Eiendomsmegleren nr. 4 - 2021

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2021 45 mum 73 mm fra et tilstøtende rom eller fra undersiden. Det skal deretter måles fukt og undersøke om det er symp­ tomer på fuktskade. Det gjelder imidlertid en rekke unn­ tak fra destruktive undersøkelser, både hva gjelder våtrom og andre rom/bygningsdeler. For eksempel ved undersøk­ else av våtrom, er ikke hulltaking nødvendig dersom «den bygningssakkyndige vurderer det som unødvendig, for eksem- pel fordi våtrommet har et system for fuktovervåking, eller fordi boligen er nylig oppført eller renovert og har våtromsser- tifikat eller annen tilsvarende dokumentasjon på funksjons­ testing. Hulltaking kan videre unnlates dersom avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte.» Tilsvarende unntak gjelder ved undersøkelse av rom under terreng. Ved unnlatelse av hulltaking må årsaken til dette opplyses, og våtrommet skal i stedet fuktkontrolleres med egnet fuktmåleverktøy. Videre skal den bygningssakkyn­ dige vurdere konstruksjonen ut fra målinger, observasjoner, materialvalg, alder og andre opplysninger som foreligger. FASTSETTING AV TILSTANDSGRADER Det skal fastsettes tilstandsgrad for det enkelte rommet og den enkelte bygningsdelen. Tilstandsgraden skal gi uttrykk for forventet tilstand blant annet vurdert ut ifra alder og normal bruk (referansenivå). Fastsetting av tilstandsgraden gjøres fra 0-3. • Tilstandsgrad 0 gis når bygningsdelen ikke har noen avvik • Tilstandsgrad 1 gis når bygningsdelen har mindre avvik • Tilstandsgrad 2 gis når bygningsdelen har vesentlige avvik • Tilstandsgrad 3 gis når bygningsdelen har store eller alvorlige avvik INGEN KVALIFIKASJONSKRAV TIL DE SAKKYNDIGE Bortsett fra at den fagkyndige som utfører undersøkelser og utarbeider tilstandsrapporten, skal være uavhengig og ikke la seg påvirke av utsikt til nye oppdrag, stilles det ingen forskriftskrav til den sakkyndiges kvalifikasjoner. Ny regulering i avhendingsloven § 3-10 første ledd gir imid­ lertid departementet hjemmel til å stille krav til autoriser­ te bygningskyndige. For eksempel kunne departementet ha gitt regler om en autorisasjonsordning for bygnings­ sakyndige. At departementet nå unnlater å stille krav til de fagkyndige har vært kritisert. Dog har bransjen selv utar­ beidet standarder for sertifisering og medlemskap i bransje­ foreninger, hvilket også oppgis som begrunnelse for å avvente kvalifikasjonskrav. VIL FORSKRIFTEN GI EN TRYGGERE BOLIGHANDEL? Formålet med tilstandsrapport er å redusere antall og om­ fanget av tvister. Både kjøpere og selgere mangler som regel sakkunnskap ved undersøkelse av eiendommer. Boliger er en komplisert gjenstand med utilgjengelige bygningsdeler og det er vanskelig å bedømme forventet levetid uten nærmere undersøkelser. Behovet for informasjon ved salg av bolig er videre viktig blant annet som følge av at eiendommer er kostbare ifht. forbrukerens økonomi, og konsekvensene av informasjonssvikt kan bli store både for selger og kjøper. En tilstandsrapport som bygger på sakkyndig undersøk­ else av eiendommen, vil gi informasjon som ellers ville vært ukjent for selger og kjøper. Når det ikke lenger blir anled­ ning til å ta «som det er forbehold» ved salg til forbrukere, vil det også være i selgers interesse å opplyse så fullstendig og korrekt som mulig for å unngå mangelskrav. Vi legger derfor til grunn at endringene i avhendingsloven vil kunne bidra til at relevant informasjon om eiendommen vil være tilgjengelig for kjøper før kjøpet slik at kjøper kan realistisk vurdere salgsobjektets tilstand før avtaleinngåelsen. Det bør kunne redusere konflikter etter bolig- og fritidskjøp. Selv om forskriften har til hensikt å detaljregulere hvilke undersøkelser som skal foretas, må det legges til grunn at skjulte feil fortsatt kan være vanskelig å avdekke til tross for grundige undersøkelser. Det er fortsatt begrenset destruktive undersøkelser som gjøres, og skjult konstruksjon vil være vanskelig å vurdere tilstanden til. Et annet element er at utarbeidelse av tilstandsrapport kan bli kostbar for selger. Å selge bolig i dag er allerede svært kostbart for en forbruker. Kombinasjonen av at risikoen flyttes fra kjøper til selger ved at «som den er»-for­ beholdet fjernes ved forbrukerkjøp og unnlatelse av å inn­ hente tilstandsrapport kan medføre risiko for større ansvar på selgers hånd. Både boligselgerforsikring og tilstands­ rapport vil nok således være fornuftige investeringer ved salg av bolig- og fritidseiendom. Det må vel også regnes som sannsynlig at forsikringsselskapene vil stille krav om tilstandsrapport for gyldig å forsikre seg mot mangels­ ansvaret til selger. Også når avhendingsloven ble vedtatt var målene å redusere tvister ved boligsalg. Det er likevel slik at saker etter avhendingsloven forekommer hyppig for domstolene. Departementet peker på skjønnsmessige vurderingstemaer som en årsak, men også at et visst tviste­ omfang er uunngåelig så lenge risikoen skal plasseres ut ifra en kontraktsrettslig tankegang. Det blir spennende å følge rettsutviklingen etter at endringene i avhendings­ loven trer i kraft. – Vil endringene faktisk gi en tryggere bolighandel? Foreløpig må vi si at det spørsmålet er åpent. Både forskriften om innhold i tilstandsrapporter og øvrige endringer i avhendingsloven trer i kraft fra 1. januar 2022. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER DALAN Dalan advokatfirmas eiendom­ steam består av 18 advokater og er et av landets sterkeste fagmiljøer innenfor eiendom. Vi er stolte over å være et tradi­ sjonsrikt firma med eiendom som spesialfelt der kunnskap har blitt videreført og videreutviklet gjennom generasjoner, og resul­ tater har blitt skapt i snart 150 år. Dette har gjort oss til et unikt fagmiljø. www.dalan.no «Når det ikke lenger blir anledning til å ta «som det er forbehold» ved salg til forbrukere, vil det også være i selgers interesse å opplyse så fullstendig og korrekt som mulig for å unngå mangelskrav»