Eiendomsmegleren nr. 4 - 2021

44 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2021 VALGFRITT HVORVIDT TILSTANDSRAPPORT SKAL BENYTTES VED SALG Det er valgfritt hvorvidt tilstandsrapport skal benyttes ved salg, men dersom selger velger å utarbeide tilstandsrapport ved salg av bolig- eller fritidsbolig til forbruker, regulerer forskrift til avhendingslova (Tryggere bolighandel) hvilke undersøkelser som skal gjøres dersom tilstandsrapport be­ nyttes. Videre gir det regler om hvilket innhold tilstands­ rapporter skal ha. Forskriften skal sammen med tidligere vedtatte endringer i avhendingsloven (blant annet fjerning av «som den er»-forbehold ved salg til forbrukere) gjøre bolighandelen tryggere. Ved å fjerne «som den er»-forbehold eller tilsvarende alminnelige forbehold ved salg av bolig eller fritidsbolig til forbrukere, anser departementet at selger får kontraktretts­ lige insentiver til å legge frem all informasjon om boligen og til å fremlegge en tilstandsrapport. Uten å gi fullsten­ dige og korrekte opplysninger om salgsobjektet vil selgeren fort havne i et mangelsansvar når det ikke lenger er anled­ ning til å selge eiendommen «som den er». Dersom selger velger å benytte tilstandsrapport ved salg, og tilstandsrapporten oppfyller kravene i den nye for­ skriften, vil all informasjon som inntas i tilstandsrapporten være omfattet av hva kjøperen anses å kjenne til ved kjøps­ inngåelsen. Informasjonen er omfattet av kjøpers under­ søkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10 og kan ikke påberopes som mangelsgrunnlag av kjøperen. Dette skal bevisstgjøre kjøperen før avtaleinngåelsen ved at de må sette seg grundig inn i salgsdokumentene før de inngir bud. Konsekvensen av å ikke innhente tilstandsrapport vil kunne være at selger får et betydelig større mangelsansvar. Selger bærer risikoen for at eiendommens tilstand ikke samsvarer med hva kjøper hadde berettiget forventning om ut fra de konkrete avtaleforholdene. Hvis selger unn­ later å benytte tilstandsrapport som oppfyller forskriftens krav, vil han presumptivt gi mindre informasjon om eien­ dommens tilstand sammenlignet med om en forskrifts­ messig rapport var utarbeidet, og da er det større sannsyn­ lighet for at han kommer i mangelsansvar. Lovgivers intensjon med lovendringene og forskriften har vært å stimulere til at det fremskaffes mer og bedre informasjon i forkant av salg. Når informasjon frem­ kommer tydelig av en forskriftsmessig rapport, er selger bedre vernet mot mangelsansvar enn om han ikke får til­ standen undersøkt i forkant. Det som er tydelig opplyst i en forskriftsmessig tilstandsrapport, anses kjent av kjøper. Det forskriftsfestes at resultatet etter undersøkelsene skal formidles på en tydelig og forbrukervennlig måte. Risiko­ opplysninger i takstrapporter og salgsoppgaver har en tendens til å «tilsløres». En opplysning om «innredet kjellerrom» kan for eksempel bety risiko for at rommet ikke er god­ kjent som oppholdsrom. Har kjøperen noe sakkunnskap avdekkes en slik risikoopplysning, men for et utrent øye kan vesentlige opplysninger fort glippe. En tilstandsrapport i tråd med nye forskriftskrav kan ikke være eldre enn ett år på tidspunktet for avtaleinngå­ else med kjøperen. PRIMÆRT VISUELLE UNDERSØKELSER Primært er det visuelle undersøkelser som skal foretas, og det er utarbeidet detaljert beskrivelse i forskriften kapittel 2 som definerer minstekrav til hvilke undersøker av de ulike rom og bygningsdelene som skal foretas, herunder hvilke symptomer til svikt den fagkyndige skal vurdere. For eksempel når det gjelder våtrom skal den sakkyndige iht. § 2-2 se etter riss og sprekker på vegger og himling, samt høre etter bom under fliser, se etter fuktskader som for eksempel muggvekst, oppsprekking, fuktkrevende insekter, mv. For å undersøke om våtrommet har en fukt­ skade skal den bygningssakkyndige bore et hull på mini­ STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER TRYGGERE BOLIGHANDEL MED FORSKRIFTSKRAV TIL TILSTANDSRAPPORTER? Den 1. januar 2022 trer forskrift til avhendingsloven (Tryggere bolighandel) i kraft. Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp. AV BENEDICTE KROGH GRIMSTAD OG KAROLINE RØVIK ZEINER, BEGGE ER ADVOKAT OG PARTNER I DALAN ADVOKATFIRMA KAROLINE RØVIK ZEINER BENEDICTE KROGH GRIMSTAD

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy