Eiendomsmegleren nr. 1 - 2021

40 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021 Men når en kjøper holder tilbake deler av kjøpesummen på meglers klientkonto, vil rådigheten over det tilbake- holdte beløpet blant annet bero på om det dreier seg et ensidig tilbakehold fra kjøpers side eller et avtalt tilbake- hold mellom kjøper og selger. Dersom det dreier seg om et ensidig tilbakehold, kan kjøper kreve å få tilbakebetalt det tilbakeholdte beløpet helt eller delvis. Men for en megler kan det tidvis være en utfordring å håndtere et krav om tilbakebetaling av det tilbakeholdte beløpet. Dette var tema i Reklamasjonsnemndas avgjørelse RFE-2020-110. Klageren kjøpte en leilighet under oppføring. På over- tagelsen ble det holdt tilbake 100 000 kroner for diverse mangler kjøper hadde oppdaget. Tilbakeholdet ble anmerket i overtagelsesprotokollen, som deretter ble oversendt til megleren. Beløpet ble stående på klientkonto. Klageren ba senere overført til seg, noe megleren motsatte seg uten rettskraftig dom eller samtykke fra selger. Det første spørsmålet var om klagerens tilbakehold slik det fremgikk av overtagelsesprotokollen, var et ensidig eller avtalt tilbakehold. Nemnda mente at ut fra ordlyden i tilbakeholdet måtte det anses som et ensidig tilbakehold. Det var heller ikke andre forhold eller bevis som tilsa at det ikke var et ensidig tilbakehold. Når det gjaldt hvordan en megler skal håndtere et slik krav om utbetaling av det tilbakeholdte beløpet, uttalte nemnda: «Spørsmålet er hvordan en megler skal håndtere et krav fra kjøper om utbetaling av hele eller deler av det tilbake- holdte beløp. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglersikk at megler har en omsorgsplikt for begge parters interesser. Megler skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Dette innebærer at megler må foreta en vurdering av om det er et ensidig eller avtalt tilbakehold, men der svaret er tvilsomt, kan det ikke kreves at megler skal gå dypt inn i problemstillingen. Ut fra en slik vurdering må megler gi råd til kjøper og selger og blant annet peke på konsekvens­ ene av å innta et galt standpunkt vedrørende kravet om utbetaling. Det kan føre til at man blir erstatningsansvarlig og andre misligholdsvirkninger. Dersom det er aktuelt å utbetale det tilbakeholdte beløpet, må megleren informere oppdragsgiveren (selgeren) om det, slik at selger eventuelt kan ta rettslige skritt for å forsøke å få stanset utbetalingen.» Nemnda kom som nevnt til at det dreide seg om et ensidig tilbakehold, og mente at dette måtte fremstå klart for megler. I en slik situasjon skulle derfor megler etter- kommet kjøpers (klagers) krav om utbetaling av beløpet. Ved ikke å etterkomme klagerens krav om utbetaling av det tilbakeholdte beløpet, hadde megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda uttalte også at det ikke er adgang til i kjøpekon- trakten for kjøper å fraskrive seg retten til tilbakehold. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER PER RACIN FOSMARK FRA REKLAMASJONSNEMNDA: TILBAKEHOLD: HVORDAN SKAL MEGLER HÅNDTERE ET KRAV OM UTBETALING AV HELE ELLER DELER AT DET TILBAKEHOLDTE BELØP? Når det gjelder muligheten for en kjøper til å holde tilbake deler av kjøpesummen, har kjøper instruksjonsrett over det innbetalte beløpet til megler frem til overtagelse. Etter overtagelse tilhører det innbetalte beløpet selger, og kjøper kan ikke lenger be om tilbakehold. Dersom det dreier seg en bolig under oppføring, har kjøper instruksjonsrett over det innbetalte beløpet frem til skjøte er tinglyst. AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER