EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2022 43 informerte selger om at eiendomssalget kunne få merverdiavgiftsmessige følger. I tillegg vil en slik sak være svært uheldig for et eiendomsmeglerselskaps omdømme. Lagmannsretten la i den konkrete vurderingen avgjørende vekt på at eiendomsmegleren hadde kjennskaps til de faktiske forhold som kunne gi opphav til en justeringsplikt for selger etter merverdiavgiftsloven, og at det burde være synlig for eiendomsmegleren at eiendomssalget kunne ha avgiftsmessige følger og burde tatt dette opp med selger. Etter vår vurdering er dommen fra Borgarting lagmannsrett svært streng. Likevel understreker dommen viktigheten av at næringsmeglerne forstår grunnleggende merverdiavgiftsrett, herunder identifiserer når det foreligger risikoer for tilbakeføring av merverdiavgift og adresserer denne risikoen til selger. NÆRMERE OM JUSTERINGSREGLENE I MERVERDIAVGIFTSLOVEN Justeringsreglene kan anses som et tillegg til de ordinære reglene om fradragsrett for merverdiavgift på kostnader, hvor utgangspunktet for fradragsretten er at det er bruken av kostnadene i avgiftspliktig virksomhet på anskaffelsestidspunktet som er styrende. Justeringsreglene innebærer at fradragsretten for større anskaffelser (kapitalvarer) skal sees over tid, og altså gi en mest mulig korrekt avgiftsbelastning ut fra kapitalvarens avgiftspliktige bruk i en tiårs periode (justeringsperioden). Kapitalvarebegrepet for fast eiendom omfatter «byggetiltak», altså «ny-, på- eller ombygging der inngående merverdiavgift på kostnadene ved dette utgjør minst 100.000 kroner» og justeringsperioden er ti år fra fullføringen av byggetiltaket. For fast eiendom innebærer justeringsreglene en rett- eller en plikt til å justere (korrigere) den opprinnelige fradragsføringen av merverdiavgift på byggetiltak ved anskaffelsen, dersom fast eiendom overdras eller det foreligger en bruksendring av eiendommen før det er gått ti år fra fullføring av byggetiltaket. Overdragelse av fast eiendom omfatter også annen overdragelse, herunder fisjon, fusjon mv. Ved bruksendring utgjør justeringsbeløpet 1/10 av beregnet merverdiavgift på fullføringstidspunktet og korrigeringen skal foretas på 6. termin årlig, så lenge det foreligger en bruksendring i justeringsperioden. Ved overdragelse av fast eiendom skal det foretas en samlet korrigering av merverdiavgiften for den resterende delen av justeringsperioden. Dette innebærer at selger av en næringseiendom vil kunne få en tilbakeføringsplikt for tidligere fradragsført merverdiavgift på byggetiltak, såfremt ikke kjøper av næringseiendommen overtar justeringsforpliktelsen ved en justeringsavtale som inngås mellom partene. For å kunne overta en justeringsforpliktelse må kjøper være registrert i Merverdiavgiftsregisteret senest i terminen for overdragelsen og inneha minimum tilsvarende adgang til fradrag for merverdiavgift som selger. En justeringsavtale må inngås innen oppgavefristen for den avgiftstermin salget av næringseiendommen finner sted. Tilsvarende vil det kunne foreligge en oppjusteringsadgang for kjøper av en næringseiendom, for det tilfelle at selger ikke har fradragsført (all) merverdiavgift på kostnader til byggetiltaket ved anskaffelsen. En justeringsrett for kjøper krever at selger utarbeider en justeringsoppstilling for kapitalvaren på næringseiendommen. En Selger AS, som driver avgiftspliktig butikkvirksomhet og har oppført et nytt butikklokale der de avgiftsbelagte oppføringskostnader utgjør MNOK 40 med tillegg av 25 % merverdiavgift på MNOK 10, vil ha fradragsrett for hele den inngående merverdiavgiften på MNOK 10. Dette innebærer, på byggetiltakets fullføringstidspunkt den 1. januar 2020, at merverdiavgiftskostnadene for lokalene var kroner 0. Selger AS er nå i forhandlinger med Kjøper AS om salg av butikklokalene med overtakelse 1. januar 2021. Salget av butikklokalene vil i utgangspunktet medføre at Selger AS må tilbakebetale MNOK 9 (samlet) til staten, med mindre kjøper velger å overta justeringsforpliktelsen. Dersom eiendomsretten går over 1. januar 2021 må justeringsavtale for overtakelse av justeringsforpliktelsen inngås senest 10. april 2021. Overtakelse av en justeringsforpliktelse er ikke risikofritt for kjøper av en eiendom, da overtakelse av en justeringsforpliktelse innebærer at kjøper enten må: (i) bruke eiendommen i egen avgiftspliktig virksomhet resterende del av justeringsperioden, eller (ii) tilbakeføre tidligere fradragsført merverdiavgift på kapitalvaren(e) for resterende del av justeringsperioden ved eventuell bruksendring eller overdragelse av eiendommen, eller (iii) overføre justeringsforpliktelsen til en mottaker av eiendommen ved eventuell overdragelse. Følgelig vil inngåelse av en justeringsavtale mellom selger og kjøper av en næringseiendom ofte medføre forhandlinger om reduksjon av kjøpesummen, som følge av at kjøper påtar seg en slik forpliktelse. For det tilfelle at det er aksjene i et eiendomsselskap som selges, vil salget i utgangspunktet ikke utløse justering i henhold til justeringsreglene for merverdiavgift, med mindre selve salget av aksjene medfører at eiendomsselskapet trer ut av en fellesregistrering. I så fall bør det foretas nærmere vurderinger av eventuelle merverdiavgiftsrettslige konsekvenser av salget av aksjene. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER DELOITTE ADVOKATFIRMA Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, her-under tvister i denne forbindelse. Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer. www.deloitte.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy