Eiendomsmegleren nr. 2 - 2021

28 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2021 KRAV OM VEDTEKTER OG TIDSPUNKT FOR VEDTAKELSE Alle eierseksjonssameier skal ha vedtekter. Vedtektene er bindende for seksjonseierne og styrende for drift av sameiet. Eierseksjonsloven er preseptorisk, med mindre noe annet fremgår, hvilket betyr at vedtektene ikke skal stride mot lovens ufravikelige regler. Det er vanlig å benytte stand­ ardvedtekter som i stor grad er basert på lovens system og bestemmelser. Vedtektene skal legges ved søknaden om seksjonering, og må derfor foreligge på et tidlig tidspunkt. Det stilles kun krav om minimumsvedtekter ved seksjonering, det vil si vedtekter med opplysninger om eiendommen og antall styremedlemmer. Vedtektene kan endres etter at seksjoner­ ingssøknaden er innsendt og seksjoneringsvedtak er fattet, da kommunen ikke foretar en vurdering av disse. Noe av for­ målet med kravet om at vedtekter skal legges ved seksjoner- ingssøknaden er imidlertid at det skal være mulig å se hva som var innholdet i opprinnelige vedtekter. Dermed bør innholdet i vedtektene avklares før seksjonering. Dersom vedtektene skal endres i ettertid bør det tas forbehold i salgsinformasjonen, eksempelvis at vedtektene som følger salgsprospekt og kjøpekontrakt angis som utkast eller fore­ løpige. ENDRING AV VEDTEKTER OG MINDRETALLSVERN Vedtekter kan kun fastsettes og endres på årsmøte, jf. eiersl. § 27. Det gjelder imidlertid ikke for opprinnelige vedtekter som kan fastsettes av utbygger alene. Så lenge det ikke strider mot informasjon gitt til kjøpere, bør utbygger kunne endre vedtektene så lenge utbygger er eier av alle seksjoner. Vedtektene som vedtas i et stiftende årsmøte med bolig­ kjøpere til stede bør ikke endres. Vedtektene kan heller ikke fritt endres etter at den første seksjonen er overtatt av kjøper. På det tidspunktet er det flere seksjonseiere som sammen må godkjenne vedtektsendringer i tråd med eier­ seksjonslovens regler – normalt med to tredjedels flertall. MINDRETALLSVERN OG MYNDIGHETSMISBRUK Vedtektene kan ikke inneholde bestemmelser som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning, jf. eiersl. § 27 fjerde ledd. Det er ikke uvanlig at utbygger sikrer seg ut­ byggingsrettigheter eller gir seg selv andre fordeler gjen­ nom vedtektene. Man kunne tenke seg at dette rammes av bestemmelsen. Dette stiller seg imidlertid annerledes for opprinnelige vedtekter. Det antas at de som kjøper en seksjon har godtatt vedtektene ved kjøpet, og dermed skal det mye til før de kan tilsidesettes. Derfor er det viktig at eventuelle særrettigheter for utbygger inntas i vedtektene så tidlig som mulig, og at det gis informasjon om disse i forbindelse med salg av seksjoner. FELLESKOSTNADER OG VEDLIKEHOLDSANSVAR Eierseksjonsloven er ufravikelig med mindre noe annet følger av loven eller fremgår av sammenhengen. Det er en viss adgang til å vedtektsfeste avvikende ordninger, og det gjøres ofte. Eksempler på tilfeller der det fastsettes avvikende ordninger er eierseksjonssameier med ulike typer bygg, eksempelvis leilighetsbygg og rekkehus eller eneboliger. Tilsvarende kombinerte sameier med bolig- og næringsseksjoner. I slike sameier vil det ikke alltid være praktisk at alle kostnader bæres av alle seksjonseiere, og heller ikke vedlikeholdsansvaret. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER UTFORMING AV VEDTEKTER I NYE EIERSEKSJONSSAMEIER I utviklingsprosjekter som organiseres som eierseksjonssameier, vil sameiets vedtekter bli en viktig del av planleggingen av prosjektet. Vedtektene er viktige for utbyggers rettigheter i prosjektet, den praktiske organiseringen og hva som selges til sluttbruker. Det er viktig at utbygger og megler har kunnskap om hvordan vedtektene skal utarbeides og hva de kan inneholde. Vedtektene må også utarbeides og presenteres for kjøpere på riktig tidspunkt. AV SOFIA BJØRCK – ADVOKAT OG PARTNER I SANDS ADVOKATFIRMA DA SOFIA BJØRCK «Eierseksjonsloven er ufravikelig med mindre noe annet følger av loven eller fremgår av sammenhengen. Det er en viss adgang til å vedtektsfeste avvikende ordninger, og det gjøres ofte»