Eiendomsmegleren nr. 4 - 2021

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2021 43 være søknadspliktig, og tilsi at det er behov for bruk­ sendring av lokalet. Selges denne eiendommen kun som kontor, kan dette utløse erstatningskrav fra kjøper overfor megler eller selger. KJØPERS RISIKO VS. MANGEL ETTER AVHENDINGSLOVEN Rådighetsinnskrenkninger anses som en mangel ved en eiendom etter avhendingsloven § 4-18, men en rådighets­ innskrenkning er ikke nødvendigvis en mangel i seg selv. I juridisk litteratur uttales det at rådighetsinnskrenkninger står i samme stilling som andre påregnelige, negative om­ stendigheter ved en eiendom. Tidligere praksis har vist at offentligrettslige rådighets­ innskrenkninger er forhold som kjøper alltid har risikoen for, nesten uavhengig av de konkrete forholdene og hvilke opplysninger selger gir i salgsprosessen. Særlig opplysnings­ plikten må bemerkes i denne sammenheng. I en høyesterettsdom fra 2018 (HR-2018-2346-A), ble det fastslått at de alminnelige reglene om opplysningsan­ svar for selgere av fast eiendom også gjelder opplysninger om offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger. Høyesterett mente at selger hadde gitt uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8 ved å opplyse at eiendommen var en «tomt til boligformål», når tomten senere viste seg å være ubebyggelig. Det forelå dermed en mangel ved bolig­ tomten. En boligselger bør således i et slik tilfelle ta forbehold om eventuelle uavklarte forhold, eller foreta nødvendige undersøkelser som kan avdekke slike forhold. Selger kan ha risikoen for lovbestemte rådighetsinnskrenkninger som gjør at en eiendom ikke kan utnyttes til det formål den selges til. Megler kan bli identifisert med selger, og vil kun­ ne bli erstatningsansvarlig på selvstendig grunnlag. ERSTATNINGSKRAV MOT EIENDOMSMEGLER Det er eiendomsmeglers plikt å innhente opplysninger om offentligrettslige forhold, og det er videre eiendomsmeglers plikt å opplyse om forhold som kan få betydning for kjøpsavtalen. Hvis en eiendomsmegler ikke opplyser om konkrete forhold, risikerer vedkommende at et oppdrag blir ansett å være utført i strid med god meglerskikk, jf. eiendoms­ meglingsloven § 6-3, samt i strid med de krav om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt som fremkommer av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Dersom eiendomsmegler har brutt god meglerskikk, vil det kunne danne grunnlag for et erstatningsansvar. For at eiendomsmegler skal bli erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1, må tre vilkår være oppfylt: Megler må ha opptrådt uaktsomt, kjøper må ha lidt et økonomisk tap, og det må være årsakssammen- heng mellom meglers uaktsomhet og det økonomiske tapet. Videre følger det av Høyesteretts avgjørelse inntatt i Rt. 1995 s. 1350 at det i utgangspunktet også er et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar knyttet til opplysninger som er gitt. Kjøper skal kunne forvente at opplysninger i salgs­ oppgaven er riktige, og dersom dette ikke er tilfellet kan eiendomsmegler bli erstatningsansvarlig etter det ulov­ festede informasjonsansvaret. Som ovennevnte gjennomgang viser, skal det at en eien­ dom er underlagt offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger være kommunisert til potensielle kjøpere. Eiendomsmegler kan bli felt for å ha opptrådt erstatningsbetingende uakt­ somt ved å ha gitt enten feil informasjon eller å ved å ikke ha gitt nødvendig informasjon. Det er derfor viktig at megler undersøker om eiendommen har rådighetsinnskrenkninger og sørger for at det gis til­ strekkelig god og korrekt informasjon om disse i salgsopp­ gaven. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER CODEX Codex Advokat håndterer de fleste juridiske problemstillinger knyttet til eiendom. I tillegg til ren juridisk rådgivning, bistår vi i forhandlinger og utfører prosess­ oppdrag. Vårt mål er å senke terskelen for å kontakte advokat. Vi gir våre klienter minst én bekymring mindre. I tillegg til advokater og fullmektiger har eiendomsavdelingen i Codex også en eiendomsmegler. www.codex.no HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM?