Eiendomsmegleren nr. 1 - 2021

34 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2021 I de typiske tilfellene inngår selger – utbygger – avtale med kjøper 1 om oppføring av ny bolig (prosjektsalg). Kjøper 1 videreselger denne til kjøper 2 før boligen ferdigstilles. Videresalget skjer ved at kjøpekontrakten mellom selger og kjøper 1 transporteres til kjøper 2 mot et nærmere fast- satt vederlag. Videresalget er altså ikke et salg av selve boligen, men salg av kontraktsposisjon som gir rett/plikt til kjøp av boligen. Vederlaget er ofte satt sammen av forskuddet som kjøper 1 har betalt til selger i den opprinnelige kjøpekontrakten med tillegg av en merverdi. Kjøper 1 kan være en kommersiell aktør som driver opp- kjøp og videresalg i næringsvirksomhet, men videresalg av bolig under oppføring er også høyst aktuelt for mange ordinære forbrukere. Det går som regel lang tid fra kon- traktsinngåelse til ferdigstillelse, og forutsetningene for kjøpet kan ha endret seg som følge av bytte av arbeidsplass, samlivsbrudd eller endrede behov. VI KAN DERMED SONDRE MELLOM TO HOVEDTYPER FOR VIDERESALG AV KONTRAKTSPOSISJONER: - Salg fra en næringsdrivende til en forbruker - Salg fra en forbruker til en annen forbruker Som vi vil redegjære nærmere for, reguleres disse hoved­ typene for videresalg av forskjellige regelsett. Det er likevel slik at bistand med salg av kontraktsposisjonene i begge tilfellene er omfattet av eiendomsmeglingsloven slik at kravet til god meglerskikk kommer til anvendelse. SALG FRA NÆRINGSDRIVENDE TIL FORBRUKER Salg fra næringsdrivende til forbruker reguleres av bu- stadoppføringslova, slik at loven gjelder for slike avtaler på samme måte som om det var gjort avtale om videresalg av selve boligen under oppføring, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b. Det betyr at: • Kjøper 1 (den næringsdrivende) kan ikke overføre større rett enn han selv har og kjøper 2 (forbruker) vil dermed motta ytelsen slik den er beskrevet i kontrakten. • Kjøper 2 (forbruker) får i utgangspunktet de samme rettigheter og plikter overfor selger som det kjøper 1 (den næringsdrivende) hadde. • Kjøper 1 (den næringsdrivende) anses for å levere bygget og eiendommen – ikke kontraktsposisjonen, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b. Dette er fordi at aktører som utfører videresalg til forbrukere som del av sin næringsvirksomhet, ikke skal kunne fra- skrive seg oppfyllelsesansvaret etter reglene i bustadopp- føringslova ved å gjennomføre salget som transport av kontraktsposisjon. • Kjøper 1 (den næringsdrivende) får et selvstendig opp- fyllelsesansvar for de pliktene som følger av loven. Det vil blant annet innebære at garantien etter bustadopp- føringslova § 12 må økes dersom boligen blir solgt videre til en høyere pris enn i den opprinnelige avtalen. Videre vil merprisen ikke kunne kreves utbetalt før hjemmelsoverføring, med mindre det stilles garanti etter bustadoppføringslova § 47. Avgjørende for om selger er næringsdrivende, vil være om forholdet bærer preg av å være ervervsmessig omsetning. Det må legges vekt på aktivitetens omfang, tidsrom og formål. Dersom det er klart at formålet med den opp­ rinnelige kontrakten er å oppnå gevinst gjennom videre- salg, kan det argumenteres for at oppkjøp ned til to boliger innenfor et tidsrom på noen måneder bør regnes som næringsvirksomhet. Det minnes om at megler har plikt til å påse at selger stiller garanti etter bustadoppføringslova § 12 umiddelbart etter kontraktsinngåelse. Megler skal også informere kjøper om at ikke noen del av kjøpesummen forfaller til STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER SALG AV KONTRAKTSPOSISJON I EIENDOMSPROSJEKTER: HVILKE REGLER GJELDER? På grunn av den raske prisstigningen i boligmarkedet de senere år, også etter at pandemien traff Norge, har kjøp av bolig i oppføringsfasen vist seg å være gode investeringer. Både profesjonelle investorer og forbrukere benytter anledningen til fortjeneste ved kjøp og videresalg av kontraktsposisjoner for bolig under oppføring. AV LINN VÅRHUS SØRHAUG, SENIORADVOKAT I ADVOKATFIRMAET GRETTE LINN VÅRHUS SØRHAUG