Eiendomsmegleren nr. 2 - 2021

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2021 35 planen ulovlig, men gir retningslinjer for endret, fremtidig bruk. Etter plan- og bygningsloven § 12-4 har regulerings­ planen direkte rettsvirkning for både privatpersoner og offentlige myndigheter. Planen er bindende for kommun­ ens virksomhet, og gjelder helt frem til kommunen endrer eller lager ny reguleringsplan. Dersom areal i en reguleringsplan avsettes til for eksempel offentlig vei, kan det tenkes at grunneier motsetter seg grunnavståelsen fordi det strider mot egne planer. Et annet scenario kan være at et areal avsettes til leke- og uteopp­ holdsareal som en del av rekkefølgebestemmelser for å sikre en bestemt utbyggingstakt og form. Dersom grunn­ eier ikke ønsker å inngå avtale med kommunen eller ut­ bygger, kan det være et forsinkende moment for gjennom­ føring av reguleringsplan. Plan- og bygningsloven § 16-2 har regler om at kommunestyret kan vedta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. Ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan må skje innen 10 år etter at planen er kunngjort. Et eksempel på bruk av bestemmelsen er et vedtak av 22. mai 2019 fra Lørenskog kommunestyre. Kommunen hadde med hjemmel i plan- og bygningsloven § 16-2 fattet vedtak om ekspropriasjon av bruksrett til fordel for allmennheten over to grunneiendommer. Ekspropriasjonsvedtaket ble fattet for å gjennomføre reguleringsplan for etablering av et tur­ drag/adkomstvei til marka. Et annet eksempel er hvor en privat utbygger har utarbeidet reguleringsplanen og trenger adkomstvei til et nytt boligområde. Også her kan kommune- styret vedta ekspropriasjon av areal til adkomstvei. Staten har etter plan- og bygningsloven § 16-2 annet ledd ekspro­ priasjonsadgang på lik linje med kommunene. PRIVAT EKSPROPRIASJON AV VEI, VEGLOVEN § 53 Utbygging av nye områder krever at det foreligger adkom­ strett til de nye tomtene. Selv om det normalt foreligger reguleringsplaner som er nyere enn 10 år, og kommunen i prinsippet kan vedta ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven § 16-2, er det ikke alltid kommunen ønsker å ta del i en utbygging. Utbygger har da mulighet til å ekspropriere areal eller rett til privat vei med hjemmel i vegloven § 53. Vegloven § 53 hjemler både ren ekspropriasjon av privat vei, men også innpåkjøp på eksisterende vei. Ekspropriasjon av rett til privat vei etter vegloven § 53 er ekspropriasjon av grunn til vei som ikke eksisterer fra før, som eksempelvis innebærer en praktisk løsning for utbygger av nye boligfelt eller hytteområder, hvor all infrastruktur må etableres. Vilkårene for ekspropriasjon etter vegloven, er de samme som for ordinær ekspropriasjon, nemlig at tiltaket må være klart mer til gagn enn til skade. Med mindre en foreliggen­ de reguleringsplan er utdatert, vil denne stort sett anses styrende for hva som anses å være til gagn i helhetsvurde­ ringen som må gjøres. Den som avstår grunn til privat vei skal ha full erstatning for sitt økonomiske tap, jf. Grunnloven § 105. Dersom veien følger av reguleringsplan, er det arealets påregnelige bruk som er styrende for erstatningsfastsettelsen, i tråd med gjeldende rettspraksis. Altså, hva ville arealet vært brukt til hvis man tenker veien bort. Dersom arealene som erverves i utgangspunktet er bebyggbare, skal de erstattes med en utjevnet strøkspris. Dersom arealene etter sin art ikke er bebyggbare, skal de ikke det. Ekspropriasjon av grunn til vei etter vegloven § 53 følger reglene i skjønnsprosessloven, både hva gjelder saks­ behandling og sakskostnader. Selv om veiarealet i reguleringsplan er avsatt til offentlig formål, og både vei og veigrunn skal overtas av det offent­ lige, vil utbygger kunne ekspropriere rett til vei etter veg­ loven § 53. Det er i rettspraksis fastslått at en vei som ikke er bygget, ikke kan være åpen for allmenn ferdsel, og dermed ikke være offentlig vei. Definisjonene av offentlig og privat vei i vegloven § 1 er avgjørende. Innpåkjøp etter vegloven § 53 er et ekspropriasjonsrettslig inngrep, hvor det betales for å få rett til å bruke eksist­ erende vei. Dette er særlig vanlig i utbyggingsprosjekter, både boligprosjekter og hytteprosjekter hvor det fra før er opparbeidet en fullt virksom vei. I et slikt skjønn er det også mulig å få skjønnsretten til å avgjøre om veiretten eksisterer eller å fastlegge det nærmere innholdet i den. Erstatning for rett til å bruke eksisterende vei, skal i hen­ hold til vegloven § 53 tredje ledd andre punktum omfatte en forholdsmessig part av utgiftene til anlegg og vedlike­ hold av veien. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER CODEX Codex Advokat håndterer de fleste juridiske problemstillinger knyttet til eiendom. I tillegg til ren juridisk rådgivning, bistår vi i forhandlinger og utfører prosess- oppdrag. Vårt mål er å senke terskelen for å kontakte advokat. Vi gir våre klienter minst én bekymring mindre. I tillegg til advokater og fullmektiger har eiendomsavdelingen i Codex også en eiendomsmegler. www.codex.no «Vilkårene for ekspropriasjon etter vegloven, er de samme som for ordinær ekspropriasjon, nemlig at tiltaket må være klart mer til gagn enn til skade»