Eiendomsmegleren nr. 5 - 2020

32 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER Vi har sett flere utviklingsprosjekter hvor utbygger har valgt en lite gjennomtenkt organisering av parkerings­ plassene, for så å bruke mye tid og ressurser senere i pro- sjektet på endringer. I verste fall kan dette resultere i utsatt overtakelse av prosjektet eller mangelskrav fra kjøperne. I denne artikkelen skal vi se nærmere på ulike muligheter for organisering av parkeringsplasser i utviklingsprosjekter. Vi skal rette oppmerksomheten mot eierseksjonssameier, og da både bolig- og kombinasjonssameier. SKRANKER FOR VALG AV MODELL Ved valg av løsningsmodell er det en rekke faktorer som bør hensyntas. Dette gjelder især vilkår i reguleringsplan/ byggesak, hensynet til salgbarhet/inngåtte kjøpsavtaler og tekniske krav. I enkelte tilfeller levner skrankene få valg- muligheter til utbygger, men ofte vil utbygger fortsatt ha stor fleksibilitet. Vi går ikke nærmere inn på de ulike skrankene her, men ser i det følgende på selve løsningsmodellene. TILLEGGSDEL TIL BESTEMTE EIERSEKSJONER Parkeringsplassene kan organiseres som tilleggsdeler til bestemte eierseksjoner. Dette innebærer at hver enkelt parkeringsplass blir varig tilknyttet en bestemt bolig- eller næringsseksjon. Seksjonseier sikres rettsvern ved at han tinglyses som hjemmelshaver til eierseksjonen med den tilhørende tilleggsdelen. Ordningen er oversiktlig for kjøperne, som kan forholde seg til en bestemt parkeringsplass. Den er derimot lite fleksibel for utbygger, som svært tidlig i pro- sessen og i alle tilfeller før seksjoneringen må avklare hvilke og hvor mange parkeringsplasser som skal tillegges den enkelte seksjon. Dette kan være problematisk for eksempel dersom det underveis i prosjektet eller i salgsprosessen oppstår behov for bytte av parkeringsplasser. Ordningen innebærer at ut­ bygger heller ikke kan selge parkeringsplasser til andre enn seksjonseierne. Parkeringsplasser kun organisert som til- leggsdeler er derfor mest praktisk for mindre boligsameier. FELLESAREAL Som alternativ til tilleggsdel, kan parkeringsplassene orga- niseres som fellesareal. I utgangspunktet vil alle seksjons- eierne dermed ha lik rett til samtlige plasser, det vil si et fri flyt-prinsipp. De ulike seksjonseierne kan imidlertid gis eksklusiv bruksrett til bestemte parkeringsplasser. I bolig- sameier kan slik eksklusiv bruksrett ikke gjelde for mer enn 30 år. Tilsvarende gjelder for sameier som inneholder nær­ ingsseksjoner, men hvis retten knyttes til minst to seksjoner i fellesskap kan den være tidsubegrenset (det vil si evig­ varende). Seksjonseierne oppnår beskyttelse for sine rettig- heter ved at de inntas i sameiets vedtekter. Vår erfaring er at organisering som fellesareal og fri flyt, kan fungere greit i prosjekter som enten består av et rent boligsameie (for eksempel boligsameier med færre parker­ ingsplasser enn antall seksjoner) eller et rent nærings­ sameie. I prosjekter med både bolig- og næringsseksjoner er imidlertid ordningen egnet til å skape konflikter ved at beboerne i boligseksjonene må konkurrere med kundene til næringsseksjonene om parkeringsplasser. I så fall kan ordningen med eksklusiv bruksrett være et godt alternativ. SELVSTENDIG NÆRINGSSEKSJON Parkeringsplassene kan også legges i en egen nærings­ seksjon. Parkeringsseksjonen kan eksempelvis eies i sameie mellom eierne av bolig- og næringsseksjonene. Sameierne bør i så fall tinglyse sin ideelle eierandel for å få rettsvern. Forholdet mellom sameierne i parkeringsseksjonen reguleres i utgangspunktet av sameieloven, men rettigheter og plikter, herunder eventuell fordeling av bestemte plasser, regler for bruk, adgangen til salg og utleie, vedlikehold og kostnadsansvar mv., bør reguleres utførlig i egne vedtekter for parkeringssameiet. Andre muligheter er eksempelvis at næringsseksjonen eies av utbygger som kan bedrive utleie av parkerings­ plasser (i den grad dette er tillatt etter reguleringen mv.), eller at næringsseksjonen eies av et garasjeselskap hvor seksjonseierne eller andre er medeiere. ANLEGGSEIENDOM Endelig kan parkeringsplassene organiseres som en anleggseiendom. En anleggseiendom er en bygning eller konstruksjon, eller et avgrenset fysisk volum som kan ORGANISERING AV PARKERINGS- PLASSER I UTVIKLINGSPROSJEKTER Parkeringsplasser gir merverdi i utviklingsprosjekter. Organiseringen av dem kan derimot by på hodebry og få uheldige eller utilsiktede konsekvenser. Utbyggere bør ha et bevisst forhold til hvordan parkeringsplassene skal organiseres allerede på et tidlig tidspunkt i prosjektet. AV ADVOKATFULLMEKTIG TONJE RISMO OG ADVOKAT OG PARTNER TRUDE GRAN MELBYE, BEGGE FRA ADVOKATFIRMAET SELMER AS TRUDE GRAN MELBYE TONJE RISMO