8 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2022 LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND RENTEN OG BOLIGMARKEDET Til tross for stigende renter har boligprisveksten vært sterk i første tertial av 2022. Dette kan virke paradoksalt. Sjelden har det vært vanskeligere å forutse utviklingen i boligmarkedet. Ser man på Eiendom Norges boligprisstatistikk falt antallet usolgte boliger til lave nivåer høsten 2020 og trenden har siden vært fallende i takt med kort omsetningstid og historisk høye omsetningsvolumer. Utbudet av boliger er nå lavere enn på mange år. HVORDAN KAN DETTE FORKLARES? Demografi, flyttemønstre, boligbehov og boligpreferanser er viktige faktorer i boligetterspørselen. Generasjon Baby Boomers (store kull født 1945-1965) er en kjøpesterk gruppe som i økende grad etterspør moderne og lettstelte boliger. Generasjon Y eller Millennials (store kull født 1985-2000) etterspør i økende grad boliger egnet for moderne barnefamilier. Under pandemien har førstegangskjøperne (senere kull av Millennials og Post-Millennials) vært mer aktive enn noen gang. Da styringsrenten ble satt ned fra 1,5 prosent til 0 prosent våren 2020 økte kjøpekraften i husholdningene markant. Dette utløste en historisk sterk boligetterspørsel fra etablerte boligeiere og førstegangskjøpere. Gjeldsveksten i husholdningene har vært tilsvarende sterk. I årene 2018-2020 har det blitt ferdigstilt mange nye boliger. Dette har frigjort flere brukte boliger for salg. Fra 2021 er trenden fallende, spesielt i Oslo hvor boligproduksjonen er lav. Dette virker begrensende på utbudet av brukte boliger. Ser man disse faktorene i sammen- heng kan man trolig konkludere med at summen av den underliggende boligetterspørselen, pandemieffekter og lave rentenivåer har bidratt til at prisveksten har fortsatt inn i 2022. Selv om styringsrenten har kommet opp fra 0 prosent til 0,75 prosent, er rentenivået fortsatt halvparten av nivået før pandemien. For tiden er det færre boliger i omløp enn under pandemien, og de som kjøper har relativt høy kjøpekraft i konkurransen om få boliger. MEN VIL DENNE PRISUTVIKLINGEN VEDVARE? Alt annet likt vil en lavere tilbudsside bidra til en relativt sterk prisutvikling. Men det er naivt å tro at høyere renter ikke vil bite på boligprisene. Forskning viser at det tar tid før høyere renter setter seg i form av lavere boligpriser. Dette kan sammen- lignes med en supertanker som bremser opp, det tar tid før den mister fart. Etter hvert som rentene stiger til høyere nivåer, for å dempe inflasjonen, vil tilgangen på boliglån reduseres. Derfor må vi forvente en svakere prisutvikling på sikt. I overgangen er det ikke usannsynlig at boligprisene korrigeres ned, og vi må tåle at omsetningsvolumene faller tilbake til førpandemiske nivåer. Så lenge norsk økonomi går bra med lav ledighet og relativt høye lønninger er det imidlertid liten grunn til å frykte et mer alvorlig fall i boligmarkedet. Vi har allerede begynt å registrere fallende aktivitet blant førstegangskjøpere, etter flere år med stigende trend. Dette må ses i sammenheng med at rentene har økt på samme tid som boligprisene har økt. Dette begrenser naturlig nok førstegangskjøpernes muligheter, og illustreres godt ved figuren fra Norges Bank som viser ansamlingen av førstegangskjøpere som stanger i taket av utlånskravene, og omfanget av første- gangskjøpere som har fått lån innenfor bankenes fleksibilitetskvote. Med mindre myndighetene åpner for liberalisering av utlånskravene, som er lite sannsynlig på grunn av risikoen for finansielle ubalanser, vil dette bildet neppe endres før boligprisene korrigeres il et noe lavere nivå med en mer moderat prisutvikling. KILDE: EIENDOM NORGE, EIENDOMSVERDI, FINN EIENDOM KILDE: NORGES BANK
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy