Eiendomsmegleren nr. 2 - 2021

18 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2021 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID Av femte ledd framgår det at eiendomsmeglingsforetaket ikke kan motta oppdrag fra megler og meglers nærmeste nærstående, meglers slektninger i opp- og nedstigende linje, meglers søsken eller søskens samboende partner. Dessuten omfattes også foretak hvor noen av de som er nevnt her, alene eller sammen har bestemmende innflytelse, typisk hvor disse eier mer enn 50 prosent av aksjene i fore­ taket. FILIAL- OG OPPGJØRSUNNTAK I sjette ledd er det gjort unntak fra egenhandelsforbudet i to tilfeller. For det første er det gjort unntak fra forbudet for ansatte i andre filialer enn den filialen som utfører opp­ draget (filialunntaket). Unntaket innebærer at en ansatt for eksempel i Eiendomsmegler 1 Nord Norge AS avdeling Bodø kan selge gjennom foretakets filial i Hammerfest. Finanstilsynet har i sin forvalt­ ningspraksis lagt til grunn at filial­ unntaket ikke gjelder for samloka­ liserte filialer. Samlokaliserte filialer anses med andre ord som én filial i relasjon til filialunntaket. En megler som er ansatt i foretakets brukt­ boligavdeling kan altså ikke kjøpe eiendom gjennom foretakets sam­ lokaliserte nybyggavdeling. Unntaket gjelder ansatte i andre filialer enn den som «utfører opp­ draget». Unntaket kommer ikke til anvendelse selv om det bare er deler av et oppdrag som utføres ved filialen. Hvis to filialer samarbeider om et prosjektoppdrag, vil ansatte fra begge filialer være avskåret fra å handle i prosjektet, selv om den ene filialen har hovedansvaret for pro­ sjektet og den andre filialens oppgaver i oppdraget er begrenset. Ansatte med avdelingsover­ skridende posisjoner omfattes ikke av filialunntaket. Daglig leder, juri­ disk sjef mv. vil altså ikke kunne kjøpe eller selge gjennom noen av foretakets filialer. Regionsledere vil neppe kunne handle gjennom noen av regionens filialer, men vil etter omstendighetene kunne handle gjennom filialer i andre regioner. 7 I tillegg til filialunntaket er det gjort unntak fra egenhandelsfor­ budet for ansatte i filialer som kun forestår oppgjør (oppgjørsunn­ taket). Oppgjørsunntaket ble gitt fordi oppgjørsmedarbeidere i en oppgjørsfilial ikke omfattes av filial­ unntaket fordi oppgjørsfilialen ut­ fører deler av oppdraget. En regel om at disse ikke kan handle noen av de eiendommer som formidles av foretakets andre avdelinger ville ifølge lovgiver være urimelig inn­ gripende. 1 En ansatt i en oppgjørs­ filial i Kristiansand kan dermed kjøpe eiendom som formidles gjen­ nom foretakets filial i Arendal, og Kristiansandsfilialen kan gjennom­ føre oppgjøret. God meglerskikk er imidlertid til hinder for at megleren sitter og gjennomfører oppgjøret på sitt eget kjøp. Finanstilsynet har i sin tilsynspraksis lagt til grunn at oppgjørsunntaket får tilsvarende anvendelse for rene oppgjørs- foretak. OPPLYSNINGSPLIKT OM EGENINTERESSE Hvis megler eller meglers nærmeste nærstående har eller får personlig eller økonomisk interesse i den han­ delen oppdraget gjelder, skal partene straks gis opplysning om dette. Megler vil ha personlig interesse blant annet når slektninger som ikke omfattes av egenhandelsfor­ budet, kjøper eller selger gjennom foretaket. Det kan for eksempel være hvis meglers svigerforeldre selger gjennom foretaket, hvis meglers søster legger inn bud på en eiendom foretaket har i oppdrag å formidle, hvis foretaket har et opp­ drag for eier av eiendomsmeglings­ foretaket, eller hvis man selger for en ansatt i en annen filial. Partene i handelen skal gis opp­ lysning om egeninteressen «straks». Det vil kunne variere når interessen oppstår, men megler kan altså ikke vente med å opplyse partene om egeninteressen. Hvis en slektning av megler gir bud på eiendommen, må det opplyses om egeninteressen i forbindelse med formidlingen av budet til selger og øvrige interessenter/budgivere; megler kan ikke vente til budrunden er avsluttet. Meglers taushetsplikt gjelder imidlertid også her, noe som innebærer at megler som utgangs­ punkt må opplyse om egen­ interessen uten å avsløre budgivers identitet. Det framgår ikke eksplisitt av bestemmelsen, men god megler­ skikk 2 og lovens formål om en sikker og ordnet eiendomshandel tilsier at opplysningene må gis skriftlig. DISPENSASJONSADGANG Etter åttende ledd kan departementet gjøre unntak fra egenhandelsfor­ budet i enkeltvedtak. Denne kompe- tansen er delegert til Finanstilsynet. Finanstilsynets forvaltningspraksis er streng. Finanstilsynet har så langt kun gjort unntak for kjøp av pri­ mærbolig, og kun der egenhandels­ forbudet har gitt seg særlig urimelig utslag. Finanstilsynet har kun gitt dispensasjon hvor eiendoms­ meglingsforetaket har hatt en særlig dominerende markedsposisjon, eller hvor det er vist til andre særlige for­ hold knyttet til enten boligbehov eller livssituasjon. Finanstilsynet har i sin forvaltningspraksis krevd at det må framstå nærmest som en reell umulighet å kjøpe eiendom utenom eiendomsmeglingsforetaket, for at dispensasjon har vært gitt. Hvorvidt selger er profesjonell, at boligen selges til fastpris eller at selger ønsker at den ansatte skal kjøpe eiendommen, har ikke blitt tillagt avgjørende vekt. Hvis en ansatt ønsker å søke om dispensasjon, må dette avklares med eiendomsmeglingsforetaket først, og søknad bør sendes inn av foretaket på vegne av den ansatte. Bakgrunnen for dette er at også foretaket i så fall må gis dispensasjon fra egen­ handelsforbudet. FORHOLDET OMFATTES IKKE AV EGENHANDELSFORBUDET – ER DET DA FRITT FRAM? Svaret på det er nei. Foretaket kan ha rutiner om egenhandel og meglers egeninteresse som går lenger enn eiendomsmeglingslovens egen­ handelsforbud. Den ansatte må bør derfor avklare dette med fagansvarlig først. Her ligger det dessuten en ekstra sikkerhet ved at man kan få sjekket at forholdet virkelig ikke omfattes av egenhandelsforbudet. Som tidligere nevnt er formålet med egenhandelsforbudet blant annet å ivareta publikums tillit. Selv om det her ikke er snakk om en rettslig forpliktelse, kan det hevdes at megler likevel bør vurdere å ikke ta på seg et oppdrag når det kan stilles spørsmål med hennes upar­ tiskhet, også i tilfeller som går klar av egenhandelsforbudet. Selv om egenhandelsforbudet ikke forbyr megler å påta seg et oppdrag for eksempel for sine svigerforeldre, er det ikke dermed sagt at det er klokt. Referanser: 1 Eiendomsmeglingsloven § 1-1 2 Ot. prp. nr.16 (2006-2007) side 106 3 Jf. emgll. § 1-2 sjette ledd 4 Jf. emgll. § 5-3 første ledd siste punktum andre alternativ 5 Egenhandelsforbudet gjelder ikke i et tilfelle hvor megler drar på befaring med sikte på å inngå mulig oppdrag, men istedenfor ender med å kjøpe direkte av den potensielle kunden. Forholdet vil imidlertid være i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeg­ lingsloven § 6-3 første ledd. 6 Tore Bråthen, Eiendomsmeglings­ loven, Kommentarutgave, Univer­ sitetsforlaget, 2013 s. 197 7 Dette må imidlertid vurderes konkret. Hvis regionslederen f. eks. også sitter i foretakets leder­ gruppe, vil dette kunne tilsi at hun er avskåret fra kjøpe eller selge gjennom noen av foretakets filialer 8 Ot. prp. nr.16 (2006-2007) side 106 9 Eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy