Eiendomsmegleren nr. 1 - 2021

36 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021 EIENDOMSORGANISERING Et utviklingsprosjekt kan organiseres på flere måter, av­ hengig av hva som skal bygges. Leilighetsprosjekter eller andre større utviklingsprosjekter vil normalt innebære et behov for oppdeling gjennom seksjonering eller etablering av et borettslag. Modellen som velges vil kunne avhenge av hva utbygger ønsker å selge og hvordan byggeprosjektet skal finansieres. Det er viktig å merke seg at eiendomsstrukturen også får betydning for hvordan prosjektet organiseres. Seksjonering forutsetter at det kun er én eiendom eller anleggseiendom involvert, og at hele eiendommen omfattes av seksjoner­ ingen. Prosjektets tomtestruktur har dermed stor betyd- ning for prosjektet, og bør være et viktig fokusområde for utbygger. Det er flere forhold som kan påvirke prosjektets tomte- struktur. Reguleringsplanen kan ha regulert inn tomte- grenser, byggelinjer, byggegrenser eller andre juridiske linjer som begrenser mulighetene til å tilpasse tomtestruk- turen til prosjektet. Utbygger må være bevist på dette i prosjektplanleggingen, og bør ha fokus på organisering allerede i reguleringsfasen. I et utviklingsprosjekt kan det etableres ett borettslag eller eierseksjonssameie. Det kan også etableres flere borettslag og sameier, dersom eiendomsstruktur og frem- drift tilsier det. Dersom det ikke er avklart hvordan prosjektet skal organiseres, om det skal etableres flere boligselskaper mv. er det viktig å informere kjøpere og eventuelt ta forbehold om alternativer. SETT AV TILSTREKKELIG TID Det er viktig at eiendomsorganisering utredes og avklares så tidlig som mulig, slik at riktig organisasjonsmodell kan velges. Det er også viktig for å kunne gi kjøpere klar infor- masjon om hva som selges. Er det behov for endringer i form av deling, grensejustering eller sammenslåing, bør disse prosessene igangsettes tidlig. Seksjonering bør også igangsettes tidlig, slik at eierseksjoner er tinglyst før over- takelse. Dersom eierseksjoner ikke foreligger før overta­ kelse, vil det være svært utfordrende for både utbygger og megler. Det er viktig at utbygger og megler har et bevisst forhold til seksjonering ved planlegging av overtakelse. Vedtekter og salgsinformasjon I et eierseksjonssameie eller borettslag skal det utarbeides vedtekter som gjelder forholdet mellom seksjonseierne/ andelseierne. I et utviklingsprosjekt vil disse normalt ikke være vedtatt før boliger selges. Et utkast vil gjerne følge vedlagt salgsprospekt eller kjøpekontrakt. Vedtektene kan ha informasjon om bruksrettigheter, eksklusive arealer og andre forhold som kan ha stor betydning for kjøpere. I den grad det skal gjøres endringer, eller forhold rundt bruks- rettigheter ikke er avklart, bør vedtekter som legges frem angis som foreløpige. Utbygger og megler bør ha et bevisst forhold til hvilke forhold som kan inntas i vedtektene, slik at utbygger ikke selger løsninger som ikke kan gjennomføres eller skaper konflikt. På enkelte områder er eierseksjonsloven ufra­ vikelig, og vedtektene kan ikke fastsette avvikende ord­ ninger. Dette gjelder eksempelvis vedtektsfestet rett for en seksjonseier til å ha eksklusiv bruksrett til arealer som byggetillatelsen forutsetter at alle skal ha tilgang til. Det hender at utbygger vil beholde rettigheter til eien- dommen, eksempelvis utbyggingsrettigheter. Det kan opp- stå uenighet om hvorvidt utbygger kan sikre seg rettigheter i vedtektene, da disse regulerer forholdet mellom seksjons- eiere. Dersom utbygger skal sikre seg rettigheter som skal gjelde etter overtakelse er det sikrere å etablere slike rettig- heter på andre måter, eksempelvis ved en erklæring som tinglyses på eiendommen. Utbygger og megler må også vurdere hvordan kjøpere skal informeres om slike særlige rettigheter. TRINNVIS UTBYGGING Ved trinnvis utbygging kan det oppstå særlige utfordringer. Et praktisk eksempel er at en større eiendom som skal bygges ut i flere trinn seksjoneres, og seksjoner overdras til kjøpere. Siden en seksjonering må omfatte en hel eiendom, STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER ORGANISERING OG SALG AV UTVIKLINGSPROSJEKTER I utviklingsprosjekter vil man ofte selge boliger under oppføring. Boliger selges gjerne før endelige detaljer knyttet til organisering og eiendomsstruktur er avklarte. Salg av boliger tidlig i prosjekter krever noe av både utbygger og megler, både med tanke på organisering og opplysninger som gis til kjøper. Et tett samarbeid og et bevisst forhold til reglene er viktig. AV SOFIA BJØRCK, SENIORADVOKAT OG PARTNER, SANDS ADVOKATFIRMA DA SOFIA BJØRCK