EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2022 23 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID Deleie er også utviklet av OBOS. Konseptet går ut på at man kjøper minst 50 prosent av boligen og betaler markedsleie på resten av boligen. Over tid vil kjøperen få mulighet til å kjøpe seg opp til 100 prosent eierandel. Det vil normalt være økonomisk gunstig ettersom man ikke får skattefordelene på andelen som leies. Garanti er et konsept der en aktør agerer som kausjonist for boligkjøperen. Denne aktøren kan være for eksempel en utbygger eller en kommune. Konseptet er per i dag lite utbredt. KAN ALTERNATIVE EIEKONSEPTER - «LØSE» DAGENS BOLIGMARKEDSUTFORDRINGER? De alternative eie-konseptene har ulike finansielle mekanismer for å senke terskelen inn i eiemarkedet: kjøpsopsjon (leie-til-eie), prisrabatt (bostart), deleie og kausjonering (garanti). Men hvor effektive er disse konseptene når det gjelder å håndtere etableringsutfordringene i dagens boligmarked og i hvilken grad kan de bidra til å snu den negative trenden i andelen som eier egen bolig? En viktig begrensende faktor ved samtlige konsepter er at de tilbys ved kjøp av bolig i nyboligmarkedet som gjerne ligger høyere i pris enn bruktboligmarkedet. En grunnleggende test for de ulike modellene er om og i hvilken grad de klarer å redusere kravet til inntekt lavere enn det som kreves for å kjøpe en tilsvarende bolig i bruktboligmarkedet. For å belyse dette spørsmålet gjør vi en enkel regneøvelse. Vi tar utgangspunkt i en bolig som koster 3 millioner kroner i bruktboligmarkedet. Tilsvarende bolig antas å koste 15 prosent mer i nybyggsegmentet, dvs. 3,45 millioner kroner. Vi antar at den årlige leieprisen på tilsvarende bolig er på 5,5 prosent av kjøpesum. Videre antar vi en lånerente på 3 prosent, en kalkulasjonsrente på 8 prosent, årlige fellesutgifter på 1 prosent av kjøpesum og årlige vedlikeholdsutgifter på 0,25 prosent av kjøpesum. Til slutt antar vi en husstand bestående av 1 person uten bil med SIFO-sats på 279 000 kroner i året, uten annen gjeld. Med disse antagelsene har vi beregnet hva minste inntekt må være for å kjøpe en ny bolig i tre scenarioer; eierandel på 100 prosent (eie), 50 prosent (deleie) og 0 prosent (leie). Videre sammenligner vi inntektskravet ved kjøp av ny bolig i de tre scenarioene med kjøp av tilsvarende bolig i bruktboligmarkedet (se tabell 1). Garanti-konseptet innebærer at kjøper får hjelp til å dekke egenkapitalkravet, men har ingen innvirkning på kjøpers lånebetjeningsevne. Garanti-konseptet løser der- med egenkapitalutfordringene for kjøpere som har høy nok inntekt til å kjøpe nytt, altså 600 230 kroner i vårt eksempel, men gir ingen drahjelp til husstander som har problemer med å komme inn på bruktboligmarkedet (det vil si husstander med inntekt under 544 718 kroner i vårt regneeksempel). Bostart-konseptet innebærer en rabatt på 10 prosent ved kjøp av bolig som bidrar til å senke inntekts- kravet ved kjøp av bolig. Ettersom Bostart-konseptet tilbys ved kjøp av bolig i nybyggsegmenter, utlignes imidlertid etableringseffekten i stor grad av at nye boliger gjerne koster mer enn tilsvarende bolig i bruktboligmarkedet. Leie-til-eie-konseptets etableringsvirkninger avhenger av boligprisvekst. Ved høy boligprisvekst får kjøper drahjelp fra markedet til å akkumulere egenkapital. Regneøvelsen viser at Deleie-konseptet har best forutsetninger for å redusere inntektskravet ved kjøp av bolig. Ved å gå fra fullt eierskap til deleie med 50 prosent eierandel, reduseres inntektskravet fra 600 230 kroner til 513 820 kroner. Det innebærer en reduksjon på 5 prosent i inntekt sammenlignet med inntektskravet i bruktboligmarkedet på 544 718 kroner. Samtidig viser regneøvelsen begrensningen ved å bruke alternative eie-konsepter i nyboligmarkedet. Hvis deleie- konseptet hadde blitt brukt i bruktboligmarkedet, ville inntektskravet for tilsvarende bolig kunne blitt ytterligere redusert fra 513 820 kroner til 469 679 kroner. Hvorfor er det så mye mer inntektskrevende å eie en bolig versus å leie, særlig i lys av at leie er lite økonomisk gunstig i norsk sammenheng på grunn av manglende skattefordeler? Selv om boligeiere har noen utgiftsposter som leietagere ikke har, er hovedforklaring på den store forskjellen i inntektskravet at bankene krever at boligeiere skal kunne tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng. Kravet til betjeningsevne kan ses på som et krav om selvforsikring mot fremtidig renteøkninger. Ved deleie vil kjøper i mindre grad bli rammet av renteendringer, fordi husleien ikke nødvendigvis endres i samme grad, eller like raskt. OPPSUMMERING Utbyggerne har utviklet nye eie-konsepter som adresserer etableringsutfordringene blant enkelte grupper av førstegangskjøpere i de store byene. Vår regneøvelse illustrerer at alternative eie-konsepter kan gi viktig drahjelp til husstander som i utgangspunktet har god økonomi, men som mangler egenkapital. Konseptene klarer i mindre grad å løse etableringsutfordringene blant husstander som ikke har høy nok inntekt til å kjøpe bolig i bruktboligmarkedet. Litteratur Johannesen, T. (2019). Politikk, marked og Foreldrebanken. Tidsskrift for boligforskning, 2(1), 46-49. https://doi. org/10.18261/issn.2535-5988-2019-0104 Liane, G., Asphjell, M., Astrup, K., Nordahl, B., & Wieslander, H. (2021). Utredning om sosial bærekraft og planbestemmelser om boligsammensetning (OE-rapport 2021-74.). Oslo Economics. Lindquist, K.-G., & Vatne, B. H. (2019). Husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet. Tidsskrift for boligforskning, 2(1), 6-22. https://doi.org/10.18261/ issn.2535-5988-2019-01-02 Lund, A. (2018). Den norske sykepleierindeksen. Tidsskrift for boligforskning, 1(1), 67-73. https://doi.org/10.18261/ issn.2535-5988-2018-01-05 Mamre, M. O. (2021). Boligkjøpekraften til en representativ lokal førstegangskjøper. Tidsskrift for boligforskning, 4(1), 7-27. https://doi.org/10.18261/ issn.2535-5988-2021-01-02 Revold, M. (2019). Færre Unge kjøper bolig (SSB Analyse 2019/23: Unge på boligmarkedet). Statistisk sentralbyrå. Tabell 1. Sammenligning av inntekt for kjøp av ny versus brukt bolig i tre scenarioer, eierandel på 100 % (eie), 50 % (deleie) og 0 % (leie) Inntektskrav (brukt bolig) Inntektskrav (nybygg) Eie (100 % eierandel) 544 718 600 230 Deleie (50 % eierandel) 469 679 513 820 Leie 394 640 427 640
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy