Eiendomsmegleren nr. 4 - 2021

42 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2021 HVA ER EN RÅDIGHETSINNSKRENKNING? Det er et generelt prinsipp i norsk rett at myndighetene med hjemmel i lov kan fatte vedtak som medfører rådighetsinnskrenkninger for grunneier. En rådighetsinn­ skrenkning betyr at man mister, eller får begrenset retten til å utføre, visse tiltak på sin egen eiendom. Det betyr imidlertid ikke at selve eiendomsretten overføres til noen andre enn eieren. Når en eiendom blir pålagt en rådighetsinnskrenkning, kan grunneier bli påført et tap. Dette fordi vedkommende mister muligheten til å nyttiggjøre seg av eiendommen til et inntektsbringende formål, for eksempel et sandtak, eller ikke lenger kan bygge flere bolighus på eiendommen. Formålet bak offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger er ikke å frata grunneiere hele eller deler av eierskapet deres, men å styre – og begrense – disponeringen av areal, blant annet for å ivareta miljøhensyn og samfunnsinteresser. ERSTATNING FOR RÅDIGHETSINNSKRENKNINGER? Utgangspunktet er at grunneiere ikke får erstatning for en rådighetsinnskrenkning. Dette begrunnes i hensynet til myndighetenes behov for å kunne regulere bruken av fast eiendom, for å ivareta allmennhetens behov og naturvern. Reguleringsbehovet for det offentlige går altså foran grunn­ eiernes behov. Avgjørelsene i Høyesterett inntatt i Rt. 1970 s. 67 og Rt. 1998 s. 403, er prejudikater som i sin tid slo fast at rådig­ hetsinnskrenkninger må tåles, noe Høyesterett i ettertid har fulgt opp. Det følger med andre ord av sikker rettspraksis at den store hovedregelen er at erstatning for rådighetsinn­ skrenkninger kun tilkjennes i særlige tyngende tilfeller. I de tilfeller annen lovgivning ikke løser erstatnings­ spørsmålet, henvises det til Grunnloven § 105 (full erstat­ ning ved ekspropriasjon) eller «alminnelige rettsgrunn­ setninger». Når det kun er snakk om rådighetsinn- skrenkninger, skal det mye til før det tilkjennes erstatning etter Grunnloven § 105. Et minstevilkår er at inngrepet er vesentlig. Inngrepet må videre ha en slik karakter at det ut fra en helhetsvurdering fremstår som sterkt urimelig at grunneier må tåle inngrepet. Andre momenter vil også kunne ha betydning, blant annet formålet med reguleringen. OFFENTLIGRETTSLIGE BESTEMMELSER – RÅDIGHETSINNSKRENKNINGER For all utnyttelse av en eiendom bør det altså vurderes om det tiltenkte formål er innenfor offentligrettslige tillatelser som gjelder for eiendommen, eventuelt om det er en risiko for at det vil kunne komme rådighetsinnskrenkninger. Dette bør også vurderes i forbindelse med markedsføring og omtale av eiendommen ved salg. Fremtidig bruk av en eiendom er avhengig av reguler­ ingsplanens angivelse av arealformål, herunder under­ formål. Reguleringsplanen kan ha reguleringsbestemmelser som nærmere styrer bruken av eiendommen, og om det er, eller kan inntre, søknadsplikt for tiltak på eiendommen. Det er for eksempel ikke uvanlig at det i en reguleringsplan er gitt bestemmelser om hvilken type virksomhet som er tillatt i ulike deler av et område. Reguleringsbestemmelsene kan også gi regler om at en bruk som ellers er i tråd med arealformålet, likevel ikke er tillatt. For eksempel kan arealformålet være næring/kontor/ bolig, mens reguleringsbestemmelsene viser at 1. etasje skal ha næringslokale eller kulturaktiviteter, mens resten er bolig. I et slik tilfelle vil salg av eiendommen til kun kontor være i henhold til arealformålet, men være i strid med reguleringsbestemmelsene. Endret bruk av lokalet kan her STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER HVA ER RÅDIGHETSINNSKRENKNINGER OG HVORDAN KAN SLIKE INNSKRENKNINGER DANNE GRUNNLAG FOR ET ERSTATNINGSKRAV? Den store hovedregelen er at en eier fritt kan disponere og bestemme over sin eiendom. Det finnes imidlertid unntak, for eksempel såkalte rådighetsinnskrenkninger. Ved gjennomføring av salg av eiendommer med rådighetsinnskrenkninger, er det viktig for eiendomsmegler å ha kontroll på hva disse innebærer. På den måten unngår man eventuelle erstatningskrav som følge av at eiendommen ikke fullt ut kan rådes over av eieren. AV INGRID-MARIE NAVARSETER, ADVOKAT OG TINE GRANLUND, SENIORADVOKAT, BEGGE I CODEX ADVOKAT INGRID-MARIE NAVARSETER TINE GRANLUND