Eiendomsmegleren nr. 2 - 2021

36 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2021 Det fremgår av bestemmelsen av fornyelse skal være skriftlig. For at det skal foreligge en fornyelse, må opp­ dragsgiveren som et minimum ha gitt uttrykk for at han/ hun ønsker at oppdraget skal løpe videre, jf. LB-2008- 55346 Forum Hotell-bygg. Et kjennetegn ved fornyelse er at oppdraget skal løpe videre på uforandrede vilkår. Det eneste som er forandret, er oppdragstidens lengde. Kravet om at fornyelse skal være skriftlig, kan oppfylles ved bruk av e-post, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013 side 276. I nemndens sak RFE-2020-179 ble spørsmålet om opp­ draget var gyldig fornyet, satt på spissen. Oppdragsavtale ble inngått 17. desember 2018, og løp ut etter seks måne­ der, 17. juni 2019. Oppdraget ble ikke fornyet, men 5. september 2019 sendte oppdragsgiver en e-post til megler med følgende innhold av betydning for fornyelse av oppdraget: «[…] Når det er sagt ønsker jeg at leilighetene legges ut igjen for å innhente interessenter. Men jeg syne[s] fortsatt at [pris]reduksjonen er utrolig stor, og det er jo langt over denne 5% som legge[s] til grunn for å komme på toppen igjen. Jeg ønsker at nye priser skal være: …» Innklagede anførte at e-posten var en gyldig fornyelse av oppdraget. En samlet nemnd var ikke enig i dette og uttalte: «Ut fra ordlyden i e-posten, er det ingen tvil om at klag­ eren her ønsket å gå videre med salget av de to seksjonene, som også ble solgt i henholdsvis oktober og desember 2019. Som det fremgår over, kan kravet om at fornyelse skal være skriftlig, oppfylles ved å bruke e-post. Dette trekker i retning av at oppdraget her ble lovlig fornyet. Nemnda har likevel kommet til at oppdraget i dette til­ fellet ikke ble lovlig fornyet. Avgjørende for nemnda er at det gikk over to og en halv måned fra oppdraget utløp 17. juni 2019 til klageren sendte e-posten 5. september 2019. Gjennom oppdragsavtalen reguleres partens rettigheter og plikter i forbindelse med gjennomføringen av et eien­ domsmeglingsoppdrag. Inngåelse av oppdragsavtale er derfor også veldig formalisert i utgangspunktet. Eien­ domsmeglingsloven § 6-4 første ledd omhandler mini­ mumskravene til oppdragsavtalens innhold. Oppdragsav­ talen skal inngås skriftlig, og avtalen skal dessuten undertegnes av oppdragsgiver og ansvarlig megler for oppdraget. Når det i denne saken gikk over to og en halv måned uten at det forelå en gyldig oppdragsavtale, finner ikke nemnda at avtalen kan bli fornyet bare ved en slik e-post klageren sendte. Det vises til oppdragsavtalens viktighet ved megleroppdrag. Innklagede/megler måtte i det minste sørget for at fornyelsen ble nærmere formalisert ved for eksempel å sende en skriftlig bekreftelse på at oppdraget nå under henvisning til klagerens e-post var fornyet for seks måneder på samme vilkår. Men nemnda legger til grunn at innklagede/ansvarlig megler ikke gjorde dette. Det kan i denne forbindelse ikke være avgjørende om megler eventuelt utførte noe arbeid for klageren i den perioden det ikke forelå noen oppdragsavtale, eller at de eventuelt drøftet om man skulle gå videre med salget. Til det er perioden uten oppdragsavtale, etter nemndas syn, for lang. Megler har her opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Konsekvensen av at det ikke forelå en gyldig oppdrags­ avtale på salgstidspunktene, er at innklagede ikke har krav på vederlag. Vederlag er alle priselementer som inneholder et fortjenesteelement. Det er følgelig ikke bare det som er angitt som provisjon som er å anse som vederlag, men for eksempel visninger. Nemnda vil for øvrig bemerke at for meglerforetak bør det generelt være enkelt å ha systemer som varsler når en oppdragsavtale begynner å nærme seg utløpstidspunktet, slik at man eventuelt kan få fornyet avtalen før den har utløpt eller i hvert fall rett etter. Her gikk det som nevnt over to og en halv måned før klagerens e-post ble sendt.» STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER PER RACIN FOSMARK FRA REKLAMASJONSNEMNDA: FORNYELSE AV OPPDRAGSAVTALE Nemnden får med ujevne mellomrom saker hvor spørsmålet er om det forelå en gyldig, fornyet oppdrags­ avtale på salgstidspunktet. Om oppdragets varighet heter det i eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd: «Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder. Oppdraget kan fornyes for inntil seks måneder om gangen. Fornyelse skal være skriftlig.» AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER