Eiendomsmegleren nr. 3 - 2022

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2022 51 noen av budforhøyelsene. Alternativt at megleren i dialogen med klageren før han gjentok sitt bud, presiserte at megleren ikke hadde sjekket den andre budgivers finansiering mellom første og siste bud. Dette kunne gitt klageren et bedre grunnlag for å vurdere om han skulle gjenta sitt siste bud, eller eventuelt fremsette et nytt og lavere bud over prisantydning. Sett i ettertid kan det selvsagt hevdes at det hadde vært ønskelig om megler hadde presisert at han ikke hadde fått sjekket finansieringen mellom den andre budgivers første og siste bud. Men ved vurderingen av om megler har overholdt sin omsorgsplikt overfor klageren, er det situasjonen på salgstidspunktet som er avgjørende. Etterpåklokskap skal ikke virke inn på bedømmelsen. Megleren opplyste til klageren at den andre budgiveren ikke hadde finansieringen i orden for sitt siste bud. Klageren fikk derfor tilbud om å stå ved sitt siste bud. Han hadde følgelig anledning til å si nei, eller fremsette et nytt og lavere bud. Flertallet legger til grunn at klageren ikke stilte megleren noen spørsmål i den forbindelse, for eksempel om i hvilken grad megleren hadde sjekket den andre budgiverens finansiering underveis ved budforhøyelsene. Flertallet viser også til NOU 2021: 7 Trygg og enkel eiendomsmegling, side 239, hvor utvalget har vurdert hvor omfattende eiendomsmeglerens plikt til å kontrollere finansiering bør være, herunder om det bør foretas slik kontroll for hvert enkelt bud. Utvalget mener at som et minimum bør eiendomsmegleren foreta slik kontroll ved hvert første bud fra en budgiver, for å unngå at budgivere som kanskje ikke er reelle boligkjøpere, kommer med i budrunden og kan være med på å presse opp prisen. Uansett må eiendomsmegleren kontrollere finansiering ved siste bud. Etter utvalgets oppfatning er eiendomsmegleren nærmest til å vurdere hvor hyppig det er nødvendig å kontrollere finansiering i den enkelte budrunden. Lovutvalget har derfor heller ikke foreslått noen nærmere regler om kontroll av finansieringen i lovteksten. Flertallet har derfor ut fra en totalvurdering kommet til at megler har overholdt sin omsorgs- eller rådgivningsplikt overfor klageren før klageren gjentok eller fastholdt sitt siste bud. Det ville ellers etter flertallets oppfatning være å stille for strenge krav overfor meglers omsorgsplikt overfor en budgiver og senere kjøper av eiendommen. Megler har heller ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og erstatningskravet kan ikke føre frem.» Mindretallet, Forbrukerrådets representant Kristoffer Sørlie, mente megleren hadde brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og andre ledd og uttalte: «Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og har en sentral rolle som formidler. Meglers handlinger og rådgivning i denne fasen kan få avgjørende betydning for om, og på hvilke vilkår, det inngås avtale mellom selger og kjøper. Det er lagt til grunn at «(…) normalforventningen til meglers håndtering av budgivningen er høye», jf. Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling - rettslige spørsmål, 2008, s. 330. Da megleren avdekket at budgiveren med det høyeste budet ikke hadde finansieringen i orden, oppstod det en spesiell situasjon for de involverte partene. Budrunden ble ikke avviklet som forutsatt. Megleren hadde, som den profesjonelle aktør og mellommann, gode forutsetninger for å håndtere situasjonen videre på en betryggende måte med omsorg for begge parters interesser. For klageren ble spørsmålet hvor stort bud han skulle inngi, etter å ha fått kjennskap til at konkurrentens finansiering ikke var i orden for det siste budet. Megleren måtte forstå at det grunnleggende premisset for budrunden var forrykket og at det i en slik situasjon var risiko for at prisen var drevet opp av en budgiver som ikke var en reell boligkjøper, særlig da prisantydningen var passert med god margin og det kun var to budgivere med i budrunden. Megleren unnlot likevel å opplyse klageren om at han ikke hadde sjekket finansieringen siden konkurrentens første bud ble inngitt, og at det derfor var uklart om og eventuelt hvor mange av de øvrige budene inngitt av konkurrenten som hadde finansieringen i orden. Megleren måtte videre forstå at informasjon om dette var av sentral betydning for klageren i vurderingen av hvor høyt bud som skulle legges inn. Megleren la videre føringer ved spesifikt å spørre klageren om han ville gjenta sitt siste bud, fremfor å stille et mer åpent spørsmål om det var aktuelt for klageren å legge inn et nytt bud. En rasjonell opptreden fra en informert budgiver, vil være å se hen til hvilken reell konkurranse han hadde, for deretter å vurdere størrelsen på budet. Mindretallet har på bakgrunn av dette kommet til at megleren ikke har oppfylt sin omsorgsplikt overfor klageren, da han ikke har gitt tilstrekkelig informasjon og råd til at klager kunne ta et informert valg om størrelsen på ny budgivning i den situasjonen som oppsto. Etter en samlet vurdering mener mindretallet at megleren ved sin handlemåte også har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt overfor klageren.» STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy