Eiendomsmegleren nr. 2 - 2021

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2021 31 Avdekkes svært alvorlige avvik vil kjøper i ytterste konsekvens kunne nekte å overta boligen. Hvilke avvik som skal til for å kunne nekte å overta må vurderes konkret i hvert enkelte tilfelle, men ut fra rettspraksis har man eksempler på at kjøper har fått medhold i sitt krav om å ikke overta på grunn av manglende varmeanlegg, om­ fattende og langvarig arbeid knyttet til bytting av vinduer. FRISTER FOR REKLAMASJON PÅ FORHOLD AVDEKKET ETTER OVERTAKELSE For de mangler som oppdages (eller burde oppdages) under overtakelsesforretningen / gjennomgangen av bo­ ligen, bør reklamasjon nedfelles skriftlig i overtakelses­ protokollen. Til forskjell fra salg etter avhendingsloven, hvor det er alminnelig antatt at kjøper anses å akseptere forhold som han var kjent med på overtakelsestidspunktet dersom han ikke tar forbehold i overtakelsesprotokollen eller reklamerer på annen måte før overtakelsen, har kjøper ved salg etter bustadoppføringslova anledning til å fremsette etter­ skuddsvis reklamasjon for forhold som ble, eller burde vært, oppdaget på overtakelsen. Det følger av bustadopp­ føringslova § 30 annet ledd, at slik reklamasjon i så tilfelle må fremsettes «så snart råd er». I dette utrykket ligger at kjøper må fremsette reklamasjon raskt og det er et streng­ ere krav enn «innen rimelig tid». Hensynet bak bestem­ melsen synes å være at kjøper som forbruker skal gis en noe videre tidsramme for å agere i de tilfeller der de kjøper av en profesjonell part. Det skal her også nevnes at kjøper har instruksjonsrett over kjøpesummen helt frem til hun/han har fått rettsvern gjennom tinglysning. Dette medfører at kjøper har anled­ ning til å holde tilbake deler av kjøpesum også dersom det avdekkes negative avvik i tiden mellom overtakelse og tinglysning, altså etter at overtakelsesprotokoll er skrevet og signert. Denne muligheten har ikke kjøper ved salg etter avhendingsloven, i de tilfeller er det signering av over­ takelsesprotokollen som utgjør skjæringstidspunktet for instruksjonsretten. Når det gjelder andre avvik, som først avdekkes etter at overtakelse er gjennomført, fremgår det av bustadoppfø­ ringslova § 30 1. ledd at kjøper må gjøre gjeldende man­ gler innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha vært oppdaget.. Den relative reklamasjonsfristens lengde, «rimelig tid», er normalt sett ansett for å være om lag 2 måneder. Utgangspunktet for denne fristen er altså når forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Megler bør i salgsprosessen informere kjøper om de løpende reklamasjonsfrister, det er viktig for for­ brukerkjøper å være klar over at reklamasjonsfristen kan starte å løpe uten at mangelens omfang eller årsak er avklart. Konsekvensen av at reklamasjonsfristen oversittes er at kravet tapes dersom motparten påberoper seg frist­ oversittelsen. Det er videre verdt å merke seg at den absolutte reklamasjonsfristen er på fem år. Ved siden av reklama­ sjonsfristene, i et to-sporet system, gjelder foreldelses­ fristene som følger av den alminnelige foreldelsesloven. MANGELSVURDERINGEN Avdekker kjøper ved overtakelsen noe som oppleves som et avvik, må dette protokollføres, og det må fremsettes som en reklamasjon for selger. Selger er jo gjerne til stede ved overtakelsen slik at partene allerede på stedet kan få sett på og vurdert det avdekkede forhold. Som utgangspunkt foreligger en mangel dersom resul­ tatet ikke samsvarer med de kravene som følger av avtalen jf. bustadoppføringslova § 25, 1. ledd. Det er imidlertid vanskelig å klart etablere nøyaktig hvor grensen skal trekkes opp. Hvilke avvik som i realiteten vil utgjøre mangler vil bero på en helhetlig vurdering, der man må se hen til det kjøper kan forvente basert på det samlede tilbudte salgsmateriell og gitte opplysninger underveis i byggeprosessen. I disse situasjonene vil meglers rolle være å fremstå som en som kan avhjelpe dialogen og avklare forventninger, avklare uenighet og generelt veilede om reglene. I og med at nye boliger ikke blir solgt med ansvars­ fraskrivelsesklausulen «som den er», kan man som utgangs­ punkt se for seg at de fleste, også små, avvik vil utgjøre mangler. Her vil megler kunne utgjøre et viktig element i å medvirke som en nøytral mellommann med omsorg for begge parters interesser. OPPSUMMERING Megler som formidler nye boliger som selges etter bustadoppføringsloven, må forutsettes å ha god kunnskap om dette regelverket. Man ser at regelverket på mange områder gir andre rettigheter og plikter enn avhendings­ lova og det er viktig å være bevisst disse ulikhetene. Eien­ domsmeglingslovens regler gjelder naturligvis i tillegg. Vurderingen av hva som ligger i kravet til god meglerskikk kan være noe ulikt ved salg av bolig under oppføring fra profesjonell til forbruker enn hvor objektet er en ferdig­ oppført, brukt bolig som typisk selgers fra forbruker til forbruker. Megler har omsorgsplikt for begge parter i prosessen og kan fungere som en god mellommann i situasjoner der det avdekkes negative avvik i forbindelse med overtakelsen. Husk at kjøper av nyoppført bolig jevnt over har høye forventinger til sin nye bolig. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER HENRIKSEN & CO Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS yter hovedsakelig bistand innenfor fagområdene tvisteløs- ning, mekling og prosedyre, forsikrings- og erstatningsrett, arbeidsrett, eiendoms- og entre- priserett og familie/arv/skifte. Våre oppdragsgivere er både bedrifter, organisasjoner og privatpersoner. Tjenestene våre kjennetegnes av høy faglig og etisk standard, kombinert med personlig oppfølging. Vi fokuserer på å arbeide kostnadseffektivt, og legger opp hver sak på best mulig måte for den enkelte opp- dragsgiver. Firmaets advokater har høy kompetanse og bred erfaring innenfor våre spesial­ områder, og solid erfaring fra prosedyreoppdrag for domstolene. I tillegg har våre advokater erfaring med bl.a. undervisning/ forelesninger, styreverv og deltakelse fagutvalg. www.henriksenco.no