Eiendomsmegleren nr. 2 - 2022

32 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2022 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER INNLEDNING Formidling av boliger under oppføring gir megleren en rekke særskilte problemstillinger og forpliktelser å hånd­ tere. Finanstilsynet har i flere rundskriv gått inn på meglers plikter ved slike oppdrag, inkludert rundskriv 14/2009. Bustadoppføringsloven skiller mellom to byggesitua­ sjoner; avtaler der entreprenøren skal føre opp en ny bolig på en tomt forbrukeren allerede eier (type A), og avtale om samlet salg av tomt og ny bolig der arbeid ved boligen ikke er fullført på tidspunktet for avtaleinngåelsen (type B). I begge situasjonene har partene blitt enige om at en bolig skal oppføres, men kontraktene som inngås er rettslig sett svært forskjellige og vil følgelig ha stor betydning for eiendomsmeglers rolle som mellommann. Denne artikkelen vil hverken gjengi eller kommentere hele rundskrivet. I stedet vil vi rette fokuset mot formidling av tomt med såkalt byggeklausul, og særlig hvordan parts­ sammensetningen og andre forhold ved salgssituasjonen kan sette skranker for hvilken befatning megleren har lov til å ha med kontrakten. FØRST EN KORT INNFØRING OM FORSKJELLEN MELLOM TYPE A OG TYPE B Ved type A har entreprenøren påtatt seg å føre opp en bolig på tomt eiet eller festet av forbrukeren. Oppføringen er dermed begrenset til kun å gjelde håndverkertjenester, og inkluderer ingen hjemmelsoverføring. Som det fremgår av rundskrivet anser Finanstilsynet ren formidling av bygge- kontrakt å falle utenfor eiendomsmeglingslovens virke­ område. Slike oppdrag har eiendomsmeglere derfor i utgangs- punktet ikke lov til å formidle. De vil også falle utenfor meglerens ansvarsforsikring og sikkerhetsstillelse. Kontrakter av type B gjelder tilfeller der samme selger forplikter seg til å overdra tomt og også oppføre en bolig for kjøperen, altså ordinær prosjektmegling. Denne typen kontrakter inneholder en hjemmelsoverføring, hvilket ligger i kjernen eiendomsmeglervirksomhet og er i utgangs­ punktet følgelig greit å formidle. Ved siden av disse typetilfellene har vi hybridløsningen hvor tomten selges med byggeklausul, det vil si at kjøper forplikter seg til å benytte en bestemt entreprenør til å bygge en bolig på tomten etter kjøpet. MEGLERS VURDERING VED FORMIDLING AV TOMT MED BYGGEKLAUSUL Rene tomtesalg er ikke underlagt bustadoppføringsloven, men reguleres i stedet av avhendingsloven. Slike avtaler vil i utgangspunktet ikke omfatte noe byggeoppdrag, kun et ordinært eiendomssalg, og har dermed som regel et helt uproblematisk forhold til eiendomsmeglingsloven. Utfordringene for megler oppstår straks tomtesalget ikke lenger er avtalens eneste hovedforpliktelse, men i stedet suppleres med en byggeklausul. Erfaringsmessig vil denne typen klausuler kunne variere noe i form og innhold, men hovedinnholdet er som beskrevet over. For at en eiendomsmegler skal kunne formidle tomtesalg med byggeklausul, oppstiller Finanstilsynet to forutsetninger i det nevnte rundskrivet: For det første må formidlingen gjøres i samsvar med rund­ skrivets punkt 3 c, som pålegger megleren en økt opplysnings- og rådgivningsplikt. Denne forutsetningen er behandlet i rundskrivet i noe mer detalj, og vi viser til behandlingen der. For det andre må forholdet mellom tomteselger og entreprenør ikke være så nært at oppsplittingen fremstår som et proforma-arrangement. Da vil tomteselger og entreprenør kunne identifiseres, og avtalen faller inn under bustadoppføringsloven som en samlet prosjektkontrakt. Denne siste forutsetningen er dessverre behandlet ganske stemoderlig i rundskrivet. Som vi skal se i det videre, er det likevel svært viktig at megleren har et bevisst forhold til spørsmålet om proforma-arrangement. VURDERINGEN AV FORHOLDET MELLOM ENTREPRENØR OG SELGER ER VANSKELIG I rundskrivet slår Finanstilsynet fast det nokså selvsagte – nemlig at der en kjøper har «inngått to separate avtaler OPPSPLITTING AV EIENDOMSHANDEL – TOMTEKJØPSAVTALE OG BYGGEKONTRAKT Når en forbruker skal kjøpe både en tomt og en nyoppført bolig eller hytte samtidig, kan kontrakten skrus sammen på forskjellige måter. Ordinær prosjektmegling, hvor tomt og rett til nyoppført bygg selges samlet og mellom samme parter, er kjent stoff for mange meglere. I noen tilfeller selges imidlertid tomten alene, men med en byggeklausul. Disse tilfellene kan være utfordrende for megler å navigere, blant annet fordi det kan være vanskelig å vite hvilken (eller hvilke) lov(er) som regulerer avtalen. AV SENIORADVOKAT ALEKSANDER MONSEN OG ADVOKATFULLMEKTIG MADS LANGELAND I BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA ALEKSANDER MONSEN MADS LANGELAND