Eiendomsmegleren nr. 2 - 2021
30 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2021 INNLEDNING Det bygges stadig flere nye boliger over hele landet, og undersøkelser viser en økning i salg av nye boliger fra januar 2020 til januar 2021. For salg av nye boliger er det bustadoppføringslova sine regler som kommer til anven delse, dette i motsetning til salg av brukte boliger der det er avhendingslova som ligger som det rettslige bakteppet. Bustadoppføringslovas rammer har betydning for alle faser av eiendomsmeglingsoppdraget. I denne artikkelen ser vi noe nærmere på reglene som gjelder for bustadoppførings lova sine bestemmelser knyttet til overtakelse og der even tuell reklamasjon fremsettes allerede på tidspunktet for overtakelse. OVERTAKELSE Overtakelsen av ny bolig og rammeverket rundt de for melle regler følger av bustadoppføringslova §§ 14 og 15. Hovedregelen er at overtakelse skal skje ved overtakelses forretning, nærmere definert i § 15. Etter loven «bør det førast protokoll». Dette er altså en «bør»-regel, men av hensyn til notoritet anbefaler vi at dette som utgangspunkt benyttes. GJENNOMGANG AV EIENDOMMEN VED OVERLEVERING Forarbeidene til bustadoppføringslova oppfordrer partene til å gå grundig gjennom objektet sammen, slik at man gjør det man kan for å oppdage eventuelle mangler på tidligst mulig tidspunkt. Videre legger forarbeidene særlig vekt på at en overtakelsesprotokoll er i begges interesse, blant annet av bevismessige årsaker hvis kjøper skulle anføre at det foreligger en mangel. Innholdet eller formen av protokollen er ikke nærmere bestemt i verken lov eller forarbeider, men forarbeidene antyder at protokollen bør være nokså detaljert slik at man ikke glemmer noe når man går over objektet. Vurderingen som gjøres ved overtakelse vil ses opp mot salgsmateriell, prosjektbeskrivelser og annet som bidrar til å tydeliggjøre hvilken standard og kvalitet kjøperen overtar boligen i. Det gjelder som kjent ingen «solgt som er»-klausul ved salg av nyoppført bolig, slik at selv de minste avvik fra forventet kvalitet som utgangspunkt kan utgjøre en mangel. Hva gjelder formen kan man bruke både papirformat eller elek tronisk protokoll, sistnevnte brukes i stadig større omfang. SOM ET MINIMUM BØR EN OVERTAKELSESPROTOKOLL INNEHOLDE: - Informasjon om strømavlesning (herunder målerstand og målernummer) - Antall nøkler, herunder postnøkkel, bodnøkkel, garasjenøkkel o.l - Avsjekk på om det er rengjort og ryddet - Avsjekk av plasseringen til postkasse, bod, garasje og søppelkasser - Avsjekk på plassering og funksjon av eventuelle tekniske installasjoner (teknisk rom/skap e.l) - Avsjekk av hvitevarer som skal følge med objektet ETTER GJENNOMGANG AV EIENDOMMEN Dersom begge parter er fornøyde og protokollen signeres vil det utløse blant annet entreprenørens krav på sluttopp gjør. Alt fra mindre avvik til større mangler skal nedtegnes i protokollen, slik at partene kan kvittere for boligens til stand på tidspunktet for overtakelsen. Dette er viktig av flere grunner, eksempelvis for å dokumentere at reklamasjon er fremsatt, rettefristens utgangspunkt, forholdet til mangler som avdekkes senere. I visse tilfeller kan det også få betydning for vurdering av foreldelsesspørsmål. Med en oversiktlig protokoll er det enklere å sammenholde hva som ble avdekket på overtakelsen med hva som er avdekket senere. For det tilfellet at kjøper finner avvik fra det forventbare og hevder at det foreligger en mangel vil han/hun kunne kreve at deler av kjøpesummen tilbakeholdes, jf. bustad- oppføringslova § 31. Tilbakehold kan for det første skje ved at partene gjensidig avtaler et en forholdsmessig del av kjøpesummen tilbakeholdes etter nærmere bestemte vilkår dem imellom, frem til det avdekkede forhold er avklart. Et annet alternativ er at kjøper ensidig instruerer megler i å holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen og på denne måten beholder rådigheten over beløpet alene. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER KJØPERS REKLAMASJON VED OVERTAKELSE AV NYOPPFØRTE BOLIGER AV ELISE VICTORIA ARNESEN, ADVOKAT/ASSOSIERT PARTNER OG KAREN S. MELLBYE, ADVOKATFULLMEKTIG, BEGGE I ADVOKATFIRMAET HENRIKSEN & CO ANS ELISE VICTORIA ARNESEN KAREN S. MELLBYE
Made with FlippingBook
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy