Eiendomsmegleren nr. 4 - 2020

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020 39 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER INNLEDNING Utbruddet av COVID-19 har påvirket de fleste delene av samfunnet denne våren og sommeren, og mange frykter en ny smittetopp i løpet av sensommeren/høsten. Som følge av pandemien har en rekke virksomheter måttet holde stengt, enten som følge av direkte påbud, eller som en konsekvens av sviktende kundegrunnlag. Disse virksomhetene har dermed mistet sin avgjørende inntektskilde. Andre virksomheter har opprett- holdt driften gjennom hele perioden, men har opplevd dramatiske fall i omsetningen fordi kundene har uteblitt. Dette har ført til at mange leietakere sliter økonomisk, og flere har store problemer med å betale leie og andre faste ut­ gifter. Dette til tross for at flere virksomheter har mottatt, eller vil være kvalifisert til å motta øko- nomisk bistand fra staten. På motsatt side sitter utleierne som har behov for å få inn leien for å kunne betjene egne kostnader, herunder utgifter til renter og avdrag. Den vanskelige situasjonen samfunnet er i medfører at det i større grad enn normalt kan oppstå uenigheter mellom leietaker og utleier på grunn av forskjellige ønsker og be- hov – «Korona-krangler». Dersom partene ikke kommer til enighet, kan slike uoverensstemmel- se medføre at leieforholdet avsluttes, og/eller at partene havner i retten. Slike prosesser er tid­ krevende og kan medføre betydelige kostnader. Det er ingen av partene i alminnelighet tjent med. I eksisterende leieforhold er det viktig at part­ ene vet hva de har krav på, og hvilke forvent­ ninger og krav som stilles til dem etter leiekon- trakten. Det er også avgjørende at partene har en god dialog, slik at de på et tidlig tidspunkt kan finne tilfredsstillende løsninger. For leiekontrakter som inngås etter utbruddet av COVID-19 er det viktig at partene justerer ordlyden, slik at den er tilpasset dagens pandemi-situasjon. I det videre vil det sees nærmere på enkelte uenigheter som kan oppstå og hvilke rettigheter og plikter avtalepartene har i de forskjellige situa­ sjonene, samt tips til parter som er i prosess med å fremforhandle en leiekontrakt. LEIETAKERS DRIVEPLIKT Selv om utleier får dekket leie og andre kostnader kan leietakers fraflytting eller midlertidige ned- stenging av virksomheten i de leide lokalene få negative konsekvenser for utleier. Er leien helt eller delvis omsetningsbasert, vil fraflytting eller nedstengning av virksomheten medføre at ut­ leiers leieinntekter minsker. Tomme lokaler kan også gjøre området hvor lokalene er plassert min- dre attraktivt for besøkende, og dermed også for andre leietakere. En leietaker er derfor pålagt driveplikt, som innebærer at virksomheten i de leide lokalene må opprettholdes. Profesjonelle parter kan avtale seg vekk fra driveplikten i hus- leieloven, og eventuelt innta en særskilt regulering av driveplikten i leiekontrakten. Gjør ikke part­ ene dette, reguleres driveplikten av husleielovens § 5-1 siste setning. «[l]eier av lokale for butikk eller serveringssted plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift unntatt når midlertidig stenging er nød­ vendig». Bestemmelsen begrenser i utgangspunktet drive- plikten til lokaler «for butikk eller serverings- sted». Det er alminnelig antatt at dette begrepet ikke bør tolkes for snevert da de samme negative konsekvensene gjør seg gjeldende om for eksempel et massasjestudio eller en tatovør holder stengt. Gode grunner taler derfor for at slike butikk­ lignende virksomheter også bør være omfattet av driveplikten etter husleieloven, men her er retts- tilstanden ikke avklart. Det finnes unntak fra driveplikten. Nærings- virksomheten kan stenges midlertidig dersom «stenging er nødvendig», jf. husleielovens § 5-1 siste setning. Etter forarbeidene vil dette være tilfellet dersom for eksempel adkomsten til lokal­ ene avsperres eller lokalene må vedlikeholdes eller ombygges. Er dette tilfellet, kan nærings- virksomheten stenges så lenge det er nødvendig, men skal straks åpne opp igjen når stenging ikke lenger er «nødvendig». Under COVID-19-­ pandemien har blant annet treningssentre og frisørsalonger i en periode fått offentlig pålegg om å holde stengt. Dette pålegget medførte at stengningen var «nødvendig», og stengning med- førte derfor ikke et brudd på driveplikten. Der- som leietaker ikke gjenåpnet virksomheten etter at det offentlige pålegget ble opphevet, ville det imidlertid kunne representere et brudd på drive- plikten. For virksomheter som ikke var omfattet av det offentlige pålegget må det vurderes konkret om en eventuell stenging representerte brudd på driveplikten. I vurderingen kan det blant annet vektlegges om de ansatte burde holde seg hjemme for å begrense aktiviteten i det offentlige rom, og om bedriften hadde tilgang på ansatte. Her vil driveplikten kunne suppleres av regelen om force majeure. Foreligger det en force majeure-situa- sjon, vil en avtalepart unngå å havne i mislighold selv om vedkommende ikke oppfyller sine av­ taleforpliktelser. En force majeure-situasjon fore- ligger om en ekstraordinær hendelse eller om- stendighet utenfor partenes kontroll (her: «KORONA-KRANGLER» I LEIEFORHOLD AV ADVOKATFULLMEKTIG ANETTE KARINE HAARE ARCTANDER, ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM ANETTE KARINE HAARE ARCTANDER