Eiendomsmegleren nr. 2 - 2022

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2022 39 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER Den 1. januar 2022 trådte en rekke endringer i avhend­ ingslova i kraft. Formålet med lovendringene var blant annet å sikre forutsigbarhet, legge til rette for tryggere bolighandel og redusere antallet tvister mellom forbrukere. Endringene gir selgere kontraktsrettslige incentiver til å legge frem all tilgjengelig informasjon om boligen, samt til å fremlegge en grundig tilstandsrapport. Lovendringene innebærer i hovedsak begrensninger i adgangen til å ta generelle forbehold («as is»/«som den er») ved salg av eiendom til forbruker. Det er samtidig innført en slags egenandel på NOK 10 000 for mangler, og det er presisert når arealavvik utgjør en mangel. Videre har til­ standsrapporter fått langt større betydning, fordi loven nå sier at kjøper ikke kan gjøre gjeldende et forhold som man­ gel hvis forholdet fremgår tydelig av tilstandsrapport eller øvrig salgsdokumentasjon. Det er også vedtatt en egen forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), som skal tilrettelegge for tilstandsrapporter med høyere kvalitet slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag. I denne artikkelen gjennomgår vi hvilke forbehold boligselgere kan ta etter lovendringen. I den sammenheng er det òg naturlig å redegjøre kort for når det foreligger en mangel, og hvordan dette påvirker hvilke forbehold som kan tas. ENDRING AV AVHENDINGSLOVA § 3-9 ANNET LEDD Fra avhendingslova ble vedtatt i 1992 og frem til lov­ endringen var det tillatt, og i praksis svært utbredt, at selger også ved forbrukerkjøp solgte eiendommen «som den er» i medhold av avhendingslova § 3-9, eller med andre lignende og omfattende forbehold knyttet til eiendommens tilstand. Dette medførte at kjøper hadde risikoen for skjulte feil og mangler ved eiendommen som ikke skyldtes uriktige eller mangelfulle opplysninger fra selger, eller som ikke utgjorde et vesentlig avvik fra tilstanden kjøper hadde grunn til å regne med. Samlet sett ga dette selger incentiv til begrenset undersøkelse av eiendommen i forbindelse med salg, ettersom brudd på selgers opplysningsplikt ville utgjøre en mangel. Som del av lovarbeidet for å sikre tryggere bolighandel i forbrukerforhold ble avhendingslova § 3-9 om «som den er» og andre generelle forbehold endret ved tilføyelsen av et nytt annet ledd. I § 3-9 (2) står det nå: «Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen». Det er viktig å merke seg at bestemmelsen bare gjelder ved salg av fast eiendom «ved forbrukerkjøp», dvs. når kjøper av eiendommen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Ved salg av eien­ dom til juridiske personer (aksjeselskap o.l.) eller der kjøper er en fysisk person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet, er rettstilstanden uendret, og selger står fortsatt fritt til å ta «som den er»-forbehold. Endringen av avhendingslova § 3-9 innebærer ikke et forbud mot bruk av «som den er»/«as is»-forbehold, men betyr at slike forbehold ikke har noen virkning i avtalefor­ holdet. Det er likevel grunn til å tro at bestemmelsen i praksis vil fungere som et forbud, og at det fremover vil bli tatt få slike forbehold ved forbrukerkjøp. Konsekvensen av dette er at mangelsvurderingen ikke lenger kan ta utgangs­ punkt i avhendingslova § 3-9 om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente. Det å fortsette en praksis med generelle forbehold etter lovendringen, vil fort kunne bli oppfattet som useriøst og stride med profesjonsnormer, inkludert eiendoms­ meglingslovens krav til god meglerskikk. Hvis eiendoms­ megler ikke er klar over lovendringen eller bevisst har tatt forbehold for å villede kjøper, vil dette sannsynligvis stride med kravet til god meglerskikk. HVILKE FORBEHOLD KAN SELGER TA ETTER ENDRINGER I AVHENDINGSLOVA? Store forandringer i avhendingslova endrer hvilke forbehold selger kan ta ved boligsalg til forbruker. AV HÅVARD HILDESKOR, ASSOCIATE OG HEGE BØHN LØCHEN, SENIOR ASSOCIATE I WIERSHOLM BEGGE ER TILKNYTTET WIERSHOLMS FAGGRUPPE FOR NÆRINGSEIENDOM HÅVARD HILDESKOR HEGE BØHN LØCHEN

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy