Eiendomsmegleren nr. 4 - 2020

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020 41 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER utleier hadde hevingsrett, må utleier få dom for at leietaker skal fravike lokalene før begjæring om tvangsfravikelse kan sendes namsmannen som gjennomfører tvangsfravikelsen. Ved heving er skjæringstidspunktet for når leie­ taker kan betale leien og opprettholde leiekon- trakten det tidspunktet utleier hever leieavtalen. Ved inngåelsen av en ny leieavtale kan det være fordelaktig å beholde bestemmelsen om vedtatt tvangsfravikelse i meglerstandarden for å gjøre fravikelsesprosessen så effektiv som mulig. LEIETAKER GÅR KONKURS På tross av støtteordninger fra staten og eventuell velvillighet fra utleier og leietakers bank, må det likevel påregnes at en rekke virksomheter kom- mer til å gå konkurs som en følge av COVID-19. Leietakers kreditorer eller leietaker selv kan be- gjære virksomheten konkurs, men det er dom- stolene som åpner konkursen. Leietakeren er konkurs dersom leietaker er «insolvent». Det vil si at leietaker ikke klarer å dekke sine løpende forpliktelser, samtidig som verdien av leietakers eiendeler (aktiva) er lavere enn leietakers forplikt­ elser (passiva). Når konkursen åpnes, vil det opprettes et kon- kursbo som er en selvstendig juridisk person som i utgangspunktet trer inn i leietakers kontrakter og overtar alle leietakers eiendeler. Konkursboets oppgave er blant annet å forsøke og dekke flest mulig av selskapets krav som eksisterte på tids- punktet konkursen inntrådte. Dette gjøres blant annet ved å realisere selskapets eiendeler. Som nevnt vil konkursboet i utgangspunktet tre inn i leiekontrakten, med mindre konkurs­ boet senest fire uker etter konkursåpningen erklærer at de ikke vil tre inn i leiekontrakten og samtidig stiller lokalene til utleiers rådighet. Utgifter til leie er som regel en av de største løpende utgifter en virksomhet har. Konkursboet velger derfor ofte ikke å tre inn i leiekontrakten, med mindre tilgangen til lokalene er kritisk for å opprettholde drift i en kortere eller lengre periode. På denne måten blir det mer midler å fordele mellom kreditorene. I perioden før konkursboet avgjør om det vil tre inn i leieavtalen, og i den resterende avtale­ perioden dersom konkursboet velger å tre inn i kontrakten, løper leiekontrakten som normalt. Når konkursboet trer inn i kontrakten, tar det leietakers plass og er bundet av alle leiekontrakt­ ens bestemmelser. Konkursboet kan, der melding om uttreden ikke avgis innen fireukersfristen, likevel løpende si opp leieforholdet på «sedvanlige vilkår». I mange tilfeller vil dette innebære tre måneders oppsigelsesvarsel. I de tilfellene hvor konkursboet unnlater å tre inn i kontrakten må konkursboet innen fireukers- fristen fjerne alle leietakers eiendeler fra leie­ objektet og stille dette til utleiers disposisjon innen fristen. Alternativt kan konkursboet velge å oppheve konkursbeslaget i eiendeler som er uten økonomisk interesse for konkursboet - abandonering. Dette skjer ved at bostyreren avgir en skriftlig erklæring til leietaker om at eiendele- ne ikke lenger er omfattet av beslaget, og om tidspunktet for abandoneringen. Lokalene stilles fra dette tidspunktet til utleiers rådighet. Fra abandoneringstidspunktet vil leietaker, evt. pant­ haver dersom eiendelene er pantsatt, overta risikoen for de abandonerte eiendelene. AVSLUTNING COVID-19-pandemien medfører utfordringer for alle deler av samfunnet. I utgangspunktet bør både leietaker og utleier ha et ønske om å finne en felles løsning for å fortsette leieforholdet. Leie­ taker bør derfor informere utleier om eventuelle økonomiske problemer eller endrede behov så snart de gjør seg gjeldende, slik at partene kan søke å avklare forholdet på et tidlig tidspunkt. For kontrakter som inngås etter utbruddet av pandemien, med COVID-19 som en kjent ut- fordring i samfunnet, er det fordelaktig å vurdere og adressere potensielle utfordringer knyttet til viruset uttrykkelig i kontrakten. Dette vil skape forutberegnelighet for partene rundt spørsmål hvor bakgrunnsretten ikke er klar, eller hvor partene ønsker en særskilt regulering. Det er viktig å merke seg at når COVID-19 er alminnelig kjent, vil det være vanskelig å påberope sykdommen som grunnlag for en force majeure- situasjon. Forhold som utgjorde et force majeure- tilfelle da pandemien brøt ut, er ikke nødvendig- vis et force majeure-tilfelle i dag eller ved en even- tuell ny nedstenging. WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele nærings- livets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverr­ faglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no