Eiendomsmegleren nr. 5 - 2020
8 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Slike spørsmål er vanskelig å besvare før det er for sent, men i mars 2020 kom det – den sorte svane – i form av covid-19. Eller, vi trodde det kom – men det viser seg nå at pandemien ikke utelukkende har slått negativt ut. I det følgende vil vi gi en status for markedet for næringseiendom, og knytte noen kommentarer til ut- viklingen vi ser i de ulike segmentene. ET MARKROBILDE I UBALANSE Makrobildet danner bakteppet for utviklingen i næringseiendom, og det er spesielt tre faktorer som er nyttig å se på. For det første har rentene stupt i takt med den store usikkerheten som råder internasjo- nalt. Norges Bank har gravd dypt i verktøykassa og satt styringsrenten til 0% for første gang, et nivå som er forventet å holde godt ut i 2022. Lave renter er et tegn på en økonomi under press, men paradoksalt nok har dette i all hovedsak slått positivt ut for næringseiendom. Investorer får tilgang på billigere finansiering og har dermed mulighet for å kjøpe mer eiendom til enda skarpere pris ing. En annen viktig faktor er infla- sjonen. Investerer du i næringseien- dom, så er du inflasjonsbeskyttet gjennom at leiekontrakter årlig justeres med endring i inflasjon, og da som regel KPI per november. Norges Bank styrer mot en kjerne- inflasjon (KPI-JAE, justert for ener- gi og avgift) rundt 2%, denne ligger i dag langt over målet da vi lenge har hatt en svak krone. Dette gjør at vi «importerer» høy inflasjon. Derimot er dagens energipriser så- pass lave at totalinflasjonen er lav og under dagens mål. Per august var KPI 1,7% og den er ikke forventet mye høyere ut året. Dermed bør ikke eiendomsbesittere forvente store justeringen av kontantstrømmen sin ved årsskifte. Til slutt er utvikling i sysselsetting og oljepris viktig, og her ser det foreløpig ikke lyst ut. Oljeprisen har stupt og arbeidsledigheten har skutt i taket. Heldigvis har ledigheten falt siden toppen i mars, men syssel setting er likevel forventet å holdes lav i år og ut neste år. Dette slår negativt ut i markedet, spesielt for kontor hvor etterspørsel etter nye arealer forsvinner og det vil trolig trekke markedsleier ned. Det er også utsikter for liten eller ingen reallønnsvekst, noe som kan gå ut- over konsum og dermed treffe handel hardt. Oppsummert ser bakteppet for næringsøkonomi noe lummert ut, men ikke avskrekkende. Det synes å råde en forsiktig optimisme i mar- kedet og det verste er trolig bak oss. VIL LAVE RENTER REDDE TRANSAKSJONSMARKEDET? Vi har lagt bak oss flere år med ster- ke volum og god likviditet med økende antall transaksjoner. 2020 startet veldig bra og vi trodde på nok et rekordvolum. Allerede i be- gynnelsen av mars hadde volumet passert siste års 1. kvartal. Så kom pandemien, markedet stengte ned og 2. kvartal ble noe av det svakeste vi har observert. Da skal en også merke seg at de fleste transaksjone- ne som ble avslutte før sommeren, allerede var påbegynt før mars. Med oppblomstring av viruset i august ventet vi at markedet skulle holde stengt en stund til, men der tok vi feil. Kapitalen er her og investorene er sultne. Faktisk klokker 3. kvartal inn som det sterkeste historisk sett og det er satt prisrekorder. Det er omsatt kontor på Tjuvholmen lavt STATUS I MARKEDET FOR NÆRINGSEIENDOM Ettersom årene har gått og markedet for næringseiendom stadig har nådd nye høyder, lurer flere og flere på; hvor lenge dette kan vare? Og hva kan eventuelt sette en stopper for den fantastiske reisen markedet har hatt? AV KAREN CECILIE THUNES, SENIORANALYTIKER/PARTNER, NEWSEC Status i markedet for næringseiendom Ettersom årene har gått og markedet for næringseiendom stadig har nådd nye høyder, lurer flere og flere på; hvor lenge dette kan vare? Og hva kan eventuelt sette en stopper for den fantastiske reisen markedet har hatt? Slike spørsmål er vanskelig å besvare før det er for sent, men i mars 2020 kom det – den sorte svane – i form av covid-19. Ell r, vi trodde det kom – men det viser s g nå at pandemien ikke utelukkende har slått negativt ut. I det følgende vil vi gi en status for markedet for næringseiendom, og knytte noen kommentarer til utviklingen vi ser i de ulike segmentene. Et markrobilde i ubalanse Makrobi d t danne ba teppet for utviklingen i næringseiendom, og det er spesielt tre faktorer som er nyttig å se på. For det første har rentene stupt i takt med den store usikkerheten som råder internasjonalt. Norges Bank har gravd dypt i verktøykassa og satt styringsrenten til 0% for første gang, et nivå som er forventet å holde godt ut i 2022. Lave re ter er et tegn på en økonomi under press, en paradoksalt