Eiendomsmegleren nr. 3 - 2021

52 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2021 Lav reguleringstakt fremheves som en årsak, sammen med restriksjoner knyttet til antallet små boliger som tillates bygget (leilighetsnormen). For å bremse lånebelastningen i husholdningene, og derigjennom forebygge et krakk i økonomien, setter boliglånsforskriften krav til egenkapital og maks belåning. Samtidig har vi et skattesystem som favoriserer eie fremfor leie og en formuende foreldre­ generasjon som kan hjelpe sine barn med finansieringen, særlig etter at arveavgiften ble fjernet i 2014. Hver for seg er dette forståelig regler og til dels ønskede effekter. Men til sammen utgjør det en ekskluderende cocktail for mange førstegangskjøpere, skilte og pensjonister som ønsker å etablere seg i leilighet. UTFORDRINGEN Resultatet uteblir ikke: En enslig sykepleier kunne i 2020 kjøpe 3 % av omsatte boliger i Oslo. Tilsvarende tall for Trondheim, Stavanger og Bergen er henholdsvis 29, 33 og 35 %. Denne utfordringen forsøker det offentlige og private utbyggere å løse. I løpet av de siste to årene har flere aktører lansert såkalte boligkjøpsmodeller, som har det til felles at de skal senke terskelen for å kjøpe egen bolig. Modellene har bitt svært populære. 30 % av boligene OBOS solgte i Oslo var i fjor under en boligkjøpsmodell. ULIKE MODELLER, MEN INGEN MAL Det finnes flere slike modeller, og det er ingen juridisk definisjon av hva som er en boligkjøpsmodell. Kort fortalt er følgende modeller tilgjengelige i dagens marked: Bostart: Her får forbrukeren en rabatt ved kjøpet mot at utbygger har forkjøpsrett til boligen om den skal selges. Prisen settes lik kjøpspris justert for utviklingen i bolig­ prisindeksen til Eiendom Norge. Det vil si en markeds­ prisjustering, men uten budkrig. Deleie: Forbrukeren kjøper boligen steg for steg. Først kjøper man 50 % (eventuelt mer), og leier resten av utbygger. Så kjøper man seg opp inntil man eier hele boligen. Både leien og kjøpesummen settes til markedspris. Fordelen ligger i at investeringen kan tas trinnvis, men man dispo­ nerer boligen som en eier fra dag 1. Leie-til-eie: I denne modellen inngår forbruker avtale med utbygger om å leie boligen i noen år, oftest inntil 3 år. Leien settes til markedsleie. I leieperioden har for­ bruker en opsjon på å kjøpe boligen til den prisen den hadde da kontrakten ble inngått. Inngår man kontrakten før byggestart, vil man kunne få med seg inntil 5 år prisstigning (2 år byggetid og 3 års leieperiode). Dette kan være gunstig i et stigende marked, og kanskje særlig for nyutdannede som i løpet av sine første arbeidsår vil etablere en god økonomi. Leie-til-eie med nedbetaling: I enkelte kommunalt tilbudte modeller går leien til fradrag i kjøpesummen. Da inneholder kontrakten et klarere element av finansiering. AKTØRENE Flere aktører tilbyr boligkjøpsmodeller. OBOS har gått i front ved utvikling av Bostart og deleie, mens Fredensborg og USBL har utviklet leie-til-eie modeller. Modellene er gunstig for boligutviklerne ved at man når ut til flere potensielle boligkjøpere og kan komme raskere til bygge­ start. POSITIV OFFENTLIG SEKTOR Statlige og kommunale myndigheter ser positivt på pro­ duktutviklingen, og støtter opp gjennom utvikling og tilpasning av lovverket. Et eksempel på dette er lovforslaget Finansdepartementet sendte på høring 21. mai 2021, hvor man åpner for at inntil 30% av leilighetene i et borettslag kan tilbys på leie-til-eie kontrakter. Slik reglene er nå, vil maksimalt 15 % kunne tilbys under en slik ordning, og det begrenser muligheten til å skalere opp slike tilbud. Et annet eksempel er de klare uttalelsene i Byrådsplattformen for Oslo, om at Byrådet ønsker å legge til rette for at flere private aktører utvikler og skalerer opp innovative konsepter med rimeligere boliger, som f.eks. Bostart. Kommunal­ departementet har tatt initiativ til et erfaringsnettverk for aktører som tilbyr slike modeller, og første møte i nett­ verket er avholdt. Det er ikke utenkelig at det innføres STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER BOLIGKJØPSMODELLER Terskelen for å komme inn på boligmarkedet i pressområder blir stadig høyere. Prisveksten har i enkelte områder vært ekstrem. AV ANNE SOFIE BJØRKHOLT, ADVOKAT/PARTNER I ADVOKATFIRMA BAHR ANNE SOFIE BJØRKHOLT «En enslig sykepleier kunne i 2020 kjøpe 3 % av omsatte boliger i Oslo. Tilsvarende tall for Trondheim, Stavanger og Bergen er henholdsvis 29, 33 og 35 %»