Eiendomsmegleren nr. 4 - 2020

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020 37 enn om leietaker hadde stilt en bankgaranti. Leietaker sparer utgifter til en ekstern garantist ved at et morselskap garanterer for leietakers forpliktelser, og det kan argumen- teres med at dette bør gjenspeiles i garantisummen. Utleier må også være oppmerksom på at inndrivelse av garantien fra et eventuelt utenlandsk morselskap kan være vanskeligere enn inndrivelse fra en norsk garantist. Dersom garantisten er utenlandsk må det undersøkes om garantien er lovlig stilt etter garantistens hjemlands regler. Dette gjelder selv om garantien er underlagt norsk rett. Det enkleste vil derfor være garanti fra et norsk morselskap, og det kan være mer gunstig for utleier med en bankgaranti på et lavere beløp enn en morselskapsgaranti fra et utenlandsk selskap. DEPOSITUM Dersom partene avtaler at leietaker skal stille sikkerhet i form av et depositum er det ingen tredjeperson som garanterer for leietakers forpliktelser, men leietaker setter selv inn et nærmere bestemt beløp på en konto som verken han eller utleier fritt kan disponere. Kontoen bør opprettes i leietakers navn, og depositumet, inkludert eventuelle renter, skal betales tilbake til leietaker ved avslutningen av leieforholdet dersom leietaker gjennomfører sine forplikt­ elser i avtaleperioden. Misligholder leietaker sine forplik- telser kan utleier kreve dekning i depositumskontoen. Partene må selv avtale de nærmere vilkårene for når utleier kan kreve dekning. NÅR KAN GARANTIEN BENYTTES? - FORSKJELLIGE TYPER SIKKERHET INNLEDNING I tillegg til spørsmålet om hvem som skal stilles om garantist, må partene avklare på hvilke vilkår utleier kan gjøre garantien gjeldende. De forskjellige alternativene medfører ulikt vern av leietaker og utleier. Det er derfor viktig at partene har et bevisst forhold til hvilke type garanti som velges. SIMPEL GARANTI/KAUSJON Simpel garanti er utgangspunktet dersom det ikke er avtalt noe annet mellom partene jf. husleieloven § 3-6. Det bør derfor komme klart frem av avtaledokumentasjonen der- som partene ønsker en annen form for sikkerhet enn en simpel garanti. Har leietaker stilt en simpel garanti kan utleier kun søke dekning hos garantisten dersom misligholdet skyldes leie- takers betalingsevne, altså at leietaker ikke har midler å betale leie med. Skyldes misligholdet leietakers betalings- vilje kan utleier ikke kreve garantien utbetalt. Først når utleier forgjeves har forsøkt å tvangsinndrive kravet, eller på annen måte gjort det klart at leietaker ikke er i stand til å betale, kan kravet rettes mot garantisten. SELVSKYLDNERGARANTI/SELVSKYLDNERKAUSJON Selvskyldnergaranti er kanskje den vanligste formen for sikkerhetsstillelse i norske leiekontrakter for næringseien- dom. Dersom leietaker stiller en selvskyldnergaranti kan utleier velge å kreve garantien utbetalt dersom leietaker ikke kan gjøre opp for sine økonomiske forpliktelser, men også dersom leietaker ikke vil gjøre opp for seg. Utleier kan med andre ord gjøre garantien gjeldende så snart det er klart at leietaker er i mislighold. Dette er en forskjell mellom en simpel garanti og en selvskyldnergaranti som gjør det enklere å inndrive selvskyldnergarantien. Garantisten er imidlertid ikke forpliktet til å betale ut garantien dersom det foreligger innsigelser mot kravet. Garantisten kan gjøre gjeldende de samme innsigelsene mot utleiers krav som leietaker selv. Dersom det er inn­ sigelser mot kravet må det derfor foreligge en rettskraftig avgjørelse for gyldigheten av kravet før garantisten kan pålegges å utbetale garantien. PÅKRAVSGARANTI («ON DEMAND») En påkravsgaranti er lik selvskyldnergarantien ved at ut- leier kan kreve dekning både ved svikt i leietakers betal­ ingsevne og betalingsvilje. I motsetning til ved en selv- skyldnergaranti kan utleier kreve dekning under garantien så lenge utleier kan dokumentere at leietakers plikter under leieavtalen er misligholdt. Det er med andre ord ingen mulighet for å komme med innsigelser til kravet. Garantisten kan dermed ende opp med å måtte betale ut garantien på tross av at det er innsigelser mot kravet og at rettmessig- heten av det aktuelle kravet ikke er rettskraftig avgjort. Innsigelser til utleiers påståtte krav må eventuelt senere gjøres gjeldende ved et søksmål om tilbakebetaling av hele eller deler av garantibeløpet. Søksmålsrisikoen vil da ligge hos garantisten/leietaker. Påkravsgarantien gir dermed utleier god sikkerhet for oppgjør, men kan være kostbar for leietaker. AVSLUTNING - PARTENE BØR PÅSE AT STILT SIKKERHET SAMSVARER MED LEIEAVTALEN Ved etableringen av et leieforhold må partene påse at sikkerheten som stilles er stilt av riktig rettssubjekt, samt at garantitypen som er stilt samsvarer med det som er avtalt i leiekontrakten. Det er derfor viktig at partene har et be- visst forhold til hvilken type garanti og garantist som avtales når leieavtalen fremforhandles, og at partene påser at stilt sikkerhet samsvarer med det partene har blitt enige om i leieavtalen. Ikke sjeldent ser vi at sikkerheten som er stilt er av en annen karakter eller kvalitet enn hva partene har avtalt. Dette kan få betydning dersom det blir behov for å benytte garantien. Det er ikke uvanlig at det avtales i leieavtalen at avtalen er betinget av at leietaker har stilt sikkerhet i samsvar med leieavtalen, eller at mislighold av plikten til å stille sikkerhet regnes som et vesentlig mislig- hold som gir hevingsrett. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele nærings- livets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverr­ faglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no