Eiendomsmegleren nr. 2 - 2022

38 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2022 servitutten har utspilt sin rolle. Høyesterett tok til orde for dette i Gjensidige-dommen, hvor det ble uttalt at « utvik- lingen i et område kan medføre at en negativ servitutt taper sin betydning og faller bort.» Retten konkluderte med at området var preget av kontor- og næringsbygg, og at strøksservitutten derfor hadde utspilt sin rolle og måtte anses bortfalt. Bortfall av servitutten som følge av endrede forhold gir ikke rettig­ hetshaver krav på erstatning. Hvorvidt en strøksservitutt er bortfalt eller ikke beror følgelig på en konkret vurdering av formålet med servitut­ ten sammenlignet med formålet til en eventuell reguler­ ingsplan, samt utviklingen i området hvor servitutten er påheftet. Servituttloven inneholder bestemmelser om endring eller sletting, det loven beskriver som omskiping eller avskiping. Avskiping krever at fordelen for utbygger er langt større enn ulempene for den som påberoper seg strøksservitutten. Ved avskiping kan rettighetshaveren få erstatning, slik som ved ekspropriasjon. Slike saker starter i jordskifteretten og ikke tingretten. Sletting av servitutten etter samtykke fra grunneier Dersom servitutten ikke er bortfalt, kan utbygger forsøke å få denne slettet. Iht. servituttloven § 4 kan enhver grunn­ eier av eiendom som omfattes av villaklausulen gjøre rettigheten gjeldende i den utstrekning den kan være til nytte for eiendommen. Det må foretas en konkret vurder­ ing av hvilke eiendommer som kan tenkes å bli berørt. En slik kartlegging kan være både omfattende og krevende. Sletting av servitutten krever samtykke fra samtlige rettig­ hetshavere og de kan være vanskelige å identifisere. Ekspropriasjon Ekspropriasjon av servitutter kan foregå etter reglene i oreigningslova § 2 eller plan- og bygningsloven kap. 16. Hovedvilkåret er at fordelene ved ekspropriasjon overstiger ulempene. Det må foretas en konkret interesseavveining der rettighetshavers interesser i å beholde servitutten veies mot utviklerens interesse å få servitutten slettet for å kunne utnytte eiendommen. Prosessen er ofte svært tidkrevende. Dersom en servitutt eksproprieres, har rettighetshaverne krav på full erstatning for det økonomiske tapet de påføres ved ekspropriasjonen, jf. Grunnloven § 105. Erstatnings­ summen fastsettes ved skjønn. Det foreligger en ny avgjørelse fra Oslo tingrett avsagt januar 2022. På Madserud i Oslo var eiendommen påhef­ tet en servitutt om «villabygninger», mens det ble bygget leiligheter i samsvar med reguleringsplanen. Servitutten ble ekspropriert, og saken gjaldt skjønn til fastsettelse av vederlaget. Retten la til grunn at verdsettelsen skulle skje etter differansen mellom de aktuelle eiendommenes antatte salgsverdi med og uten den eksproprierte villaklausulen for en objektivisert, tenkt kjøper. Skjønnsretten konkluderte med at det ikke var sannsynlig at noen av eiendommene som ble berørt av ekspropriasjonen av villaklausulen ville lide et verditap som følge av dette. Hvorvidt det tilkjennes erstatning eller ikke som følge av ekspropriasjon av villaklausuler, beror på en konkret vurdering av om de berørte eiendommene har lidt et verditap som følge av ekspropriasjonen. Det er verdt å merke seg at selv om det ikke tilkjennes erstatning, er ut­ gangspunktet at saksøkeren skal erstatte saksøktes nød­ vendige utgifter i anledning saken, jf. skjønnsprosessloven § 54. VIRKNINGER AV BYGGING I STRID MED VIL- LAKLAUSULER OG STRØKSSERVITUTTER Dersom utvikler velger å igangsette bygging i strid med villaklausuler påheftet eiendommen, er det en risiko for at utbygger blir erstatningsansvarlig overfor rettighetshaverne. Dette var tilfellet i Naturbetong II-dommen fra 2011. En utbygger hadde oppført et leilighetskompleks på en eiendom som var påheftet en servitutt om villamessig bebyggelse. Spørsmålet var om en nabo med påtalerett kunne kreve kompensasjon for brudd på strøksservitutten. Høyesterett konkluderte med at villaklausulen både hadde et økonomisk og et ikke-økonomisk formål. Servituttloven § 17 annet ledd (om erstatning for rettsstridig bruk av eiendom) kom derfor til anvendelse. Viktige momenter i vurderingen var at utbygger ikke hadde benyttet seg av muligheten for å endre eller fjerne servitutten, og at pro­ sjektet hadde gitt betydelig gevinst. Erstatningen ble satt til 1,5 millioner kroner. AVSLUTNING Det er viktig at megler gjør et grundig arbeid med å av­ dekke villaklausuler. Dersom slike klausuler eksisterer, kan det være behov for en vurdering av hva den betyr med tanke på å gi gode og riktige opplysninger ved salg. Gjen­ nomgangen har vist at spørsmålet om innholdet i en villaklausul, om denne er bortfalt eller gjeldende og hvor­ dan en gjeldende servitutt eventuelt skal håndteres, beror på konkrete vurderinger. For å unngå lange og kostnadsdrivende prosesser etter at et prosjekt er påbegynt, bør heftelsesgrunnlaget kart­ legges gjennom grundige undersøkelser av grunnboken og rettighetshavere i forbindelse med kjøp av utviklings­ eiendommer. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy