Eiendomsmegleren nr. 1 - 2021

38 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021 I denne artikkelen ser vi på noen av de situasjoner som kan oppstå når bolig selges med utleiedel og hva som er viktig å tenke på både ved salgsprosessen og i de tilfeller der lei- etaker skal bli boende etter salget. Dette er problemstillin- ger vi ofte får spørsmål om, og vil være relevant for megler å vite når han skal selge en bolig med utleiedel. FORUTSETNING FOR KJØPET En viktig forutsetning for kjøper av boligen er at utleiede- len faktisk er godkjent for utleie. Det følger av eien- domsmeglingsloven § 6-7, annet ledd punkt 7, at megler har undersøkelses- og opplysningsplikt for «eventuell ad- gang til utleie av eiendommen eller deler av eiendommen». I disse tilfellene kan man ikke stole blindt på hva selger sier, man bør som megler undersøke selv. Det er viktig at opplysningene om utleie ikke fremstår som villedende ovenfor kjøper – dette vil være i strid med god meglerskikk og i verste fall medføre ansvar for megleren dersom salgsoppgaven gir feil inntrykk av faktiske forhold. Hvis en eiendom er markedsført med «utleiedel» skaper det en forventning om at utleiedelen er godkjent for utleie. En slik opplysning kan ha en avgjørende effekt på om man kjøper eiendommen eller ikke, så det er svært viktig at opplysningene om utleie stemmer overens med de for- melle forhold. Vi råder derfor megler til å være trygg på at utleiedelen er lovlig før man markedsfører dette. Megler bør derfor på eget initiativ undersøke med kom- munen om utleiedelen er godkjent, for å være sikker på at egen undersøkelsesplikt har etter eiendomsmeglingsloven er oppfylt. Skulle det vise seg at utleiedelen ikke er godkjent, må markedsføringen tilpasses dette. OVERFØRING AV LEIEKONTRAKTEN Det rettslige utgangspunktet er at selger, da i denne sam- menheng også utleier, har rett til å overføre leieavtalen til ny eier når boligen selges. Dette følger av husleieloven § 8-6, første ledd; «Ved eierskifte kan utleieren overføre til erververen rettig- heter og forpliktelser etter leieavtalen.» Med «eierskifte» menes her alle frivillige overføringer av eiendomsretten. Husleieloven gir likevel, i nærmere bestemte situasjoner, leietaker en åpning for å motsette seg overføringen av leie­ kontrakten. Dette er imidlertid en svært snever åpning og er ment som en sikkerhetsventil for de helt spesielle situasjoner. Det er her viktig å merke seg at leietaker kan ikke hindre selve salget av eiendommen fra selger til kjøper, men at leietaker i noen tilfelle kan sette vilkår for å akseptere at utleieransvaret går fra selger til kjøper. Leiekontrakten er forutsetningsvis inngått av selger (ut- leier) og leietaker og regulerer forholdet mellom de to partene. Ved salget vil kjøper da tre inn som ny part i en slik avtale – det må da avklares hvorvidt forpliktelsene etter leiekontrakten gjør seg gjeldende for kjøper av bo- ligen? Trer kjøper rett inn i leiekontrakten som ny utleier eller må det utarbeides nye avtaledokumenter mellom lei- etaker og ny eier? Juridisk teori legger til grunn at slike forhold må avgjøres konkret på bakgrunn av kjøpsavtalen mellom selger og kjøper av boligen og hva de ble enige om i forbindelse med overdragelsen av boligen. Her vil også meglers rolle i kommunikasjonen mellom partene være av betydning. I det praktiske liv vil det være å anbefale at det settes opp et tillegg til den eksisterende leiekontrakten. I denne kan det reguleres at utleiers forpliktelser etter den opprinnelige leiekontrakten overføres til kjøper og at leietakers forplik- telser etter leiekontrakten nå gjør seg gjeldende ovenfor ny eier. Ved at kjøper, selger og leietaker signerer på dette dokumentet aksepterer leietaker kjøperen som ny utleier. Lages et slikt tillegg, er det da ikke behov for ny leie­ kontrakt mellom kjøper og leietaker, noe som kan være STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER HVA BØR EIENDOMSMEGLER VÆRE OPPMERKSOM PÅ VED SALG AV BOLIG MED UTLEIEDEL? Bolig med utleiedel kan være et pluss og gi mulighet for en fin ekstrainntekt for den som skal investere i ny bolig. For noen vil også leieinntektene utleiedelen gir være en forutsetning for innvilgelse av ønsket boliglån. AV ADVOKATFULLMEKTIG KAREN S. MELLBYE I ADVOKATFIRMAET HENRIKSEN & CO ANS KAREN S. MELLBYE