Eiendomsmegleren nr. 2 - 2022

STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID omdisponeres. Og skjules. Det finnes også eiendommer der ute. Vi vet at eiendom er et lukrativt og hyppig benyttet formuesgode i hvitvaskingsoperasjoner. Norsk ei­ endomsmarked er også trukket frem som attraktivt i denne sammen­ heng. I fjor kunne vi lese at andelen av utenlandske selskaper der sporene ender i skatteparadiser, med dertil hørende skjuling av reelle rettighets­ havere var høy i aksen Sørenga- Tjuvholmen. 2 Det er trygt å eie eiendom i Norge. Vi kan tilby politisk stabilitet, stabilt og solid eiendomsmarked og skatte­ trykket på eiendom er heller ikke særlig høyt. KORT OM SANKSJONSREGELVERKET I norsk rett ble EU’s sanksjoner inn­ ført med virkning fra 18.3.22 gjennom endringer i «Forskrift om restriktive tiltak vedrørende handlinger som under- graver eller truer Ukrainas territori- elle integritet, suverenitet, uavhengig- het og stabilitet» 3 som er vedtatt i medhold av Sanksjonsloven 4 . Mange meglerforetak har nok allerede gjort en øvelse mht. hva de nye sanksjonene betyr for «oss» og hensyntatt dette i sine rutiner. Men med ikrafttredelsen av nevnte for­ skrift er det all grunn til å gjøre denne øvelsen. Forskriftens § 3 pålegger plikt til å fryse «penger og formuesgoder som tilhører, innehas eller kontrolleres» av sanksjonerte personer. I samme bestemmelse annet ledd kan vi lese at «Ingen penger eller formuesgoder skal stilles til rådighet, verken direkte eller indirekte, eller være til fordel for fysiske eller juridiske personer» som er sanksjonert. Kort sagt: det er for­ budt å gjennomføre eiendomstrans­ aksjoner der sanksjonerte personer er involvert. Direkte eller indirekte. Brudd på forskriften er sanksjo­ nert med bøter eller fengsel inntil tre år, eller begge deler, jf. forskrift­ ens § 22 jf. sanksjonsloven § 4. Også «uaktsomhet» er straffbart, men da med en straffe ramme på inntil seks måneder, eller begge deler. BETYDNINGEN AV SANKSJONSREGELVERKET FOR EIENDOMSMEGLINGS- BRANSJEN Banker har arbeidet dag og natt den siste tiden for å håndtere de om­ fattende sanksjonene og for å ikke opptre i strid med sanksjonene, som nå altså er definitivt forbudt. For meglerbransjen blir bankene en slags buffer. Det må forventes at bankene har god kontroll på sine transaksjoner. Samtidig kan ikke eiendoms­ meglerbransjen lene seg tilbake med hensyn til sanksjonsproblemstilling­ ene under hensyn til at «bankene har kontroll». Som nevnt er det mange som nå har det travelt med å flytte, om­ disponere og skjule midler. Sank­ sjonene har gjort denne jobben svært vanskelig. Men ikke umulig, og eiendomsmeglerbransjen bør være bevisst nettopp dette. For det første må bransjen være grundig ved gjennomføringen av screening, enten dette gjøres gjen­ nom ulike digitale løsninger inte­ grert i kjernesystemet, eller manuelt. Sanksjonerte personer kan dukke opp både på selger og kjøpersiden, både direkte og indirekte. Det ligger i sakens natur at de som er sanksjo­ nert gjerne ønsker å operere i det skjulte, og enten man har vært sanksjonert lenge, eller har blitt sanksjonert nå, så er det gjerne slik at man ikke opptrer/har opptrådt i eget navn. Fordi at de vet at de er sanksjonert. Dette aktualiserer indi­ rekte eierskap, og tiden vi lever i må norske eiendomsmeglere og foretak være særlig bevisst på følgende kjente hvitvaskingsindikatorer som kan være aktuelle ved indirekte eierskap: I tillegg vil jeg nevne forhold jeg oppsummerende liker å beskrive som «utenlandsproblematikk». Det kan være grunn til å være ekstra oppmerksom på russiske og hvite­ russiske statsborgere, penger som kommer fra utlandet og grenseover­ skridende selskapsstrukturer. Til slutt minner jeg om at det er Utenriksdepartementet som er rette adressat for informasjon om trans­ aksjoner som involverer sanksjoner­ te personer. Det er ikke tilstrekkelig å sende en rapport om mistenkelig transaksjon til Økokrim (EFE 5 ) i disse sakene. Saken skal stanses umiddelbart og Utenriksdeparte­ mentet skal kontaktes. Norske meglerforetak må ha ru­ tiner som sikrer overholdelsen av sanksjonsregelverket, og det er nok for mange særlig grunn til å ta en ekstra runde på dette akkurat nå. Ikke la norsk eiendomsmarked bli en trygg havn for personer omfattet av internasjonale sanksjoner. EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2022 15 Referanser: 1 Russlands største bank forlater europeiske land (finanswatch.no) 2 Hvem-eier-Oslo-1.pdf (transparency.no ) 3 Forskrift om restriktive tiltak vedrørende handlinger som under­ graver eller truer Ukrainas territorielle integritet, suverenitet, uavhengighet og stabilitet - Kapittel 5. Avsluttende bestemmelser - Lovdata 4 Lov om gjennomføring av internasjonale sanksjoner (sanksjonsloven) - Lovdata 5 Enheten for finansiell etterretning (FIU) - Økokrim (okokrim.no ) - Stråmenn - Skallselskaper - Kompliserte eierstrukturer - Fullmaktsforhold - Kunden er tilbakeholden/unn- vikende med å gi informasjon - Kunde viser liten interesse for eiendommen/transaksjonen - Eiendommen kjøpes usett - Personen som instruerer transaksjonen har ingen formell tilknytning til partene - Kunden unngår personlig kontakt - Blancoskjøte - Flere disponenter til konto Foto: Iurii Kuzo, stock.adobe.com