Eiendomsmegleren nr. 5 - 2020

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020 9 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID ned på 3%-tallet og ute ved Garder- moen har Norges kanskje mest teknologiske logistikkbygg skiftet hender med en rekordyield ned mot 3,9%. Mye av forklaringen til denne skarpe prisingen finnes i finansier- ingsmarkedet. For en gjennomsnitt- lig investor så har finansierings­ kostnaden i bank falt med 75 basispunkter siden nyttår, mens i obligasjonsmarkedet er fallet på 50 basispunkter. Og vi tror dette skal falle videre da vi nå ser at risiko­ premier igjen er fallende. De steg kraftig i våres da pandemien brøt ut. HVILKET SEGMENT HÅND­ TERER PANDEMIEN BEST? Kontorsegmentet er foreløpig lite påvirket, men vi ser noen skyer i horisonten. Sysselsetting er som nevnt lav og leietagere har en noe avvent­ ende holdning. Dette har negativ betydning for nybygg og nybyggs- aktiviteten, her stopper det noe opp og leiepriser presses ned. Det har allerede materialisert seg ved økt arealledighet i alle de store byene og moderat fallende leier. De beste kontorobjektene, gjerne med statlig motpart og nærhet til kollektiv­ knutepunkt, holder seg likevel bra, men vi observerer en yieldutgang for de mindre gode objektene. Kompen- sasjonsordning for bedriftene ble avviklet i september. Dette kan får konsekvenser for betalingsevne, og det blir spennende å se om gårdeierne nå må inn og hjelpe sine leietakere. Hotellsegmentet har helt klart blitt truffet hardest. Utenlandske turister og yrkesreisende er stort sett fraværende sammen med konferanse- aktivitet, og dette utgjør omtrent 60% av hotellbransjens inntjening. Dermed har en stor del av inn­ tjeningsgrunnlaget forsvunnet, og segmentet har allerede opplevd flere konkurser. På den positive siden ferierer flere nordmenn i Norge, men dette er dessverre ikke nok til å redde segmentet. Fraværet av aktivitet vil trolig vedvare så lenge situasjonen er som nå og framover blir det fortsatt meget tøft for hoteller som har levd av kurs/konferanse og utenlandske turister. Til sist har vi handel og logistikk som har gått hver sin vei de siste månedene, da utvikling i netthandel har motsatt fortegn for disse to. Handelssegmentet er delt. Endret forbruksmønster som følge av pandemien har umiddelbar effekt og hardest rammet er handel som er eksponert mot folks daglige opp­ levelser som reiseliv, restaurant og gateplan, mens dagligvare og hus/ hjem/hage blomstrer. I tillegg har netthandel, som allerede hadde god vekst, eksplodert. Fortsatt er det noe usikkert om dette er varige endringer eller om samfunnet på sikt vil gå tilbake til gamle vaner. Logistikk derimot, løftes nettopp grunnet utviklingen i tradisjonell handel og e-handel. Vi opplever økt etterspørsel i dette segmentet og da spesielt etter distribusjonshub’er. Den økte netthandelen setter større krav til effektivitet og automatise- ring - og dermed byggene i seg selv. For eiendomsbesittere av logistikk er nok påvirkning av pandemien minimal enn så lenge, om noe er den positiv. Framover blir det spennende å følge markedet. Newsec tror ikke koronapandemien utelukkende er negativ, heller at den vil virke som en akselerator for utvikling og modernisering i mange av segment­ ene. Næringseiendom, som er stabil av natur, er og vil fortsatt være en attraktiv aktivaklasse for investorer framover. Vil lave renter redde transaksjonsmarkedet? Vi har lagt bak oss fler år me sterke volum og god likviditet med økende antall transaksjoner. 2020 startet veldig bra og vi trodde på nok et rekordvolum. Allerede i begynnelsen av mars hadde volumet passert siste års 1. kvartal. Så kom pandemien, markedet stengte ned og 2. kvartal ble noe av det svakeste vi har observert. Da skal en også merke seg at de fleste transaksjonene som ble avslutte før sommeren, allerede var påbegynt før mars. Med oppblomstring av viruset i august ventet vi at markedet skulle holde ste gt en stund til, men der tok vi feil. Kapitalen er her og investorene er sultne. Faktisk klokker 3. kvartal inn som det sterkeste historisk sett og det er satt prisrekorder. Det er omsatt kontor på Tjuvholmen lavt ned på 3%-tallet og ute ved Gardermoen har Norges kanskje mest teknologiske logistikkbygg skiftet hender med en rekordyield ned mot 3,9%. Mye av forklaringen til denne skarpe prisingen finnes i finansieringsmarkedet. For en gjennomsnittlig investor så har finansieringskostnaden i bank falt med 75 basispunkter siden nyttår, mens i obligasjonsmarkedet er fallet på 50 basispunkter. Og vi ror dette skal falle videre da vi nå ser at risikopremier igjen er fallende. De steg kraftig i våres da pandemien brøt ut. Hvilket segment håndterer pandemien best? Kontorsegmentet er forelø i lite påvirket, men vi ser noen skyer i horisonten. Sysselsetting er som nevnt lav og l ietag e har en noe avventende holdning. Dette har negativ betydning for nybygg og nybyggsaktiviteten, her st pper det noe opp og leiepriser presses ned. Det har allerede materialisert seg ved økt arealledighet i alle de store byene og moderat fallende leier. De beste kontorobjektene, gjerne med statlig motpart og nærhet til kollektivknutepunkt, holder seg likevel bra, men vi observerer en yieldutgang for de mindre gode objektene. Kompensasjonsordning for bedriftene ble avviklet i septemb r. Dette kan får konsekvenser for betalingsevne, og det blir spennende å se om gårdeierne nå må inn og hjelpe sine lei takere. Hotellsegment t har helt klart blitt truffet hardest. Utenlandske turister og yrkesreisende er stort sett fraværende sammen med konferanseaktivitet, og dette utgjør omtrent 60% av hotellbransjens inntjening. Dermed har en stor del av inntjeningsgrunnlaget forsvunnet, og segmentet har allerede opplevd flere konkurser. På den positive siden ferierer flere nordmenn i Norge, men dette er dessverre ikke nok til å redde segmentet. Fraværet av aktivitet vil trolig vedvare så lenge situasjonen er som nå og framover blir det fortsatt meget tøft for hoteller som har levd av kurs/konferanse og utenlandske turister. Til sist har vi handel og logistikk som har gått hver sin vei de siste månedene, da utvikling i netthandel har motsatt f rtegn for disse to. 0 10 20 30 40 50 Q1'14 Q2'14 Q3'14 Q4'14 Q1'15 Q2'15 Q3'15 Q4'15 Q1'16 Q2'16 Q3'16 Q4'16 Q1'17 Q2'17 Q3'17 Q4'17 Q1'18 Q2'18 Q3'18 Q4'18 Q1'19 Q2'19 Q3'19 Q4'19 Q1'20 Q2'20 Q3'20 Q4'20 NOK mrd Volum Kvartalets 3 største transaksjoner Estimert 2020

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy