Eiendomsmegleren nr. 2 - 2021

EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2021 29 Dersom det skal fastsettes avvikende ordninger for ved­ likehold bør man likevel tenke gjennom de praktiske kon­ sekvensene av dette. Ved å etablere grupperinger innad i sameiet, er det disse grupperingene som skal stå for ved­ likeholdet. Det reiser praktiske spørsmål rundt beslut­ ningsmyndighet innad i grupperingen, stemmeregler mv. Deling av felleskostnader mellom eksempelvis bolig og næring kan være praktisk. Erfaringsmessig kan det imid­ lertid føre til noe konflikt mellom bolig- og nærings­ seksjonene. Det er viktig at utbygger har et bevisst forhold til disse problemstillingene og etablerer praktiske og gjennom­ førbare ordninger for sluttbrukerne. STEMMEREGLER OG BESLUTNINGSMYNDIGHET I boligsameier har hver seksjon én stemme i årsmøtet og flertallet regnes etter antall avgitte stemmer. I sameier med næringsseksjoner eller kombinerte sameier regnes flertallet etter sameiebrøken, men det er adgang til å fastsette av­ vikende ordninger i vedtektene. En vanlig problemstilling i kombinerte sameier med store næringsarealer er at næringsarealene får et flertall over boligseksjonene. Det gir en vetorett for næringsseksjonene. Dersom dette fastsettes av opprinnelige vedtekter, må det anses akseptert av bolig­ kjøpere. Det er imidlertid uheldig, og ofte er det ikke til­ siktet fra utbyggers side. Ved seksjonering bør det vurderes om dette er ønskelig, eller om det skal legges inn en mekanisme som hindrer en slik vetorett. HUSORDENSREGLER Noen utbyggere etablerer husordensregler, mens andre overlater dette til sameiet å gjøre på et senere tidspunkt. Det er viktig å være oppmerksom på at husordensregler som inntas i vedtektene må endres på samme måte som vedtekter, dvs. med to tredjedels flertall i årsmøte. Dermed vil det ofte være mer praktisk å holde husordensregler utenfor vedtektene. SÆRSKILTE RETTIGHETER FOR SEKSJONSEIERE OG UTENFORSTÅENDE Eierseksjonsloven åpner for at det kan fastsettes særskilte bruksrettigheter til fellesarealer for enkelte seksjonseiere i inntil 30 år, jf. eiersl. § 25. I kombinerte sameier kan det i noen tilfeller etableres rettigheter uten tidsbegrensning. Etablering og endring av slike rettigheter krever samtykke fra berørt seksjonseier. Det er ikke behov for samtykke ved etablering av rettigheter i opprinnelige vedtekter, der ut­ bygger står relativt fritt til å vedta rettigheter. Det er likevel viktig at rettigheter av betydning hensyntas i salgsinforma­ sjon og eventuelt kjøpekontrakter. Det er ikke uvanlig at utbygger beholder særskilte rettigheter, eks. rett til usolgte parkeringsplasser, videre utbyggingsrett, rett til å bygge ut loft e.l. Ved utbygginger som skjer over tid og i flere trinn, kan det være helt nød­ vendig for utbygger å sikre seg rett til videre utbygging. Etter overtakelse av første byggetrinn vil sameiet ha kon­ troll over resten av utbyggingseiendommen, og utbyggers rettigheter bør sikres. Eierseksjonsloven gjelder mellom seksjonseiere, men åpner likevel for at det kan etableres slike rettigheter for utenforstående. Det følger blant annet av mindretallsvernsbestemmelsen i eiersl. § 27 fjerde ledd som viser til «noen seksjonseiere eller tredjemann». Ved etablering av rettigheter for utbygger eller andre utenfor­ stående er det viktig at vedtektsbestemmelsene er klare slik at det ikke oppstår uenighet i ettertid. Videre er det viktig at øvrige seksjonseiere gjennom kjøp av sin seksjon for­ pliktes av bestemmelsen. Som et minimum bør kjøpere forelegges utkast til vedtekter med den aktuelle bestem­ melsen. Rettigheten bør trolig også inntas i salgsprospektet og kjøpekontrakten. Det er ikke uvanlig at særskilte rettigheter for utbygger også tinglyses på eiendommen før markedsføring og salg, og uansett før seksjonering og over­ takelse. Et spørsmål som ofte stilles er om sameiet kan endre vedtektene i ettertid og dermed frata utbygger eller andre utenforstående vedtektsfestede rettigheter. I juridisk teori er det noe uklart hvorvidt og hvordan de opprinnelige vedtekter kan endres. Dette vil trolig avhenge av vedtekts­ bestemmelsens innhold. Det er imidlertid antatt at ved­ tektsbestemmelser som gir særskilte rettigheter for utbyg­ ger ikke kan endres uten utbyggers samtykke, tilsvarende som rettigheter etter eiersl. § 25. Det som ofte er avgjør­ ende er imidlertid at de som har kjøpt seksjoner kon­ traktuelt er bundet av bestemmelsen gjennom sitt kjøp av seksjonen. Slike vedtektsbestemmelser vil gjerne bli ansett som en stiftelsesforutsetning for sameiet. TINGLYSING AV VEDTEKTER Vedtekter kan ikke tinglyses i sin helhet, men de kan registreres i Foretaksregisteret dersom sameiet blir registrert der. For særskilte rettigheter, eksempelvis utbyggings­ rettigheter eller bruksretter for utbygger kan det imidlertid være hensiktsmessig at det også tinglyses en egen erklæring tilsvarende rettigheten som inntas i vedtektene. DELTAKELSE VED UTARBEIDELSE AV VEDTEKTER ER VIKTIG Som nevnt benyttes ofte standardvedtekter, og det vil ofte være et forvaltningsselskap som utarbeider vedtektene. Dette gir som regel gode vedtekter i tråd med gjeldende regelverk. Det er imidlertid utbygger selv som har kunn­ skap om sitt prosjekt og egne forutsetninger. Tilpasning av standardvedtekter kan være svært viktig for prosjektet. Derfor er det viktig at utbygger deltar aktivt i utarbeidelsen av vedtektene. Det er også viktig at både utbygger og megler har et bevisst forhold til hvilke forutsetninger ulike vedtektsbestemmelser oppstiller for kjøper og hvordan kjøpere skal informeres om disse på en riktig måte. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER SANDS SANDS er totalleverandør av juridiske tjenester innenfor fast eiendom- og næringseiendom. Som et av Norges ledende juridiske miljøer på feltet bistår vi eiendomsbesittere, utviklere, investorer, syndikater, offentlige myndigheter, meglerhus, sameier og internasjonale aktører. www.sands.no