Eiendomsmegleren nr. 4 - 2020

36 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2020 INNLEDNING Ved inngåelse av avtaler for leie av næringseiendom vil utleier ofte kreve at leietaker stiller sikkerhet for sine for- pliktelser under leieavtalen. Leietakers plikt til å stille sikkerhet reguleres i utgangspunktet av husleieloven §§ 3-5 og 3-6. Etter disse bestemmelsene kan det avtales at leie- taker skal stille depositum eller garanti tilsvarende maksi- malt seks måneders leie. Dersom leieavtalen ikke inne- holder noen plikt til å stille garanti/depositum kan ikke utleier senere pålegge leietaker å stille sikkerhet med mindre de inngår en tilleggsavtale. Når leieavtalen er inngått mellom to næringsdrivende kan partene avtale seg bort fra husleieloven §§ 3-5 og 3-6, jf. husleieloven § 1-2. De nærmere vilkårene knyttet til sikkerhetsstillelsen må i så fall avtales mellom partene. Partene kan for eksempel avtale at størrelsen på leietakers sikkerhetsstillelse skal være større enn seks måneders leie eller regulere hva som skal til for at utleier kan kreve sikkerheten utbetalt. Hvilken type sikkerhet som stilles vil også være med på å avgjøre hvilke vilkår som gjelder. Meglerstandarden utarbeidet av Norsk Eiendom m.fl . regulerer sikkerhetsstillelse i punkt 11. Her er det lagt opp alternative bestemmelser for de forskjellige typene sikker- hetsstillelse. Disse bestemmelsene kan være gode utgangs- punkter når partene skal enes om de nærmere vilkårene for garantistillelsen under leiekontrakten. Det er viktig at partene har et bevisst forhold til hvem som skal stille sikkerhet for leietakers forpliktelser, og hvilken type sikker­ het som stilles, slik at det ikke er tvil om hvilke vilkår som gjelder dersom sikkerheten en dag må benyttes. HVEM STILLER GARANTIEN? - FORSKJELLIGE TYPER GARANTISTER INNLEDENDE OM GARANTISTER En garanti fungerer ved at en tredjepart innestår for leie- takers forpliktelser, og som regel er solidarisk ansvarlig sammen med leietaker for at forpliktelsene gjennomføres i tråd med avtalen mellom leietaker og utleier. I et leiefor- hold vil det typisk være en bank, et forsikringsselskap eller et morselskap eller annet selskap i leietakers konsern som garanterer for leietakers forpliktelser. Garantisten kan garantere for hele eller deler av forpliktelsene leietaker har påtatt seg. Eksempelvis kan garantisten garantere for leie- takers betalingsforpliktelser, eller både betalingsforpliktel- ser og andre forpliktelser, eksempelvis forpliktelsen til å sikre at vedlikehold av leieobjektet gjennomføres i samsvar med leieavtalen. BANKGARANTI Dersom det skal stilles en bankgaranti er det en bank eller et forsikringsselskap som påtar seg å innestå for leietakers forpliktelser. Banken garanterer da for at leietaker til rett tid oppfyller hele eller deler av sine forpliktelser under leieavtalen. Dersom leietaker ikke oppfyller sine forplikt­ elser etter avtalen rettidig, kan utleier på bestemte vilkår kreve at garantisten betaler ut hele eller deler av garanti­ beløpet som en kompensasjon for leietakers kontrakts- brudd. Dette kan for eksempel være tilfellet dersom leie- taker ikke betaler leie til avtalt tid, eller dersom leietaker er ansvarlig for skade på leieobjektet i leieperioden. Bankgarantier gir som regel utleier god sikkerhet da det er liten mulighet for at bankene ikke har midler til å dekke utleiers krav dersom garantien må benyttes. MORSELSKAPSGARANTI Er leietaker en del av et konsern kan det komme opp spørs- mål om leietaker kan stille en morselskapsgaranti som sikkerhet for sine forpliktelser. I så fall vil det være et selskap i leietakers konsern som innestår for at leietaker oppfyller sine forpliktelser etter leieavtalen. Verdien av at et morselskap stiller som garantist er et kommersielt spørs- mål som må avgjøres konkret, og avhenger blant annet av morselskapets finansielle stilling. Det er derfor vanskelig å si noe generelt om verdien av at et morselskap stiller som garantist. Utleier bør være forsiktig med å godta en morselskaps- garanti hvor morselskapet har en svak økonomi. I så fall kan utleier stille et soliditetskrav hvor det bestemmes at morselskapsgarantien skal erstattes av en bankgaranti der- som morselskapets soliditet går under et visst nivå. Utleier kan også prøve å få inn i avtalen et samtykkekrav som pålegger leietaker å innhente utleiers samtykke før det gjennomføres strukturelle endringer i konsernet som kan ha betydning for garantistens økonomi. Det bør videre tilstrebes at det øverste selskapet i konsernet stiller som garantist for å sikre at garantisten har tilgjengelige midler dersom utleier har behov for å gjøre garantien gjeldende. Blir partene enige om at leietaker skal stille en mor­ selskapsgaranti bør garantibeløpet normalt være høyere STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER HVORDAN SIKRE UTLEIER DEKNING VED LEIETAKERS MISLIGHOLD? AV SENIORADVOKAT HENRIK TAUBØLL OG ADVOKATFULLMEKTIG ANETTE KARINE HAARE ARCTANDER, BEGGE I ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM AS ANETTE KARINE HAARE ARCTANDER HENRIK TAUBØLL

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy