48 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2022 KORT OM REFUSJON Før en eiendom i regulert strøk kan skilles ut eller bebygges må det opparbeides offentlig infrastruktur. Denne opparbeidelsesplikten gjelder i første rekke for ny bebyggelse og i de tilfeller hvor den eksisterende bebyggelsen utvides vesentlig eller gis vesentlig endret bruk. Offentlig vei skal eksempelvis være opparbeidet i henhold til reguleringsplan, frem til og langs den side av eiendommen hvor eiendommen har sin adkomst for en eiendom kan bebygges. Kostnadene til en slik opparbeidelse, evt. oppgradering, kan kreves refundert av andre eiendommer som nyter godt av tiltaket, ref. plan- og bygningslovens kapittel 18. For krav som gjelder opparbeidelse eller oppgradering av vei kan refusjon kreves av eiendommer som har sin adkomst i veien. Refusjon kan i første rekke kreves av ubebygd areal som blir byggeklart som følge av opparbeidelsen. Allerede bebygd areal kan også være refusjonspliktig dersom det er gitt en midlertidig utsettelse av opparbeidelsesplikten. Det er dette som er tilfellet i refusjonssakene på Nordstrand i Oslo. Her er det viktig å merke seg at den midlertidige dispensasjonen er tinglyst som en heftelse på eiendommen i grunnboken. De midlertidige dispensasjonene blir ofte betegnet som veierklæringer, midlertidighetserklæringer, bestemmelser om veg eller bare erklæring/ avtale i ekstraktet på grunnboksutskriften. Av disse veierklæringene følger det som regel at hjemmelshaver plikter å opparbeide offentlig vei frem til og langs den siden av tomten hvor eiendommen har sin adkomst når kommunen krever dette. Videre følger det en slik opparbeidelse eller oppgradering skal skje på hjemmelshavers bekostning. Som vi skal komme tilbake til vil en slik erklæring være av stor betydning både for private boligeiere og utbyggere. Det er derfor viktig at meglere har et bevisst forhold til de heftelser som faktisk er tinglyst på eiendommen ved salg.. Det er også viktig å merke seg erklæringer som gjelder vei, vann og avløp, og der rettighetshaver er en kommune. Slike erklæringer må innhentes og gjennomgås grundig ved salg av eiendommer. Dette kommer i nærmere tilbake til nedenfor. NÆRMERE OM BETYDNINGEN AV KOMMUNALE VEIERKLÆRINGER FOR HJEMMELSHAVERE Veierklæringer kan være av eldre dato og de er gjerne så gamle at grunneiendommen er solgt i mange ledd før den midlertidige dispensasjonen oppheves og refusjonsplikten inntrer. Dette har den konsekvens at krav om opparbeidelse eller kostnadsbidrag blir rettet mot en annen, senere, hjemmelshaverenn den som signerte veierklæringen. Heftelsen kan også hefte på senere fraskilte parseller av den eiendommen som heftelsen er tinglyst på. Dersom hjemmelshaver ikke er kjent med innholdet av veierklæringen kan kravet om veiopparbeidelse komme som en dyr overraskelse. De nevnte refusjonssakene på Nordstand er et godt eksempel på dette. I disse sakene er det flere grunneiere som har stått frem i media med refusjonskrav på godt over en million kroner. For mange boligeiere oppleves dette som urimelig, særlig da boligeieren har benyttet seg av en eksisterende vei i alle år. For mange vil forpliktelsen også være umulig å oppfylle. Det er viktig å understreke at formålet bak refusjonsreglene i plan- og bygningsloven er godt begrunnet og sikrer at utgifter til pliktig opparbeidelse av offentlig infraSTUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER UTSATT PLIKT TIL VEIOPPARBEIDELSE OG POTENSIELLE REFUSJONSKRAV – MEGLERS ANSVAR FOR OPPLYSNINGER Kommunale krav om infrastrukturopparbeidelse har fått mye oppmerksomhet det siste året. Det har vært en rekke saker i media hvor fortvilte boligeiere redegjør for store refusjonskrav som følge av at kommunen har pålagt noen å opparbeide eller utvide i den veien hvor de har tilkomst til sin bolig. Et eksempel er flere refusjonssaker på Nordstrand i Oslo, der plikten til å betale refusjon er basert på eldre tinglyste erklæringer. Slike erklæringer, og potensielle opparbeidelseskrav generelt, må meglere være oppmerksomme på. AV KRISTINE ULLERN, ADVOKAT I SANDS ADVOKATFIRMA DA KRISTINE ULLERN
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy