Eiendomsmegleren nr. 2 - 2021

26 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2021 Konsekvensen av dommen er dermed at selgerne må betale skatt av gevinsten de fikk da de solgte – selv om de hadde oppfylt alle vanlige vilkår for skattefritt salg av egen bolig. - Dette er en spesiell sak, ikke minst fordi salgssummen var så høy, og den viser veldig tydelig at det er behov for nye regler på dette feltet, sier Bård E. Hansen, advokat i SBF skatteadvokater/Skattebetalerforeningen. SALGSPRIS LANGT OVER MEGLERS VURDERING Saken gjelder en eiendom på om lag 2,5 mål, som ble kjøpt i 2011 for om lag 7,7 millioner kroner. Eiendommen var bebygd med en enebolig på om lag 200 kvm, oppført i 1936 og i god stand. Boligen hadde blitt benyttet som selgernes egen bolig frem til salgstidspunktet. Selgerne (et ektepar) solgte boligen i 2017 til selskapet Fornebu Boligparkering AS, som hadde flere utviklings­ prosjekter på Fornebu. Før salget ble det ordnet med en meglervurdering av eiendommen, som konkluderte med en pris på 15 millioner kroner. Men selgerne fikk en mye høyere pris da eiendommen ble lagt ut for salg. Salgs­ summen ble på til sammen 38 millioner kroner, altså 2,5 ganger meglers prisvurdering. Selgerne innberettet gevinsten som skattefri i sin helhet, etter regelen om at gevinst ved salg av egen bolig er skatte­ fri når krav til bo- og eiertid er oppfylt. Skattemyndig­ hetene var ikke enige, og mente at det var grunnlag for å skattlegge hele gevinsten på om lag 30 millioner kroner etter tomtebeskatningsregelen. Dermed havnet saken i domstolene. I april 2020 tapte ektefellene saken i tingretten, men saken ble anket til lagmannsretten – som nå har avsagt dom som stadfester et hele gevinsten er skattepliktig. POTENSIALET I TOMTEN AVGJØRENDE Ifølge dommen var det avgjørende momentet at prisen på 38 millioner kroner måtte anses som markedsverdi gitt utviklingspotensialet, og det var tilstrekkelig for at gevinsten var skattepliktig. Vederlaget var da «i vesentlig grad (er) bestemt ved muligheten» til utvikling, som er et vilkår for anvendelse av tomtebeskatningsregelen. Lagmannsretten anerkjente at eneboligen var fullt ut funksjonell og i normalt god stand, men mente at det var utviklingsmulighetene uten bebyggelsen som var be­ stemmende for prisen. Resultatet i dommen er kanskje ikke overraskende, mener advokat Bård E. Hansen. – Salgssummen var utvilsomt høy, og det kan se rart ut at hele gevinsten skal være skattefri. Formålet med skatte­ fritaket for salg av egen bolig er å sikre mobilitet i bolig­ markedet – man skal kunne bytte bolig uten å skatte for det. Når vederlaget overstiger boligverdien i så stor grad som her, er inntekten mer å anse som en «ren» kapitalinn­ tekt. Den praktiske hovedregelen for salg av boligeiendom er at dersom man oppfyller kravene til bo- og eiertid, kan boligen selges skattefritt, om den da ikke er helt «sanerings­ moden». ET BEDRE ALTERNATIV Advokaten i SBF skatteadvokater mener at det ville vært vel så rimelig å komme til et annet resultat enn det retten gjorde. – Et alternativt resultat, som hadde vært mer rimelig, er at selgerne ble skattepliktige for den delen av kjøpesummen som oversteg boligverdien, som jo var 15 millioner kroner, sier Hansen. Han mener et slikt syn også har god dekning i skatte­ reglene. – Skattefritaket for salg av egen boligeiendom er begrenset til bolig med «naturlig arrondert tomt». I denne saken kunne man antakelig lagt til grunn at «naturlig arrondert tomt» er ett mål. Resultatet ville i tilfelle blitt skattefrihet STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER LAGMANNSRETTEN: SALG AV EGEN BOLIG GAV SKATTESMELL Borgarting lagmannsrett har nylig avsagt dom i saken som gjaldt salg av bolig til utbygger på Fornebu. Spørsmålet i saken var om salg av en boligeiendom skulle bedømmes som skattefritt salg av bolig eller skattepliktig salg av tomt. Lagmannsretten kom til at hele salgssummen var skattepliktig etter tomtebeskatningsregelen. AV BÅRD ERLEND HANSEN, ADVOKAT, SKATTEBETALERFORENINGEN Foto: Bo Mathisen