nok har dette i all hovedsak slått positivt ut for næringseiendom. Investorer får tilgang på billigere finansiering og har dermed mulighet for å kjøpe mer eiendom til enda skarpere prising. En annen viktig faktor er inflasjo en. Investerer du i næringseiendom, så er du inflasjonsbeskyttet gjennom at leiekontrakter årlig justeres med endring i i flasjon, og da som regel KPI per novemb r. Norges Bank styrer mot en kjerneinflasjon (KPI-JAE, justert for energi og avgift) rundt 2%, denne ligger i dag langt over målet da vi lenge har hatt en svak krone. Dette gjør at vi «importerer» høy inflasjon. Derimot er dagens energipriser såpass lave at totalinflasjonen er lav og under dagens mål. Per august var KPI 1,7% og den r ikke f rventet mye høyere ut året. Dermed bør ikke eiendomsbesittere forvente store justeringen av kontantstrømmen sin ved årss ifte. Til slutt e utvikling i syss lsetting og oljepris viktig, og her ser det foreløpig ikke lyst ut. Oljeprisen har stupt og arbeidsledigheten har skutt i taket. Heldigvis har ledigheten falt siden toppen i ma s, men sysselsetting er likevel forventet å holdes lav i år og ut neste år. Dette slår negativt ut i markedet, spesielt for kontor hvor etterspørsel etter nye arealer forsvinner og det vil trolig trekke markedsleier ned. Det er også utsikter for liten eller ingen reallønnsvekst, noe som kan gå utover konsum og dermed treffe handel hardt. Oppsummert ser bakteppet for næringsøkonomi noe lummert ut, men ikke avskrekkende. Det synes å råde en forsiktig optimisme i markedet og det verste er trolig bak oss. 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % Jan-18 Jan-19 Jan-20 10y swap 5y swap 3m NIBOR 25 45 65 85 2% 6% 10% 14% Jan-18 Jan-19 Jan-20 Oslo (NAV) Rogaland (NAV) Oljepris Status i markedet for næringseiendom Ettersom årene har gått og markedet for næringseiendom stadig har nådd nye høyder, lurer flere og fler på; hvor lenge dette kan vare? Og hva kan eventuelt sett n stopper for den fantastiske reisen markedet har hatt? Slik spørsmål er vanskelig å besvare før det er for sent, men i mars 2020 kom det – den sort svane – i form av covid-19. Eller, vi trodde det kom – men det viser seg nå at pandemien ikke utelukkende har slått negativt u . I det følgende vil vi gi en status for markedet for næringseiendom, og knytt noen kommentar r til utvi ling n vi ser i de ulike segmentene. Et markrobilde i ubalanse Makrobildet danner bakteppet for utviklingen i næringseiendom, og det er spesielt tre faktorer som er nyttig å se på. For det første har rentene stupt i takt med den store usikkerheten som råder internasjonalt. Norges Bank har gravd dypt i verktøykassa og satt styringsrenten til 0% for første gang, et nivå som er forventet å holde godt ut i 2022. Lave renter er et tegn på en økonomi under press, men paradoksalt nok har dette i all hovedsak slått positivt ut for næringseiendom. Investorer får tilgang på billigere finansiering og har dermed mulighet for å kjøpe mer eiendom til enda skarpere prising. En annen v ktig faktor er inflasjon . Invest rer du i næringseiendom, så er du inflasjonsbeskyttet g ennom at l iekontrakter årlig usteres m d endring i inflasjon, og da som regel KPI per november. Norg s Bank styrer mot en kjerneinflasjon (KPI-JAE, just rt for nergi og avgift) ru dt 2%, denne ligger i dag langt over målet da vi leng har h tt en svak krone. Dette jør at vi «importerer» høy inflasjon. Derimot er dagens energipriser såpass lave at totalinflasjonen er lav og under dagens mål. Per august var KPI 1,7% og den er ikke forventet mye høyere ut året. Dermed bør ikke eiendomsbesittere forvente s ore just ri gen av kontantstrømmen sin ve års kifte. Til slutt er utvikling i sysselsetting og oljepris viktig, og her er det foreløpig ikke lyst ut. Oljeprisen har stupt og arbeidsledigheten har skutt i taket. Heldigvis har ledigheten falt siden toppen i mars, men sysselse er lik vel forventet å holdes lav i år og ut neste år. Dette slår negativt ut i markedet, spesielt for kontor hvor etterspørsel etter nye arealer forsvinner og det vil tro ig trekke markedsleier ned. Det er også utsikter for liten eller ingen reallønnsvekst, noe som kan gå utover konsum og dermed treffe hand l hardt. Oppsummert ser bakt ppet for næringsøkonomi noe lummert ut, men ikke avskre kende. Det synes å råde en forsiktig opti isme i mark det og det verste er trolig bak oss. 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % Jan-18 Jan-19 Jan-20 10y swap 5y swap 3m NIBOR 25 45 65 85 2% 6% 10% 14% Jan-18 Jan-19 Jan-20 Oslo (NAV) Rogaland (NAV) Oljepris
Made with FlippingBook
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy