Eiendomsmegleren nr. 5 - 2020

26 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020 Slike servitutter, som ofte var utformet i en annen tid, kan by på tolkningsproblemer i dagens lys. Det kan derfor være nyttig for eiendomsmeglere å vite noe generelt om tolk- ningen av servitutter, mulige bortfallsgrunner og hvem som har rett til å påberope seg servituttstridige forhold. REELLE SERVITUTTER I forbindelse med oppdelingen av større eiendommer, var det frem til ca. midten av 1960-tallet vanlig å stifte både positive og negative servitutter for å regulere eiendomsut- viklingen i et strøk. Formålet var å styre utviklingen – ved å gi best mulig forutberegnelighet om fremtidig bebyggel- se kunne selger oppnå en høyere salgssum. Dette skjedde normalt før man fikk reguleringsplaner som i dag har over- tatt oppgaven med å regulere utviklingen i et område. I denne artikkelen skal vi kun se nærmere på reelle servitutter. Ettersom reelle servitutter i utgangspunktet hefter ved en eiendom i evig tid, vurderes de å være mer aktuelle enn personlige og strengt personlige servitutter som normalt har en mer begrenset varighet. For eiendomsmeglere kan det by på store utfordringer å forklare hva en servitutt er, og hvordan de kan være til hinder for kjøpers planlagte utvikling av eiendommen. Dette kommer særlig på spissen hvis kommunen vedtar ny reguleringsplan som åpner for deling og fortetting med lavblokker, rekkehus eller tomannsboliger samtidig som servituttene oppstiller forbud mot deling og/eller å bygge noe annet enn eneboliger over to plan. Vi kan dermed få et motsetningsforhold mellom offentligrettslige (reguler­ ingsplan) og privatrettslige regler (servitutter) som det kan være nyttig for eiendomsmeglere å ha kjennskap til. POSITIVE OG NEGATIVE REELLE SERVITUTTER Reelle servitutter kan være av både positiv og negativ art. Positive reelle servitutter regulerer rettigheter, f.eks. en vei- rett over naboens eiendom inn til egen eiendom. Slike servitutter har til formål å sørge for at den som til enhver tid er eier av eiendommen har adkomstrett over naboens eiendom, og har som funksjon å bøte på en manglende adkomst til eiendommen over egen grunn. Den positive veiservitutten «reparerer» dermed mangelen på egen adkomstvei. Negative reelle servitutter oppstiller normalt begrens- ninger i eller forbud mot utnyttelsesmulighetene til en eiendom, og vår erfaring er at utnyttelsesrisikoen kan bli noe underkommunisert i en salgsprosess. Begrensningene kommer f.eks. til uttrykk som et forbud mot å dele en eiendom eller å bygge noe annet enn «Våningshus». DELINGSFORBUDENE KOMMER EKSEMPELVIS TIL UTTRYKK PÅ FØLGENDE MÅTE I SKJØTER ELLER TINGLYSTE KJØPEKONTRAKTER: «Eiendommen må ikke deles» «Eiendommen kan ikke deles ut selgerens samtykke» «Parsellen maa ikke utstykkes» Servitutter som setter begrensninger for utnyttelsen av en eiendom vil typisklyde slik: «Eiendommen kan kun bebygges villamessig med en fritliggende enebolig i höist 1 ½ etage uten loftetage, samt uthus og garage». «Eiendommen kan kun bebygges villamessig» «Uten selgerens samtykke, kan der ikke oppføres annet en frittliggende enebolig samt uthus eller garage. Bygningene maa ikke blive mer enn en etage over nuverende terreng» STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER SERVITUTTER KAN GI HØY RISIKO FOR KONFLIKT – HVA BØR EIENDOMSMEGLERE VITE? Servitutter er særrettigheter i annen manns eiendom, og det skilles mellom personlige, strengt personlige og reelle servitutter. Reelle servitutter kan regulere bruk av vei eller utvikling av en eiendom, og fører ofte til nabokrangler og rettssaker. Tvistetemaet er ofte rekkevidden av negative byggeklausuler og hvem som har rett til å påberope seg servituttstridige forhold. AV LARS-HENRIK WINDHAUG, SENIORADVOKAT, CODEX ADVOKAT «Utgangspunktet er at servitutter som er lovlig stiftet vil hefte ved eiendommen i evig tid med mindre de avskipes eller omskipes etter servituttlovens bestemmelser»