestemmelsen trådte i kraft 1. januar 2019, altså en god stund etter Finanstilsynets rundskriv om formidling av kontraktsposisjoner. Bakgrunnen for bestemmelsen var at enkelte entreprenører ventet med å inngå salgsavtale til byggearbeidene var ferdigstilt, for på den måten å unngå boligoppføringslovens krav om garanti. For å motvirke dette, ble det da foreslått en plikt til å stille garanti tilsvarende som i boligoppføringsloven. Formuleringen i avhendingsloven er identisk med for­ muleringen i boligoppføringsloven. Også for å avgjøre om Måneberg plikter å stille garanti etter avhendingsloven, må det tas stilling til om Måneberg «har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd». Gitt bakgrunnen for bestemmelsen og at ordlyden er identisk, er det nærliggende å tenke at formuleringen har det samme meningsinnholdet i de to lovbestemmelsene. LOVAVDELINGENS TOLKNINGSUTTALELSE 25. MARS 2019 Forvaltningsansvaret for avhendingsloven og boligopp­ føringsloven ligger hos Justis- og beredskapsdepartementet. Ved årsskiftet 2018/2019 ba NEF om en tolkningsuttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling, blant annet om hvordan «som ledd i næringsverksemd» skal forstås i avhendings­ loven, og om begrepet skal tolkes like strengt som det Finanstilsynets rundskriv legger opp til i forståelsen av tilsvarende bestemmelse i boligoppføringsloven. Lovavdelingen sier 8 at innholdet i begrepet bør forstås likt i både boligoppføringslovens og avhendingslovens be­ stemmelse. Lovavdelingen peker på at ordlyden isolert sett tilsier at kjøps- og salgsvirksomheten må ha en viss varighet og et visst omfang, og at en fysisk persons enkeltstående boligkjøp og -salg ikke er naturlig å betegne som nærings­ virksomhet, selv om formålet skulle være pengeplassering eller spekulasjon. De viser til juridisk litteratur 9 , som sier at den skatterettslige karakteristikken av aktivitetene kan gi rettledning, men at den ikke er avgjørende. Det bør foretas en konkret vurdering hvor det legges vekt på om­ fang, tidsrom og formål. Dersom formålet med kjøpet er gevinst ved videresalg, kan det ifølge juridisk teori argu­ menteres for at oppkjøp av ned til to boliger innenfor et tidsrom av noen måneder, bør regnes som næringsvirk­ somhet, selv om videresalget først kommer senere. Hvis boligene dels leies ut, dels selges videre, bør disse aktivitet­ ene ses i sammenheng. Men det er altså ikke tilstrekkelig at formålet med kjøpet har vært å oppnå avkastning ved utleie eller gevinst ved videresalg; utleie- og spekulasjons­ virksomheten må ha et visst omfang for å kunne regnes som næringsvirksomhet. HVA NÅ, ARNT MÅNEBERG? I følge uttalelsen til Justis- og beredskapsdepartementets lovavdeling vil nok ikke Måneberg omfattes av plikten til å stille garanti etter avhendingsloven hvis han selger leilig­ heten på Stormyr etter overtakelsen; Lovavdelingen sier jo at et enkeltstående kjøp i utleie- og spekulasjonsøyemed ikke er tilstrekkelig for å anses å ha gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Men hva nå med spørsmålet om videresalg av kontrakts­ posisjonen før overtakelse? I lys av Finanstilsynets uttalelser i rundskrivet om formidling av kontraktsposisjoner; betyr dette at Måneberg anses å ha gjort videresalget som ledd i næringsvirksomhet hvis han selger kontraktsposisjonen før overtakelse, men utenfor næringsvirksomhet hvis han selger leiligheten etter overtakelse? Svaret på dette er nei. Måneberg bør bedømmes likt, uavhengig av når han velger å selge leiligheten. Lovavdelingen sier eksplisitt at næringsvirksomhetsbegrepet bør forstås likt i de to bestem­ melsene i henholdsvis boligoppføringsloven og avhend­ ingsloven. Som nevnt over, ligger forvaltningsansvaret for begge disse lovene hos Justis- og beredskapsdepartementet. Finanstilsynet vil legge Lovavdelingens forståelse av næringsvirksomhetsbegrepet til grunn i sin tilsynspraksis. Dermed er det Lovavdelingens uttalelse om nærings­ virksomhetsbegrepet – ikke Finanstilsynets – som kan legges til grunn ved tolkning av bestemmelsen i boligopp­ føringsloven. Så på samme måte som Arnt Måneberg nok ikke om­ fattes av garantiplikten etter avhendingsloven, kan han neppe sies å ha «gjort avtalen som ledd i næringsverksemd» i boligoppføringslovens forstand. Måneberg kan dermed selge kontraktsposisjonen sin uten å måtte stille oppfyllel­ sesgaranti eller forskuddsgaranti, han kan komme ut av kontraktsforholdet med sin selger uten å måtte betale hele kjøpesummen, og han må ikke svare for forsinkelser og mangler overfor den nye kjøperen. Det er likevel verdt å merke seg at terskelen for når videreselger anses som næringsdrivende likevel ikke nød­ vendigvis er særlig høy. Hvis formålet med avtalen klart er gevinst ved videresalg, kan oppkjøp av ned til to boliger innenfor et tidsrom på noen måneder, regnes som nærings­ virksomhet, selv om videresalget først kommer senere. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER Fotnoter: 1 Buoffl. § 1 første ledd bokstav b) andre punktum 2 Buoffl. § 12 3 Buoffl. § 47 4 Avhl. § 1-1 fjerde ledd 5 Buoffl. § 2 andre ledd 6 RFT 2015/6 Formidling av kontraktsposisjonar 7 Avhl. § 2-11 8 JDLOV-2018-3639-2 9 Særlig Kåre Lilleholt

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy