Eiendomsmegleren nr. 2 - 2022

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2022 33 med same seljar for tomta og bygget, fell heile avtaleforholdet inn under bustadoppføringslova». Tilsynet gir dessverre ingen andre eksempler på typetilfeller, eller veiledning for meglerens vurdering. I stedet overlates megler til å gjøre en «konkret vurdering av om avtalen reelt sett omfatter tomta eller ikkje». For eiendomsmegleren er dette utfordrende. Identifiseres tomteselger med entreprenøren gjelder som nevnt bustadoppføringsloven, og gjør han ikke det, så gjelder avhendingslova. Bommer megleren i sin vurdering, kan det få som konsekvens at avtalen inngås på feil grunnlag, og f.eks. uten at det stilles lovpålagt sikkerhet i tråd med bustadoppføringsloven. Dermed vil megler gjerne ha brutt god meglerskikk, idet selger eller kjøper feilaktig får dårlig­ ere rettigheter enn de skulle hatt. I tillegg til en eventuell reduksjon i meglerhonoraret kan bruddet også lede til et erstatningsansvar. Korrekt vurdering av identifikasjons­ spørsmålet er altså viktig. Til tross for de alvorlige konsekvensene slik feilvurdering kan få for alle involverte i handelen, kan vi ikke se at identi- fikasjonsrekkevidden mellom tomteselger og entreprenør har blitt ytterligere behandlet i tilgjengelige rettskilder. Det er uheldig, og for å bøte på dette vil vi i det følgende forsøke å gi noen retningslinjer for vurderingen. HAR OPPDELINGEN EN LEGITIM BEGRUNNELSE? Utgangspunktet for vurderingen er enkel. Er selger og entreprenøren samme person, så reguleres hele avtalefor­ holdet etter bustadoppføringsloven. Det motsatte gjelder der selger og entreprenør er forskjellige selskaper. Her vil det i utgangspunktet ikke være grunnlag for identifikasjon, og tomten kan dermed selges med byggeklausul etter av­ hendingsloven. Spørsmålet er da i hvilke tilfeller selger og entreprenør (som er to forskjellige selskaper/personer) anses å ha inn­ gått et proforma-arrangement, slik at hele kontrakten også i disse tilfellene anses omfattet av bustadoppføringsloven. Et godt utgangspunkt, som har røtter i tilsvarende vur­ deringer blant annet i skatteretten, er hvorvidt selger/en­ treprenør har en legitim begrunnelse for den valgte løsnin­ gen. Om både tomtesalg og byggekontrakt like gjerne kunne vært lagt i samme selskap, er det lettere å konstate­ re proforma enn dersom f.eks. selskapenes kompetanse eller finansiering nødvendiggjør den valgte løsningen. HVORDAN ER FORHOLDET MELLOM PARTENE, OG HVA MED HISTORIKKEN? Hvor nær forbindelsen er mellom tomteselger og entreprenør er et annet sentralt moment. Dersom tomteselgerselskapet er eiet 100 % av samme eier som entreprenørselskapet, vil det lettere kunne konstateres proforma enn dersom eier­ skapet er ulikt. Tilsvarende vil et ektepar hvor mannen selger tomten med en byggeklausul som gir anvisning på at konen skal ta byggeoppdraget, antakelig måtte oppgi en svært god forklaring for oppsplittingen dersom den ikke skal anses som proforma. Megler bør således undersøke de reelle rettighetshavere i prosjektet, og få utredet eierskaps­ strukturen i tomteselgerselskapet og hyttebyggerselskapet. Videre kan de historiske forholdene ved tomten og de involverte partene være relevante. En tomt som inntil nylig har vært eiet av entreprenøren, men som så er overdratt til et annet rettssubjekt som igjen selger med byggeklausul, kan tale for et pro forma-arrangement. I slike tilfeller er det også vanskelig for megleren å vite hvilke underliggende avtaler som eksisterer mellom de involverte. Slike under­ liggende avtaler kan imidlertid være av betydning, for eksempel dersom de gir partenes økonomisk interesse i hverandres ytelser. Utover dette vil hvert enkelt tilfelle naturligvis måtte vurderes individuelt. Det er viktig at megler er oppmerk­ som på problemstillingen, og at hun tidlig i oppdraget innhenter informasjon som kan belyse de ovennevnte momentene nærmere. I mange tilfeller vil svaret gi seg selv, og megleren kan gå videre med oppdraget. I grensetilfeller vil det imidlertid kunne bli tale om en svært vanskelig og komplisert vurdering. For å komme til bunns i vurderingen i slike tilfeller, og for å avdekke om salgsopplegget kan ordnes på en måte som gir større grad av sikkerhet for resultatet, anbefaler vi å søke juridisk bistand. AVSLUTNING OM FORHOLDET MELLOM AVTALENE I praksis ser vi at en del grunneiere og hyttebyggere inngår et samarbeid om salg, ofte uten bruk av megler, men der salg av tomt og hytte skjer hver for seg på hver sine kon­ trakter. Som det fremgår over, er det imidlertid en nær indre sammenheng mellom tomtekjøpskontrakten og byggekontrakten, som medfører et behov for regulering av forholdet mellom kontraktene. Sentrale problemstillinger i den sammenheng kan typisk være hva som skal skje dersom den ene avtalen (f.eks. tomte- salget) rammes av en forsinkelse, og hvem som skal ha risikoen for merkostnadene som dermed oppstår i bygge­ kontrakten. Videre kan partene ha interesse i en eksplisitt regulering av hva som skal skje med den ene kontrakten, dersom den andre heves, avbestilles eller lignende. For hevingstilfellene er dette allerede fanget opp i bustadopp­ føringsloven § 20 annet ledd (forsinkelse) og § 34 tredje og fjerde ledd (mangel). Det vil også i den forbindelse oppstå kompliserte problemstillinger knyttet til sammenhengen mellom kontraktene. Erfaringsmessig sparer utbyggere og meglere betydelig med tid og ressurser på å gå en runde med juridiske rådgivere før slike prosjekter settes på markedet. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER BING HODNELAND Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransjekunn- skap og kommersiell forståelse. Juridisk bistand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjons- sameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen entreprise bistår vi entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennom­ føringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det fore- trukne valg for en rekke eien- domsselskaper og entreprenører. www.binghodneland.no