Eiendomsmegleren nr. 5 - 2021

26 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2021 SKAL MÅNEBERG SELGE KONTRAKTSPOSISJONEN? Måneberg ønsker i utgangspunktet å selge kontraktsposi­ sjonen framfor å selge selve eiendommen, blant annet fordi han så raskt som mulig trenger å få ut det forskuddet han allerede har betalt. Hvis Måneberg anses å gjøre videre- salget som ledd i næringsvirksomhet, omfattes avtalen av boligoppføringsloven. 1 Dette innebærer blant annet at Måneberg må stille garanti for oppfyllelsen av avtalen 2 – beregnet ut fra den nye kjøpesummen – det vil si opp­ rinnelig kontraktsbeløp pluss eventuell merverdi. Hvis han skal ha noen som helst del av kjøpesummen før den nye kjøperen har overtatt leiligheten og fått rettsvern for den, må Måneberg dessuten stille forskuddsgaranti. 3 Han svarer for feil og mangler ved leiligheten overfor den nye kjøperen, og Måneberg må dessuten også selv oppfylle avtalen med sin selger. Som følge av krypto-spekulasjonen vil nok Måneberg ha vansker med å få ordnet finansiering av kjøpesummen; kreditorene har nemlig tatt utlegg i hans primærbolig og han har fått betalingsanmerkninger. Med andre ord: det er neppe aktuelt for ham å selge kontrakts­ posisjonen før overtakelse dersom salget reguleres av boligoppføringsloven. Hvis Måneberg derimot er å anse som forbruker, blir avtalen regulert av avhendingsloven og kjøpsloven. Han vil da kunne komme ut av sine forpliktelser overfor selgeren, og han slipper blant annet å måtte betale hele kjøpesummen. Han vil heller ikke måtte stå ansvarlig over­ for den nye kjøperen for mangler eller forsinkelser. 4 Avgjørende for om salg av kontraktsposisjon reguleres av boligoppføringsloven eller ikke, er altså om Måneberg «har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd». 5 FINANSTILSYNETS RUNDSKRIV 2015/6 Når megler får inn et oppdrag om salg av kontrakts­ posisjon, er det meglers plikt å avklare om oppdragsgiveren gjør avtalen som «som ledd i næringsverksemd». I et rund­ skriv fra 2015 6 uttaler Finanstilsynet blant annet at megle­ ren må ha rutiner som sikrer at ikke videresalg av en bolig under oppføring til forbrukerkjøper, faller utenfor bolig­ oppføringsloven i større utstrekning enn det reguleringen og hensikten med reguleringen tilsier. Videre sies det: «Med mindre vidareseljaren sitt opphavlege føremål med kjøpet har vore å skaffe bustad til eigen bruk, eller til bruk for familiemedlemar, bør omsetninga som utgangspunkt bli regulert av bustad-oppføringslova». I Månebergs tilfelle var ikke det opprinnelige formålet kjøp til eget eller familiemedlemmers bruk – han skulle jo leie den ut og så selge om et år eller to. Etter uttalelsene i rundskrivet betyr det at omsetningen som utgangspunkt burde bli regulert av boligoppføringsloven; altså at salget anses gjort «som ledd i næringsverksemd». Dette betyr i så fall at hvis Måneberg skal videreselge retten etter kontrakten før overtakelse, så slipper han ikke unna ansvaret for feil og mangler ved leiligheten overfor den nye kjøperen, han må stille oppfyllelsesgaranti på den nye total- prisen, han må stille eventuell forskuddsgaranti, og han må gjøre opp overfor sin selger. Dette var ikke aktuelt for Måneberg, som foreløpig gikk bort fra tanken om å selge kontraktsposisjonen. Nå ville han heller se nærmere på muligheten for å selge leiligheten kort tid etter overtakelse. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER ER VIDERESELGEREN Å ANSE SOM NÆRINGSDRIVENDE ELLER IKKE? Arnt Måneberg har kjøpt leilighet i et prosjekt på Stormyr. Måneberg hadde litt midler til overs, og tenkte dette kunne være en god investering som sekundærbolig. Planen var å leie ut leiligheten, mens han selv skulle fortsette å bo i sin nåværende leilighet. Om et år eller to kan forhåpentligvis leiligheten på Stormyr selges med en klekkelig profitt. I det overtakelsen begynner å nærme seg, går Måneberg på et større tap i forbindelse med handel i kryptovaluta, og han innser at han blir nødt til å selge leiligheten på Stormyr for å slippe unna pågående kreditorer. Spørsmålet er: bør han videreselge kontraktsposisjonen før overtakelse, eller bør han selge leiligheten rett etter overtakelsen? AV ARNE SOLBERG, SENIOR TILSYNSRÅDGIVER I FINANSTILSYNET ARNE SOLBERG