Eiendomsmegleren nr. 5 - 2020

24 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2020 BINDENDE AVTALE FORUTSETTER TILBUD OG AKSEPT INNEN AKSEPTFRISTEN Hovedregelen i norsk avtalerett er at rettslig bindende av- tale foreligger når det er samsvar mellom tilbud og aksept, og aksepten er kommet frem til tilbyder innen utløpet av akseptfristen. Dersom aksepten ikke korresponderer med tilbudet følger det av avtaleloven § 6 at aksepten i stedet anses for et avslag i forening med et nytt tilbud, gjerne omtalt som et «motbud». For å skape klarhet bør det fastsettes akseptfrist i ethvert tilbud. Er akseptfrist ikke fastsatt på forhånd følger det av avtaleloven § 3 at fristen fastsettes ut fra hva som er rimelig betenkningstid for mottaker. Denne tidsrammen fastsettes konkret ut fra tilbudets omfang og kompleksitet, om det er tale om store verdier, om kjøper er forbruker eller nærings- drivende osv. Muntlige tilbud må aksepteres straks, dvs. i samme samtale, om det ikke blir gitt særskilt akseptfrist. NÅR HAR PARTENE FORLATT DET UFORPLIKTENDE FORHANDLINGSSTADIET? Fordi det etter norsk avtalerett er formfrihet gir avtaleloven liten veiledning med hensyn til hva som konkret skal til for at det kan sies å være inngått en bindende avtale. Spørs- målet om hvorvidt partene fortsatt befinner seg på stadiet for uforpliktende forhandlinger, eller om de er avtaleretts- lig forpliktet, må avgjøres på bakgrunn av en konkret hel- hetsvurdering. I rettspraksis og juridisk teori har det ut- krystallisert seg sentrale vurderingskriterier – såkalte disposisjonskriterier - som det typisk er relevant å ta i be- traktning ved avgjørelsen av om bindende avtale foreligger. DE MEST SENTRALE AV DISSE FORHOLDENE ER: • Partenes disposisjonsvilje: Hva partene har ment med hensyn til å binde seg? • Ordlyden, språklig kontekst og form • Partenes handlemåte • Partenes forutsetninger og evt. avtalehistorikk • Bransjepraksis • Avtalens innhold: Graden av enighet • Etterfølgende opptreden • Passivitet • Reelle hensyn/rimelighetsvurderinger ENIGHET OM VESENTLIGE FORHOLD SOM GRUNNLAG FOR AVTALEBINDING Et disposisjonskriterium som stadig vektlegges, og som flere ganger har hatt avgjørende betydning for Høyesteretts konklusjon, er hvorvidt partene har kommet til enighet om hovedpunktene i avtalen. Dette disposisjonskriteriet er først og fremst relevant i forhandlingsavtaler hvor part­ ene tar sikte på å oppnå enighet gjennom forhandlinger. Jo flere elementer det er oppnådd enighet om, desto mer naturlig vil det være å si at avtale er kommet i stand. Ved avgjørelsen av om det er inngått bindende avtale om salg av fast eiendom, er det i rettspraksis lagt til grunn at hovedpunktene i avtalen normalt vil være avklaring av salgsobjektet, kjøpesum og overtakelsesdato. Normalt byr det ikke på store problemer for partene å komme frem til en dato for overtakelse. Det forekommer likevel situasjoner der selger legger ut en eiendom for salg lenge før ønsket dato for overlevering, for eksempel for å sikre en god markedspris. I et slikt tilfelle er det antakelig ikke tilstrekkelig for å kunne si at bindende avtale er inn- gått at partene er enige om kjøpesummen. Dersom kjøper i tillegg har foreslått, eller har en uttalt forutsetning om en raskere overtakelse, vil det trekke ytterligere i retning av at partene fortsatt befinner seg på forhandlingsstadiet. Som det fremgår er det således i en viss grad subjektivt hva som STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER MARTINE SØRENSEN KRISTIAN KORSRUD KJØP AV EIENDOM: NÅR ER PARTENE AVTALERETTSLIG BUNDET? Selv om spørsmålet om avtalebinding i de fleste tilfeller ikke byr på tvil, ser vi stadig eksempler på at kjøper og selger – også der partene er profesjonelle – er uenige om hvorvidt det er inngått en rettslig bindende avtale. I norsk avtalerett er det avtalefrihet, og det gjelder ingen formkrav for avtaler. Dette gjør at det i noen tilfeller kan være vanskelig å skille mellom uforpliktende forhandlinger og avtalebinding. Nedenfor ser vi nærmere på hva som skal til for at bindendeavtale anses å foreligge, herunder hvilke forhold som typisk er av betydning ved vurderingen. AV MARTINE SØRENSEN, ADVOKATFULLMEKTIG OG KRISTIAN KORSRUD, PARTNER/ADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET GRETTE