42 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2022 GOD MEGLERSKIKK VED MEGLING AV NÆRINGSEIENDOM En rekke sentrale bestemmelser i eiendomsmeglingsloven kan fravikes ved oppdrag hvor oppdragets gjenstand er en «eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål», altså næringseiendommer. Normen for god meglerskikk nedfelt i eiendomsmeglingsloven (eml) § 6-3 første ledd, gjelder imidlertid fullt ut også for næringsmegling. Næringsmegling kjennetegnes ved stor grad av profesjonalitet blant partene. Slike aktører må antas å være i stand til å ivareta egne interesser på en helt annen måte enn forbrukeraktører. I kravet om at eiendomsmegleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk, ligger det et krav om at eiendomsmegleren skal tilpasse seg partenes profesjonalitet. Bakgrunnen for dette er at en forbruker vil ha behov for et sterkere vern enn det en profesjonell aktør vil ha. Man kan begrunne forskjellen med at profesjonelle aktører vil ha en større oppfordring til å sørge for å avtalefeste sine forventninger. Man bør kunne forvente mer engasjement og forståelse av profesjonelle aktører enn hos en aktør som sjelden er innom eiendomsmarkedet og derfor har lite kjennskap til de aktuelle prosessene. Imidlertid vil det også være forskjell på aktører i næringsmarkedet: aktører som ikke driver regelmessig med kjøp og salg av næringseiendommer vil ha behov for et annet vern enn de mer aktive aktører. Nettopp med bakgrunn i dette vil det være nødvendig for en eiendomsmegler å ha evnen til å tilpasse sin bistand til den aktuelle aktørens erfarings- og kunnskapsnivå, noe som vil ha betydning for hva som ligger i kravet til god meglerskikk ved det konkrete næringsmeglingsoppdrag. Et av de områder hvor næringsmegler bør være ekstra oppmerksom, er reglene for merverdiavgift. SÆRLIG OM FORVENTINGER TIL NÆRINGSMEGLERE KNYTTET TIL REGLENE FOR MERVERDIAVGIFT Det er en forventning i markedet om at næringsmeglere ved salg av næringseiendom er kjent med grunnleggende skatte- og merverdiavgiftsregler, herunder justeringsreglene for merverdiavgift i merverdiavgiftslovgivningen. I dom fra Borgarting lagmannsrett av 22. mars 2008 (LB201750694) ble kravet til meglers kunnskap om justeringsreglene i merverdiavgiftsloven, for å unngå erstatningsansvar ovenfor selger, utdypet på følgende måte: «Regelverket knyttet til omsetning av fast eiendom er under stadig endring, og det må forventes at eiendomsmeglere holder seg oppdatert på utviklingen. Dette gjelder ikke minst hvor nye eller endrede regler kan ha stor økonomisk betydning for selger og/eller kjøper. Reglene om justering av merverdiavgift på blant annet fast eiendom ble innført 1. januar 2008 og kan ikke anses som nye. De må også anses som blant de mest sentrale avgiftsreglene vedrørende fast eiendom. […] Lagmannsretten viser også til at utviklingen de siste årene har gått i retning av økt krav til eiendomsmeglers utdanning og kompetanse.» Altså vil en næringsmegler kunne bli erstatningsansvarlig dersom det ikke gis tilstrekkelig informasjon om justeringsreglene for merverdiavgift ved salg av næringseiendom, herunder adresserer en potensiell risiko for tilbakeføring av merverdiavgift for selger. I nevnte dom fra Borgarting lagmannsrett (LB2017-50694) ble Prestige Eiendomsmegling AS dømt til å betale kroner 640 748 i erstatning til selger av næringseiendommen og ilagt sakskostnader på kroner 293 368, som følge av at eiendomsmegler ikke STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER NÆRINGSMEGLING, GOD MEGLERSKIKK OG MERVERDIAVGIFT Det er et grunnleggende krav at en eiendomsmegler skal utføre sitt oppdrag i samsvar med god meglerskikk. Hvordan påvirker kravet til god meglerskikk forventningene til næringsmeglerens kjennskap til reglene for merverdiavgift? Vi ser nærmere på utgangspunktet for reglene for god meglerskikk ved næringsmegling, og potensielle konsekvenser av å ikke gi informasjon om regelverk av økonomisk betydning for partene i transaksjonen. AV EIENDOMSADVOKAT CHRISTINE DOWNING OG SENIOR MANAGER LINDA SANDQVIST SMITH, DELOITTE ADVOKATFIRMA CHRISTINE DOWNING LINDA SANDQVIST SMITH
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy