Eiendomsmegleren nr. 5 - 2020

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020 27 Vi ser av ordlyden at de er utarbeidet i en annen tid. Vi ser også ofte at slike servitutter, om enn med noe ulik ordlyd, normalt ble tinglyst på en rekke eiendommer innenfor det samme gårdsnummeret. Praksis har som regel vært at ved fravær av reguleringsplan så har grunneier stiftet servitutter med diverse krav til bebyggelsen for å styre utviklingen, blant annet for å forhindre ulemper for tomter som alle- rede var solgt. Servituttene ble derfor stiftet på avtalemes- sig grunnlag i forbindelse med oppdelingen av en stor gårdseiendom til mindre boligtomter. Slike servitutter kan etter omstendighetene utgjøre strøksservitutter i relasjon til servituttloven § 4. Hva som konkret kan bli bygget på eiendommen, vil bero på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Ved tolkningen av stiftelsesgrunnlaget bør man se hen til hva som direkte kan utledes av ordlyden, samt formålet med servituttene og hvilke hensyn de skulle ivareta på stiftelsestidspunktet. I tillegg kommer faktisk utøvd bruk etter stiftelsen som kan ha endret servituttens innhold. Et delingsforbud kan miste sin tiltenkte funksjon hvis flere andre eiendommer er delt i strid med slike forbud uten at noen andre naboer tidligere har protestert. Servituttloven § 2 er skåret over samme lest som nabo- loven § 2, og kan anvendes som tolkningsfaktor for hvor- dan servitutten skal forstås. Her heter det blant annet at hva som er «er i samsvar med tida og tilhøva» er relevant ved vurderingen av om en bruk er urimelig. I det første eksempelet ovenfor vil det ikke være rom for å bygge noe annet enn en enebolig, mens i det andre eksempelet vil både enebolig, tomannsbolig og flermanns- bolig være forenlig med et krav om «villamessig» be­ byggelse. Samtidig må det være klart at lavblokker ikke kan karakteriseres som villamessig bebyggelse og vil være for- budt. I det tredje eksempelet må man tolke servitutten ut fra terrenget for å vurdere hvor høyt man kan bygge. BORTFALL AV SERVITUTTER Utgangspunktet er at servitutter som er lovlig stiftet vil hefte ved eiendommen i evig tid med mindre de avskipes eller omskipes etter servituttlovens bestemmelser. I tillegg er det etter rettspraksis også etablert to andre mulige bort- fallsgrunner: 1. Servitutter kan falle bort dersom det har oppstått direkte motstrid mellom formålene i servituttene og i reguler­ ingsplanen, eller hvis etterlevelsene av servituttene fører til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger. Som eksempel på direkte motstrid kan vi nevne at servitutten oppstiller et krav om villamessig bebyggelse, mens reguleringsplanen oppstiller krav om anleggsplass eller industri. I en slik situasjon er det naturlig at servitutten må vike. 2. Servitutter kan også falle bort hvis strøkets karakter ut- vikler seg slik at en negativ servitutt taper sin betydning. Vurderingstemaet er langt på vei om servitutten har utspilt sin rolle. Dette kan for eksempel være tilfellet hvis et område har blitt utbygget med kontor- og andre næringsbygg slik at det ikke lenger fremstår som en del av et område med villamessig bebyggelse. PÅTALERETT Hvis servituttene ikke har bortfalt, må det deretter tas stilling til hvem som har påtalerett ved brudd på servitutt­ ene. Har man påtalerett, kan servituttene påberopes som rettslig grunnlag for å hindre en utbygging i strid med servituttene, f.eks. hvis det bygges lavblokker på en eien- dom hvor servituttene sier villamessig bebyggelse. Spørsmålet om påtalekompetanse må som hovedregel løses ved en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Hvis spørs- målet ikke er løst i stiftelsesgrunnlaget, vil normalt de som er rettslige suksessorer (etterkommere) til den som fikk servitutten stiftet, ha påtalekompetanse. I dette ligger det normalt et krav om likelydende servitutter på egen eien- dom, og at eiendommen er utskilt fra samme hovedbøl slik at det er tale om to eiendommer med likt gårdsnummer. Hvis servituttene etter sin art er strøksservitutter i rela- sjon til servituttloven § 4, så er utgangspunktet at påtale- retten ligger til hver av eiendommene i området. Skal det gjøres unntak fra denne hovedregelen, er det et vilkår at retten er «særskilt og tydelig fastsett og kunngjort på ein slik måte at kvar einskild kjøpar måtte vera fullt ut på det reine med kva han gjekk innpå då han kjøpte». I LB-2006-181651 fremgikk det av stiftelsesgrunnlaget at «Godseier Løven- skiold» hadde «enerett» til å forvalte servitutten. Dette anså lagmannsretten for å være tilstrekkelig til å oppfylle de krav som følger av forarbeidene. I LB-2018-39641 hadde selgeren forbeholdt seg rett til å «foreta hvilke som helst endringer», men lagmannsretten mente at det var for upresist til å gjøre unntak fra hovedregelen om påtale­ kompetanse. OPPSUMMERING Den klare hovedregelen er at potensielle kjøpere fortsatt må forholde seg til tinglyste servitutter. Likevel er det som eiendomsmegler hensiktsmessig å kunne gjøre potensielle interessenter oppmerksomme på at servituttene kan ha bortfalt selv om de fortsatt står tinglyst i grunnboken. Det kan også være hensiktsmessig å gjøre potensielle interes- senter oppmerksomme på hvordan servitutter skal tolkes, og at det ikke er noen automatikk i at en nabo kan påtale servituttene som rettslig grunnlag for å sabotere et eien- domsutviklingsprosjekt. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER CODEX Codex Advokat håndterer de fleste juridiske problemstillinger knyttet til eiendom. I tillegg til ren juridisk rådgivning, bistår vi i forhandlinger og utfører prosess- oppdrag. Vårt mål er å senke terskelen for å kontakte advokat. Vi gir våre klienter minst én bekymring mindre. I tillegg til advokater og fullmektiger har eiendomsavdelingen i Codex også en eiendomsmegler. www.codex.no