Eiendomsmegleren nr. 5 - 2020

30 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020 1. INNLEDNING Lov om sameige § 15, 1. ledd lyder: «Etter varsel med rimeleg frist har kvar av sameigarane rett til å få sameiga oppløyst.» Bestemmelsen skal sikre at ingen blir tvunget til å være medeier i bolig mot egen vilje. Bestemmelsen sikrer også at den enkelte hjemmelshaver kan få realisert sine verdier i boligen. Erfaringsmessig gjelder svært mange av denne type saker tidligere ektefeller som ikke har lykkes å bli enige i skifte i forbindelse med skilsmisse. Andre type partsforhold er arvinger som ikke lykke i å enes om skifte. Det er videre ikke uvanlig at en av partene i saken bor i tvangssalgsobjektet mens den andre parten har flyttet ut, herunder er det ikke uvanlig at saksøkte er den som besitter boligen og saksøker er den som alt har flyttet ut. I denne type saker kan konfliktnivået mellom partene være høyt, og tvangssalget kun en av flere tvister mellom partene. Bestemmelsen i sameieloven § 15 omfatter midlertid naturlig nok også de saker der det er flere enn to hjemmels­ havere. 2. FØRSTE KONTAKT MED PARTENE I motsetning til tvangssalg som skyldes pengekrav er part­ ene i tvangsoppløsningssaker som regler privatpersoner. Erfaringsmessig er partene opptatt av at de behandles likt i forhold til informasjonsflyt uavhengig av om de er saksøker eller saksøkte. Videre vil medhjelpers arbeid bli forenklet dersommedhjelper tidlig i prosessen tar en grundig gjennomgang av gangen i denne type tvangssalg for begge (alle) parter i tvangssalgssaken. Dette vil være med på å klargjøre «kjørereglene» for gjennomføring av tvangssalget og skape et realistisk bilde av tiden som vil gå før tvangs- salget er gjennomført. Det vil også kunne være egnet til å skape tillitt til medhjelpers rolle og arbeid i saken. Basert på mulig konfliktnivå mellom partene i denne type saker bør møte med partene ikke avholdes samlet, men hver for seg på forskjellige tidspunkter. 3. PARTENES SÆRINTERESSE Utgangspunktet for tvangsoppløsning av sameie er som regel at en ønsker å selge for å realisere verdier og en ønsker ikke å selge, men eie/kjøpe boligen selv. Før tvangssalget har det været gjort forsøk å komme til en utenomrettslig avtale mellom partene uten at det har lykkes. Det er ikke uvanlig at forhandlingene har strandet som følge av at part­ ene ikke blir enige om riktig pris på boligen. Med dette utgangspunktet vil den ene partene ønske at prisen er lavest mulig, og den andre parten ønsker høyeste pris mulig. Dette må medhjelper hensynta i forbindelse med informasjon medhjelper får fra partene knyttet til tvangssalgsobjektet, særlig ved befaring/taksering. Til eksempel vil en part kunne være opptatt av å påpeke alle mangler i boligen og den andre parten bestride at det er noen mangler. Medhjelper har anledning til å bortvise sak- søkte fra tvangssalgsobjektet under visning etter tvangs- fullbyrdelsesloven § 5-9, 2. ledd, siste punkt. Ut fra mulig særinteresse fra partene bør partene opp- fordres til ikke å være til stede ved visning av tvangssalgs- objektet. På denne måten unngår medhjelper at tvangssalget blir påvirket ved en av partenes tilstedeværelse. Videre vil dette også kunne være i partenes egne interesse, da det fra den andre part ikke kan anføres som grunnlag for eventuell anke over stadfestelse (utilbørlig påvirkning av salgsprosessen). 4. BUDPROSESSEN Tvangssalg basert på tvangsoppløsning av sameie skiller seg fra «vanlige» tvangssalg under budprosessen ved at hjemmelshaverne har rett etter sameieloven § 15, 2. ledd, 2. punkt til: «Under elles like vilkår har ein sameigar førerett til å få sitt bod godteke.» STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER MEDHJELPER I TVANGSSALG – TVANGSOPPLØSNING AV SAMEIE Rettens oppnevnte medhjelper i tvangssalg har flere andre særlige forhold å forholde seg til enn megler ved frivillig salg. Denne artikkelen omhandler særlige forhold ved tvangssalg basert på begjæring om tvangsoppløsning av sameie etter lov om sameige § 15. Denne tvangssalgstypen kjennetegnes ofte med et høyt konfliktnivå mellom partene, og der interessene til partene er motstridende. AV TOROLV SUNDFØR, ADVOKAT/PARTNER, ADVOKATFIRMAET SGB STORLØKKEN AS TOROLV SUNDFØR