Eiendomsmegleren nr. 2 - 2022

36 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2022 Servituttene er ofte påheftet tidlig på 1900-tallet i forbind­ else med utparsellering av en større eiendom, der grunn­ eier/selger ønsket å gi føringer for utviklingen av området. Strøksservituttene anses som privatrettslige forhold som plan- og bygningsmyndigheten ikke rår over og som hovedregel ikke vektlegger i sin saksbehandling. Strøksservituttene er ofte bestemmelser om minste tomte- størrelse, høyde/antall etasjer, hva slags bebyggelse som tillates eller forbud mot visse typer virksomhet. Servitutt­ ene kan derfor komme i veien for planlagt utnyttelse av eiendommen. En utbygger som har fått nødvendige offentlige tillatelser og planlagt bygging iht. regulerings­ plan, kan likevel risikere at prosjektet blir utsatt eller stanset som følge av at en nabo påberoper seg strøksservi­ tutter på eiendommen. Denne artikkelen vil gi meglere en innføring i å avdekke villaklausuler, hvordan disse skal kartlegges og tolkes, samt hvordan eksisterende servituttene skal håndteres. Dette er sentrale momenter meglere bør opplyse om ved salg av eiendommer påheftet strøksservitutter. KARTLEGGING OG TOLKNING AV VILLAKLAUSULER OG STRØKSSERVITUTTER I forbindelse med kjøp og salg av eiendommer må grunn­ boken undersøkes for å kartlegge hva som er tinglyst på eiendommen. En strøksservitutt vil stå registrert under «heftelser». Erfaringsmessig er de ofte beskrevet som «bestemmelse om bebyggelse» eller lignende, men dette kan variere. Megler må derfor innhente alle servitutter hvor innholdet er ukjent, jf. også emgll. § 6-7. Villaklausuler er ofte påheftet langt tilbake i tid, og det er derfor en risiko for at disse ikke har blitt overført til den elektroniske grunnboken. Den gamle grunnboken må der­ for også undersøkes for å kartlegge det fulle heftelsesbildet. Fra 1700-tallet frem til 1950 finner man den gamle grunn­ boken hos Arkivverket, mens fra og med 1951 er den å finne hos Kartverket. Det er også svært viktig å undersøke grunnboksbladet til hovedbruket dersom eiendommen som skal selges er fradelt. Om den igjen er utparsellert fra en annen eiendom, bør også denne undersøkes. Dokumenter som er tinglyst før fradelingstidspunktet er ikke nødven­ digvis overført til den utskilte eiendommen. Meglere må derfor være oppmerksomme på å undersøke flere ledd i forbindelse med salg av eiendom. Dersom undersøkelse av grunnboken viser at eiendommen er påheftet med en villaklausul, må innholdet i denne fast­ legges gjennom en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Strøks­ servitutter har som oftest avtalegrunnlag, f.eks. en kjøpe­ kontrakt. Denne skal tolkes ut ifra alminnelige tolknings- prinsipper, med utgangspunktet i en naturlig forståelse av avtalens ordlyd- sett i lys av forholdene på avtaletidspunktet. En strøksservitutt fra 1930-årene kan typisk se slik ut: 1. Parcellen maa ikke deles. 2. Paracellen skal bebygges villamessig med kun hovedbygning som ikke maa ha mer end to etager og kun indeholde indtil to leiligheter. Alle bygninger maa til enhver tid holdes vel vedlike forsaavidt det ytre angaar. Begrensningen som oftest går igjen, er at det kun kan skje «villamessig bebyggelse» på eiendommen. Spørsmålet om hva som er «villamessig bebyggelse» har vært gjenstand for domstolsbehandling i en rekke saker over lang tid. I 1935 uttalte Høyesterett at begrepet beror på en konkret og skjønnsmessig vurdering, avhengig av «den almindelige opfatning paa den tid bebyggelsen finner sted, strøkets karakter paa dette tidspunkt og naboenes reelle interesse i bebyggelsens omfang og karakter.» En avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett fra 2014 opp­ rettholder synspunktet, og det ble påpekt at begrepet «villamessig bebyggelse» ikke er statisk, men at det kan endre seg over tid. At servitutter må tolkes i samsvar med utviklingen følger også av servituttloven § 2 – «kva som er i samsvar med tida og tilhøva». Dette gjelder også for strøksservitutter. I den konkrete vurderingen må det derfor ses hen til dagens oppfatning og eventuelle endringer i området hvor servitutten er påheftet. HÅNDTERING AV STRØKSSERVITUTTER OG VILLAKLAUSULER Gjennom en tolkning av stiftelsesgrunnlaget (avtalen, skjøtet eller erklæringen hvor servitutten fremgår), vil utbygger kunne få føringer på om utnyttelsesplanene er i strid med servitutten eller ikke. Dersom servitutten setter begrens­ STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER VILLAKLAUSULER Ved salg av eiendommer i villastrøk, og særlig ved salg av utviklingseiendommer, er det viktig å være klar over at det kan være tinglyste strøksservitutter på eiendommen. Strøksservitutter, ofte villaklausuler, er negative servitutter som legger begrensninger på eiendommen. AV VILDE JOHANNSON, ADVOKATFULLMEKTIG, SANDS VILDE JOHANNSON