Eiendomsmegleren nr. 4 - 2020

40 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER COVID-19), som parten heller ikke kunne for- utsett, og ikke med rimelige midler kan overvin- ne, hindrer parten i å gjennomføre sine avtalefor- pliktelser. Ved en eventuell ny nedstengning av samfunnet vil det være vanskeligere for leietaker å påberope seg force majeure. Dette er fordi det da er mulig for leietaker å forutse at pandemien kan blomstrer opp igjen, og at nedstigning av samfunnet er en nærliggende konsekvens. Virkningen av et brudd på driveplikten frem- kommer ikke direkte av husleieloven. Det er av- klart gjennom rettspraksis at utleier ikke kan pålegge leietaker å flytte tilbake til lokalene og gjenåpne driften dersom leietaker har flyttet ut. Holdes lokalene stengt i en lengre periode enn nødvendig, eller lokalene fraflyttes for godt, kan dette kunne representere et vesentlig mislighold som gir utleier rett til å heve leiekontrakten. Utleier vil i tillegg alltid kunne kreve erstatning for sitt eventuelle økonomiske tap som følge av bruddet på driveplikten. Nedleggelse av virksom- heten i lokalene vil som regel være forsettlig fra leietakers side. Utleier vil da kunne kreve både direkte tap (for eksempel husleie og leietakers andel av felleskostnadene) og indirekte tap (for eksempel tap i verdien av omkringliggende lokaler) dekket. Erstatningssummen leietaker må betale kan dermed bli betydelig. Et indirekte tap kan imidlertid være krevende å bevise. Den ulov­ festede tapsbegrensningsplikten begrenser også tapet utleier kan kreve dekket ved at utleier plikter å begrense sitt tap gjennom rimelige tiltak, for eksempel ved å leie ut lokalene på nytt. Husleielovens regulering av leietakers drive- plikt er ofte ikke tilstrekkelig til å dekke partenes behov. Ved inngåelse av en ny leiekontrakt mel- lom næringsdrivende kan det derfor vurderes å avtale seg vekk fra driveplikten i husleieloven, og heller innta en særskilt regulering av driveplikten i leiekontrakten. Særlig har utleier behov for en strengere regulering av hvilket omfang driften i lokalene må ha, og hvilke sanksjoner leietaker kan forvente ved brudd. En klar regulering med- fører også en større forutberegnelighet for leie­ taker. Ikke sjelden avtaler partene at leietaker må betale dagbøter dersom virksomheten i lokalene urettmessig holder stengt. Inntar partene en slik regulering, bør leietaker forsøke å få inn et tak for hvor mange dager leietaker kan pålegges å betale dagbøter. Det kan også vurderes inntatt bestemmelser som regulerer utleiers adgang til å kreve erstattet eventuelt tap som overstiger samlet dagbot. Gjelder leieavtalen lokaler i et kjøpesenter, inneholder leiekontrakten ofte en regulering som pålegger leietaker å holde åpent i det som til enhver tid er senterets åpningstider. Leietaker pålegges gjennom en slik regulering også å holde åpent for eksempel om senteret har søndagsåpent før jul, eller om senteret har ekstra lange åpnings- tider på kampanjedager og lignende. Verdien av en leiekontrakt for lokaler i et kjøpesenter avhenger ofte av hvilke andre leie­ takere som finnes i senteret. Det vil derfor kunne være negativt for leietaker om andre leietakere går konkurs eller må stenge ned virksomheten i senteret av andre grunner. For å bøte på dette kan leietaker prøve å få inn i leiekontrakten en regu- lering som gir leietaker rett til å si opp leieavtalen dersom utleiegraden i kjøpesenteret går under en viss prosent, eventuelt kan leiekontrakten åpne for at leietaker kan si opp avtalen om utleie­ graden ikke økes til et gitt nivå i løpet av en nær- mere bestemt tidsperiode. LEIETAKER BETALER IKKE LEIE Mange leietakere har som følge av COVID-19 lavere omsetning og en svakere økonomi enn normalt. Flere leietakere opplever også vanskelig- heter med å betale leie som avtalt. Pandemien medfører ikke at det blir vanskelig/umulig for leietaker å gjennomføre den faktiske leiebetal­ ingen, og leietakers manglende betalingsevne faller derfor ikke inn under force majeure-insti- tuttet. Sagt på en annen måte: det klare utgangs- punktet er at likviditetsproblemer ikke er force majeure. Dersom leiebetalingene uteblir, vil utleier nor- malt forsøke å avklare hva som er årsaken til ute- blivelsen. Ofte vil det da være en fordel om leie- taker er åpen om sine betalingsproblemer. Dette kan resultere i samtaler med utleier som medfører at partene blir enige om en løsning, for eksempel at leietaker får betalingsutsettelse eller redusert leie i en bestemt periode. Kommer ikke partene til enighet, vil utleier kunne trekke på foreliggen- de garantier og/eller eventuelt igangsette en fra- vikelsesprosess. Resultatet av denne prosessen kan innebære at leieforholdet opphører og at leietaker må fraflytte lokalene. Leiekontrakten supplert av relevant bakgrunns- rett avgjør hvordan fravikelsesprosessen gjennom- føres. Utleier må ha et grunnlag for å kunne på- legge leietaker å fraflytte lokalene selv om leieperioden ikke har løpt ut (et tvangsgrunnlag). Ofte har leietaker akseptert bestemmelser i leie- kontrakten som gir utleier mulighet til å igang- sette tvangsfravikelse uten forutgående rettsav- gjørelse som bekrefter at leiekontrakten er misligholdt. I så fall er leiekontrakten utleiers tvangsgrunnlag og tvangsfravikelsesprosessen blir betydelig mer effektiv enn om leieavtalen ikke inneholder noen slik bestemmelse. Gjeldende meglerstandard inneholder i punk 21.2 en bestemmelse om tvangsfravikelse: «Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis Leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (a)». Beholder partene denne bestemmelsen, vil leie­ kontrakten utgjøre et tvangsgrunnlag som kan benyttes (er tvangskraftig) så snart en av leie­ takers betalingsforpliktelser er forfalt. Da må utleier først sende et varsel om at tvangsfravikelse vil igangsettes og deretter en begjæring om tvangsfravikelse til leietaker før namsmannen tar over prosessen. For alle steg i tvangsfravikelses- prosessen får leietaker en frist på to uker til å betale det utestående før utleier kan gå videre til neste steg. Fravikelsesprosessen er derfor tidk­ revende selv om leietaker har vedtatt tvangsfra­ vikelse uten dom i leieavtalen. Leietaker har ikke krav på å gjeninntre i leie- forholdet selv om det utestående beløpet betales etter at tvangsfravikelsen er gjennomført, men det er viktig å merke seg at leietaker (med mindre leiekontrakten er rettmessig hevet), alltid kan betale det utestående og dermed fortsette leiefor- holdet, helt til namsmannen står på døren. Inneholder ikke leiekontrakten en bestemmelse hvor leietaker godkjenner tvangsfravikelse uten forutgående rettsavgjørelse, må utleier gå til dom- stolen og få en dom for at leietaker skal fravike lokalene før namsmannen eventuelt gjennom­ fører tvangsfravikelsen. Fravikelsesprosessen vil da ta vesentlig lengre tid. Rettsavgjørelsen vil være utleiers tvangsgrunnlag, og dette tvangs- grunnlaget er tvangskraftig når dommen er rett- skraftig. I tilfeller hvor leietaker gjentatte ganger ikke betaler leien rettidig, eller leieinnbetalingen ute- blir over et lengre tidsrom (3-6 måneder er normalt tilstrekkelig), kan det anses som et vesentlig mislighold som gir utleier hevingsrett. Hevingen finner sted ved hevingserklæringen, og leiekontrakten bortfaller samtidig. Leietaker plikter derfor å fraflytte lokalene umiddelbart. Fraflytter ikke leietaker lokalene, kan utleier sende en begjæring om tvangsfravikelse direkte til tingretten dersom det er «åpenbart» at utleier hadde hevingsrett. Er det ikke «åpenbart» at