Eiendomsmegleren nr. 5 - 2020

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020 25 vil være hovedpunktene i avtalen, og disse vil variere med ulike avtaleforhold. Dersom det er enighet om hovedpunktene i avtalen og bindende avtale anses for inngått, vil forholdene som på avtaleinngåelsestidspunktet er uavklart måtte løses gjen- nom tolkning og utfylling av avtalen. Dette vil også gjelde ved uenighet om vilkår av mindre betydning for avtaleforholdet. Ved kjøp og salg av eiendom er det av­ hendingslovens bestemmelser som kommer til anvendelse, med mindre det er konkrete holdepunkter for noe annet. For å sikre at et salg av eiendom gjennomføres på ønskede vilkår er det derfor hensiktsmessig at alle forhold av vesentlig betydning for selger inntas i prospektet eller annet salgsmateriell. Dette vil for eksempel være informa- sjon om ønsket overtakelsesdato, hvilke eiendeler som følger med eiendommen ved salget, og hvilken kontrakts- form som skal ligge til grunn for gjennomføringen av salget (for eksempel meglerstandarden eller annen stand­ ardavtale). Jo flere forhold, forutsetninger og vilkår som er klarlagt i prospektet, desto mindre skal det til for at avtale om salg av eiendommen anses for inngått når partene er enige om kjøpesum. MANGEL PÅ FORMALITET ER INGEN HINDRING FOR BINDENDE AVTALEINNGÅELSE Selv om det av bevismessige årsaker er en fordel at avtalen er inngått skriftlig, kan avtale om kjøp og salg av fast eiendom også inngås muntlig, Det en part oppfatter som uforpliktende diskusjoner kan av den andre parten opp- fattes som en (mer) forpliktende samtale om kjøp: Over en middag diskuterer A og B, som er forretningspartnere, verdien av As eiendom, og B kommer med utspill om eiendommens verdi, hva han kunne tenke seg å betale for eiendommen og når han tenker at det er hensiktsmessig å gjennomføre et salg med påfølgende overtakelse. B tenker at de nå har klarlagt vilkårene i en avtale all den tid A har vært entusiastisk og enig i samtlige av Bs vurderinger. A er i utgangspunktet interessert i å selge eiendommen, og selv om partene har en historie med å inngå avtaler på denne måten over en middag, opplever han samtalen som en uforpliktende markedsvurdering. Etter middagen tar part­ ene hverandre i hånden, B sier at han ser frem til videre samarbeid og A samtykker i det. Fordi partenes forhistorie tilsier at avtaler inngås på en slik uformell måte, kan det – øvrige forhold tatt i betraktning – være grunnlag for å si at partene i dette tilfellet er enige om å binde seg til en rettslig forpliktende avtale om avhending av eiendommen. Eksempelet er først og fremst ment å illustrere at det ikke er noen hindring for avtalebinding at partene ikke har utvekslet noe skriftlig, selv om det er tale om et formues- gode av stor verdi. AVTALTE/FORUTSATTE FORMKRITERIER For å unngå misforståelser med hensyn til hva som skal til for at bindende avtale foreligger, kan partene selv – enten felles eller ved at en av partene tar et forbehold – på for- hånd definere hva som er relevante disposisjonskriterier for rettslig avtalebinding. Ved forhandlingsavtaler, hvor partene kan bli bundet til avtalen etter hvert som forhand- lingene skrider frem, kan partene for eksempel innta signaturforbehold i salgsprospekt eller i utkast til kjøps­ avtale. Som eksempel på at forbehold har betydning for bind­ ingsspørsmålet vises Høyesteretts dom Rt. 2014 s. 100 (Strømstad Marina), hvor kjøper hadde tatt forbehold om at det var en «forutsetning at ingen av partene har krav mot den annen dersom forhandlingene ikke fører frem til en signert avtale». Etter Høyesteretts syn innebar dette at kjøper måtte få medhold i at signatur kunne nektes uten begrunnelse, med den følge at avtale ikke kom i stand. Tilsvarende vil gjelde dersom en av partene tar forbehold om styrets godkjenning av en avtale; godkjenner ikke styret avtalen vil avtalebinding ikke foreligge. AVSLUTTENDE BEMERKNINGER En bindende avtale er særpreget ved at den kan gjennom- føres ved domstolenes hjelp. Domstolene kan avsi dom for at partene skal oppfylle avtalen, eller at en part kan dømmes til å erstatte den andre partens tap som følge av at avtalen ikke gjennomføres. En ryddig håndtering av et salg, med klare rammer for forhandling og budgivning, vil normalt bidra til at spørs- målet om rettslig avtalebinding blir uproblematisk. Vår erfaring er at dette er forhold eiendomsmeglerne har gode systemer for å ivareta, selv om vi enkelte ganger ser at dokumentasjon knyttet til partenes forutsetninger kan håndteres/sikres bedre. Vårt klare råd – til både kjøpere og selgere – er at det tas forbehold om at avtalebinding forutsetter at enighet bekreftes skriftlig, gjerne ved e-post. Dette sikrer begge parter en ryddig og forutsigbar prosess. For virksomheter vil det ofte også være hensiktsmessig at det tas styrefor­ behold. For komplekse avtaler, for eksempel avtaler om eiendomsutvikling, bør det tas forbehold om at avtale­ binding først anses å foreligge ved signert avtale. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER GRETTE Advokatfirmaet Grette er, med uavbrutt advokatvirksomhet siden 1887, en moderne kompe- tanseorganisasjon med ca. 70 advokater. Grette bistår med juridisk rådgivning til norske og internasjonale klienter, med særlig fokus på fem spesialiserte bransjeområder - bygg og anlegg, eiendom, bank, finans og forsik- ring og, energi og industri. Grette har de senere år investert betydelig i organisasjons- og kompetanse- utvikling for å dekke klientenes behov for relevant advokatbistand og inngående bransjeinnsikt som bidrar til deres verdiskapning www.grette.no «Vårt klare råd – til både kjøpere og selgere – er at det tas forbehold om at avtalebinding forutsetter at enighet bekreftes skriftlig, gjerne ved e-post»

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy