Eiendomsmegleren nr. 2 - 2022

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2022 29 forsikringer og villa- og innboforsikring. Det vil imidlertid ikke være greit å selger bil- eller reiseforsikringer siden tilknytningen til eiendomsmeglingstjenesten blir for fjern. Det er ikke noe i veien for at eiendomsmegleren, basert på reglene i forsikringsformidlingsloven, velger å selge for­ sikringsprodukter som en «vanlig forsikringsagent», men da kommer andre regelsett til anvendelse. Eiendomsmeglings­ lovens bestemmelser og skranker er ikke tema for denne artikkelen, men jeg nevner for ordens skyld at eien­ domsmeglingslovens regler for blant annet krav til uavhengighet, undersøkelses- og opplysningsplikt og god meglerskikk, kan sette grenser eller gi ytterligere plikter. Forsikringsformidlingsloven er tydelig på hvilke kvalifi­ kasjonskrav som stilles til aksessoriske forsikringsagent­ foretak. I ffl. § 6-4 er det oppstilt to krav: Etter første ledd er det krav om daglig leder og andre i den faktiske ledelse har nødvendige kvalifikasjoner og nød- vendig yrkeserfaring for å utøve oppgavene. I forarbeidene er dette ikke konkretisert utover at det er «…et kvalitativt krav om at ledelsen til enhver tid skal ha nødvendige kvalifikasjoner og nødvendig yrkeserfaring til å utøve stillingen.» Etter andre ledd skal meglere (eller andre i foretaket) som har kundekontakt ha nødvendig kompetanse for å rådgi kunden. Det ligger i lovens systematikk at kunn­ skaps- og kompetansekravet er lavere for meglere enn for daglig leder. Viktigst er likevel at (minimums)kompetanse­ kravet fastsettes av forsikringsselskapet, og at det er for­ sikringsselskapet som må godkjenne kompetansen hos eiendomsmeglerne. Selv om forsikringsformidlingsloven pålegger forsik­ ringsagenten å ha god kunnskap om forsikringsproduktet som selges, og også gi kunden fyldige opplysninger om dekninger, så er det viktig å være klar over at det ikke er opplysningsplikt om andre forsikringsselskap sine produkter. Det er altså tilstrekkelig at eiendomsmegleren kjenner inn­ holdet i forsikringsproduktet som hun selger – det er ikke nødvendig å sette seg inn i forsikringsproduktene til andre forsikringsselskap (jfr FAL § 2-1). Langt mindre er det nødvendig å rådgi kunden om de forskjellige forsikrings­ produktene som er på markedet. Dersom forsikrings­ kunden ønsker å sammenligne forsikringsprodukter, så må dette gjøres på egen hånd. «BUNDLING» Det er viktig å være oppmerksom på at reglene om for­ sikringssalg av «bundlede» produkter er strammet inn, og dette vil gjøre det mer krevede med produktutvikling i tiden som kommer. Med bundling forstås at flere tjenester eller varer settes sammet til ett «produkt» med en felles pris for alle tjenestene, og at dette produktet må kjøpes samlet. Noe forenkelet kan man si at ved bundling lages det produktpakker. Konsekvensen av «bundling» er at det settes som forutsetning for kjøp av én tjeneste at kunden samtidig kjøper en annen vare eller tjeneste. Konkret; det kan for eksempel ikke settes som forutsetning for eien­ domsmeglertjenesten at kunden kjøper en boligkjøper- eller boligselgerforsikring. (Eiendomsmeglingsloven § 6-3 4. ledd inneholder tilsvarende forbud). Selv om det er et nært tilknytningsforhold mellom tjenesten, så er det ikke anledning til å lage en slik binding mellom tjenesten og forsikringsproduktet at kunden i realiteten ikke har noe annet valg enn å kjøpe «alt sammen». Ønske om kobling av ulike forsikringsdekninger for å selge dem som en pakke er nok mer praktisk. Bakgrunnen for regelen er todelt. For det første skal kunden skal ikke behøve å kjøpe flere varer og tjenester enn kunden trenger. For det andre skal det være oversiktlig for kunden hva hun betaler for hvert element/ hver for­ sikringsdekning. Det er fortsatt lov å lage «rabattpakker» hvor eiendomsmegler gir prosentvis rabatt ved kjøp av flere tjenester eller dekninger. Poenget er at det ved en slik «rabattpakke» er synlig hva kunden betaler for de ulike elementene i pakken. VEIEN FREMOVER EU sitt forsikringsformidlingsdirektiv har til hensikt å beskytte forsikringskundene. Da det ble vedtatt i 2016 var nok siktemålet å bedre forbrukerverket i andre land enn Norge. Den norske forsikringslovgivningen har i lang tid hatt gode verneregler for forbrukerne, og det betyr at flere av mekanismene i den nye loven ikke vil innebære noen grunnleggende endring. Både Finanstilsynet og forsikrings­ bransjen selv har tradisjonelt vært flinke til å sørge for å stille kunnskaps- og kompetansekrav til selgere av for­ sikringsprodukter. Endringen vil nok først og fremst gjelde dokumentasjonen for eiendomsmeglerforetakenes opp­ fyllelse av kravene, og at markedsføringsmateriellet blir kontrollert grundigere for å sikre tydelighet og forutsig­ barhet for kunden. De aller siste årene har det kommet til en rekke nye tilbydere på markedet for selger- og boligkjøperforsikringer, og der forsikringsproduktenes dekning tidligere i stor grad korresponderte med avhendingslovens mangelsregler, ser vi nå en utvikling mot betydelig større variasjon i disse forsikringsproduktene. Både etter gammel og ny lov­ givning har eiendomsmegler viktige opplysningsplikter om forsikringer som formidles. Kombinasjonen av strengere regler i forsikringsformidlingsloven og større mangforld blant eksisterende produkter, som eiendosmeglingsfore­ takene i første omgang velger mellom, vil stille større krav til eiendomsmeglernes kunnskap og opplysnigner om det eller de dekningene de velger å formidle. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER JOAKIM A. ULLTVEIT-MOE Joakim A. Ulltveit-Moe har jobbet med forsikringsrelaterte spørs- mål i over 20 år, med hovedvekt på fast eiendom og profesjonsan- svar. Han har praktisk erfaring fra utstrakt tvisteløsning for dom- stolene og som konsernadvokat i HELP Forsikring AS med hoved- vekt på compliance. Han har i flere år vært partner i Crawford Legal og Advokatfirmaet Ræder. Han driver i dag egen advokat- virksomhet